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対象:不動産売買

共有にかかる不動産の一方の所有者から他方への売買

住宅・不動産 不動産売買 2009/10/05 15:01

3年前、弟と共有で土地つき一戸建ての中古住宅を購入し、現在までその購入した住宅に同居しています。その際の住宅ローンは、諸事情により弟の名義で借り、月々の支払いは折半にしてきました。弟が結婚するにあたり、弟が新たに住宅を購入できるよう、弟の持分の不動産を姉である自分が住宅ローンを組んで購入し、弟名義の住宅ローンを完済しようと考えています。兄弟間の売買契約なので、特に問題はないかと思いますが、その際、
1.このような場合に使える住宅ローンがあるのか否か。
2.売買価格の設定はどの程度自由にできるのか。
3.担保の設定は不動産全体にかかるのか、それとも購入する分にだけかかるのか。
を教えていただけないでしょうか?

補足

2009/10/05 15:01

藤森様、真山様、

ご回答ありがとうございました。

藤森様のご回答中、
「実勢価格からかい離した場合は、贈与税の対象となってしまいます」
とのことですが、これは、実勢価格から下方にかい離した場合ですね。
実勢価格よりもずっと低い価格で売買価格を設定した場合に、実勢価格との差額分に対して贈与税が課される場合がある、というように理解しています。

ということは、実勢価格から著しくかい離していなければ、設定した価格が認められ得る、という理解でよろしいでしょうか。
ただし、金融機関が住宅ローンを認めるか否かは金融機関次第、ということですね?
親族間の売買契約の場合、法律的な制約の有無ではなく、売買契約自体の確かさが重要になってくるのですね。

いずれにせよ、第三者をたてるべきだとは考えておりましたので、そちらもいろいろ当たってみたいと思います。

アドバイスありがとうございました。

yumom88さん ( 東京都 / 女性 / 41歳 )

回答:2件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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共有不動産の一方の所有者から他方への売買について

2009/10/05 17:50 詳細リンク

yumom88 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

詳しい状況がわからないので、具体的なアドバイスはできかねますが
一般的な事例として回答いたします。

1.このような場合に使える住宅ローンがあるのか否か。

金融機関によっては、対応してくれるところもございますが、限られています。


2.売買価格の設定はどの程度自由にできるのか。

実勢価格からかい離した場合は、贈与税の対象となってしまいますので、近隣の相場に合わせる必要がございます。


3.担保の設定は不動産全体にかかるのか、それとも購入する分にだけかかるのか。

担保設定は不動産全体にかかってきます。もし他に持ち分をお持ちの方がいらっしゃったら、担保提供者として連帯保証人になってもらう必要がございます。



「兄弟間の売買契約なので、特に問題はないかと思いますが」とありますが、実はこのような売買の方が住宅ローンを借りれなかったりします。

親族間の取引だと、売買価格が言い値で決められたりして、担保評価が正確に判断できないので金融機関はあまり好みません。例え親族間の取引でも、間に仲介会社をいれてきちんと取引をしないと住宅ローンを借りるのは難しい場合がございます。

まずは、お借入される金融機関に確認されてみてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト 藤森哲也

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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親族間の取引について

2009/10/05 20:39 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

親族間の売買でも融資をしてくれる金融機関はあります。
しかし、その場合、きちんと仲介業者が間に入り、
周辺エリアの不動産相場に沿った金額での売買金額
を要求されます。

買取の金額については、
最低でも、業者の買取り価格程度の金額をつけておいた方が
無難だと思います。
もしくは、固定資産税の課税価格での売買を行うケースもあります。

他の専門家のおっしゃる通りで、あまりにも相場からかけ離れた
金額での売買に関しては、贈与と見なされる場合があります。

抵当権の設定に関しては、土地と建物の全体に設定されます。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
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