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対象：住宅資金・住宅ローン
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７年間住宅ローンを払っている３０代夫婦です。子供は６歳、３歳。妻は、正社員をやめ現在の年収は９８万程（４年間勤務）扶養内。妻は医療従事者、私は地方公務員。共働きの際に３５年ローンで借り入れ。
連帯債務で私７、妻３の持分。借り入れ金も同じ配分。
注文住宅で、土地・建物それぞれローンを組んでいます。
土地 夫・１８００万 妻・５００万 ２００２年１０月から。
建物 夫・１５００万 妻・４００万 ２００３年４月から。
当初２年間はキャンペーン金利。その後は、
２００４〜２００９年９月、土地：夫２．４％、妻２．９％
２００５〜２０１０年３月、建物：夫２．３％、妻２．８％
現在、土地のみ、固定期間終了。変動金利２．１７５％。
今後５年固定で借りると、夫２．９％、妻３．４０％。上がっていく金利が恐ろしい。
貯金は一般財形で１００万強、普通預金６０万、学資保険：子ども一人づつ、１８歳満期１８０万。定期預金５０万円。
定期預金５０万を借り換え諸費用にあて、２０年固定にしたいと考ました。いままで、ローンが滞ったことはありません。
また妻は、末子が小学生になったら（約４年後）年収３００万位のパートに出るつもりです。
先日借り換えで２０年固定２，７％、夫婦のローンをまとめられる、という魅力的なＲ銀行に相談に行きました。
しかし、妻が扶養範囲内ということで、門前払いでした。
妻から夫へ連帯債務の３割分、贈与できれば融資可能とＲ銀に言われ税務署に相談にいきましたが、金額はなんと「５００万」！
無理です。
私共のケースでは、やはり借り換えは無理でしょうか？？
安定志向なので抵抗があるが変動で数年様子見るか？
金利が高くても現銀行で５年固定で借りるべきか？
（ちなみに現銀行は２０年固定４．７０％。）
知恵をお貸しください。よろしくおねがいします。
補足
2009/10/08 23:33回答ありがとうございます。
私の年収は７００万円ちょっとです。
先生方によって回答がずいぶん違うのですね。驚きました。
もう少ししめきらず、回答お待ちしております。
ハクビさん （ 東京都 / 男性 / 34歳 ）
回答：3件
専門家借り換えについて
おはようございます。
ハクビさんの年収がわかりませんが、奥様が正社員、またはそれなりの収入がないと借り換えは厳しいと思われます。
借り換えを考えると奥様が今すぐにでも正社員などで働くしかないでしょう。
今後どうすべきなのかについては、お近くの独立系のファインナンシャルプランナー(上級資格CFP保持者)にご相談ください。
株式会社FPソリューション
ファイナンシャルプランナー(CFP)
辻畑 憲男
回答専門家
- 辻畑 憲男
- （東京都 / ファイナンシャルプランナー）
- 株式会社FPソリューション
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
-
借り換えの件
ハクビさんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。
『私どものケースでは、やはり借り換えは無理でしょうか?』につきまして、ご記入された内容からは収入などが読み取りづらいので、アドバイスもし辛くなってしまいますが、奥様の持ち分をハクビさんが売買契約を締結して買い取るようにしていただければ、贈与税は課税されなくて済むかも知れません。
ただし、この場合でも課税に関することとなりますので、所轄の税務署で必ず確認をするようにしてください。
また、借り換えを行う場合、奥様の分も含めて借り換えを行うこととなりますので、収入のうえでも返済していくのに十分な収入が見込めないと融資先の金融機関ではローンの審査にとおらないと思われます。
尚、今後ローン金利が上がってしまう前までの期間に、奥様の持ち分につきましてはできるだけ繰り上げ返済を行っていただき、住宅ローンの残債を少なくしておくと、後々ローンの借り換えをするときにも借り換えがしやすくなります。
奥様ともいろいろと話し合っていただき、結論を出すようにしていただくとよろしいと考えます。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー
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中央労働金庫での対応を!
ハクビ様へ
はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、ハクビ様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。
(ご参考)
1.民間の銀行等での対応は難しいと考えます。
2.そこで、中央労働金庫での対応をお勧めいたします。
・借入につきまして、ハクビ様と奥様にパート収入合算が可能と思います。
・形式としては、主たる債務者をハクビ様として担保提供者兼連帯債務者を奥様とする方法です。
3.さらに、借換えの金利につきましては、
ハクビ様が地方公務員として中央労働金庫の団体会員となっておりますので、20年固定の店頭金利が4.40%ですが、最大1.25%引き下げ可能であれば3.00%となると考えます(10月)。
4.尚、詳細につきましてはお近くに中央労働金庫でご相談されることをご提案いたします。
以上
（現在のポイント：-pt）
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