1200万円のローンの組み方 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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1200万円のローンの組み方

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/10/03 18:12

住宅ローンの組み方についての相談です。
2009年内に、下記の中古一戸建住宅の購入を考えております。

住宅価格:2900万円
自己資金:1800万円(経費含)
ローン予定:1200万円
月々返済:85000円(ボーナス返済無)

現段階での年収は30歳、400万(税込)で、ローンを組むのは楽ではありません。
ですが、実際は当分共働きを予定していますので、やっていける範囲だと判断しています。

また、約半年後(2010年6月頃)に500万円の繰上げ返済が可能です。
その後は、貯蓄次第で繰上げを考えていますが、予定段階では試算に入れることはできません。

色々とパターンを考え試算しているのですが、結局ローンの組み方(金利動向)を判断することができません。
10年固定金利を選択し、15年程度のローンを組み、繰上げによって8年程度で完済するのがよいのか。
早期に500万の繰り上げができるので、変動金利で組み始め、金利上昇の時期で固定金利に変更するのがよいのか。
とはいうものの、金利上昇の時期といっても、なかなか素人には見通しや組み替えの見極めが難しいようにおもいます。

そこで、月々の返済額を一定にして、できるだけリスクが少なく、返済期間を短くする借入方法をご指導ください。

合わせまして、今回の住宅購入にあたっての対象になる税制優遇等、簡単に教えてくださると助かります。

長々と申し訳ございませんが、よろしくお願いいたします。

たつのおとしごさん ( 大阪府 / 女性 / 31歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの件

2009/10/04 09:11 詳細リンク
(5.0)

たつのおとしごさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『月々の返済額を一定にして、できるだけリスクが少なく、返済期間を短くする借り入れ方法をご指導ください。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済が可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、住宅ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がり毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

よって、このような住宅ローンを選択する場合、年収のうえである程度余裕のある方に向いているかも知れません。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少金利が高くなっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がり毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランを立てやすくなります。

尚、たつのおとしごさんの場合、早期に500万円繰り上げができるということですから、500万円にこだわることなく、その分を少しでも頭金の一部に充当してください。

借入金を少なくすることが、一番のリスク軽減となります。

また、住宅ローン控除につきましては、住宅を購入したり、新築した場合に受けられる制度で、税法で定める要件に適合した場合、税額が安くなります。

尚、詳細につきましては、最寄りの税務署で確認をするようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

たつのおとしごさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てても何よりでした。

これからもわからないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

たつのおとしごさん

返答、ありがとうございます。

仰るとおり、借入金を少なくすることが、一番のリスク軽減であると、よく理解いたしました。
繰上げ返済の500万については、2010年6月にしか動かすことができず、頭金に当てられないのが残念です。

ご意見を参考にさせていただき、再検討いたします。

ありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

期間が短いので変動金利をお薦めします。

2009/10/04 20:13 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

住宅価格2900万円に対して、1200万円の借入となるので、
金融機関から見ると非常に担保価値としてゆとりを持った
融資となります。

仮に、変動金利を選択した場合に、おそらく1.5%(全期間)の
金利優遇がつく案件になると思います。

都市銀行の変動基準金利が2.475%なので、
変動金利で借り入れた際の実行金利は、0.975%となります。

借入金額1,200万円、借入期間15年、金利0.975%とした場合の
毎月の支払(ボーナス払い無し)71,687円/月となります。
この条件で、半年後に500万円を繰上げ返済をした場合、
期間が8年強短縮され、およそ9年程度で完済となります。

また、毎月85,000円程度の支払を想定しているのであれば、
毎月の支払が71,687円/月なので、毎月13,000円程度の
繰上げ返済ゆとり資金が生まれます。
追加で繰上げ返済が可能となり、結果としておよそ8年程度の
完済になるのではと思います。

現在の超低金利を考慮すると、今後、金利は上昇していく
ことが想定されます。
しかし、標準的な金利上昇のスピードを考慮しても、8年程度の
完済予定であれば、固定金利(例えばフラット35の2.64%)よりも
支払総額は低くなります。

また、変動金利の支払金額は、5年間固定されるため、
8年程度の完済計画であれば、一度返済金額が
変更になることで済みます。

今回の「たつのおとしご」に関しては、
金利優遇を最大限に活用して、短期返済を前提として
変動金利が良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

たつのおとしごさん

返答、ありがとうございます。

正直、変動金利というだけで、見通しが立て辛く、抵抗があったのですが、是非前向きに検討しようと思いました。

金利上昇は必須であるものの、短期返済を目標にしていますので、ご意見を参考に、プランを練り直します。

貴重なアドバイス、ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

完済目標期間を!

2009/10/03 20:13 詳細リンク
(5.0)

たつのおとしご様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、たつのおとしご様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考:三井住友BKの10月金利)

1.住宅ローン1,250万円の借入につきまして、

物件購入価格2,900万円、自己資金1,800万円(内諸経費150万円)、住宅ローン1,250万円、期間15年、金利2.73%(全期間固定金利型)、返済負担率(〜30%以内)

・毎月の返済額 84,708円
・年間の返済額1,016,496円
・返済負担率 25.41%

2.これを、半年後(2010年6月頃)に一部繰上げ返済として500万円の手続きをした場合、15年間は全期間固定金利型で先の金利見通しがつき易いと考えますが、たつのおとしご様試算されている様に6年9ヶ月の期間短縮で、7年9ヶ月となると思います。

3.しかし、住宅ローン減税(控除)を利用されるのであれば、少し早すぎると考えます。もう一方としては、住宅ローン減税(控除)を利用するために期間を残して、毎月の返済額を減額する方法があります(多少事務手数料が掛かると思います)。

4.そこで、住宅ローン減税(控除)の適用条件として、

・この適用条件は住宅取得に掛かる金額を対象としています(土地は除かれます)。
・年収3,336万円(会社員等)以下であることです。
・住宅ローン償還期間は10年以上であることです。
・登記上の床面積50平方メートル以上の住宅であることです。
・入居した年及びその前後2年以内に居住用財産の買換えや、3,000万円特別控除などの特別控除をしていないことです。
・所得してから6ヶ月以内に入居していることです。
・店舗併用住宅の場合、居住部分の床面積が半分以上あることです。

5.上記等を考慮して、完済目標期間をローン実行後10年とされてはいかがでしょうか。

以上

評価・お礼

たつのおとしごさん

早速の返答、ありがとうございます。
完済目標を10年目に持ち、住宅ローン減税(控除)を有効に利用することは、今まで思いつきませんでした。

ご意見を参考にさせていただき。もう一度、返済金額、期間等検討いたします。

ありがとうございました。

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