親名義のローンの名義変更の件

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回、住宅ローンの名義が親、物件の名義も親で、
住宅ローンを実質的に「yoko2383」さんたちが支払っています。
現状だと、「yoko2383」さんたちが、住宅ローンの名義人である親に
毎月住宅ローンの支払金額分の贈与をしている状態になっています。

贈与税の基礎控除は110万円なので、代わりに支払っている住宅ローンが
年額で110万円以内であれば、贈与税の課税対象となりません。
しかし、今回、毎月11万円弱の支払ということなので、
年額で110万円を超えたおよそ20万円程度が贈与税の課税対象と
なる可能性があります。

今回の対象不動産を最終的にどのような形にしたいかによって
対応が異なってくると思います。
タイプ1.物件の名義を親の存命中に自分のものにしたい。
タイプ2.物件の名義に関しては相続時に移転すれば良い。

タイプ1.で対応したい場合には、
親子間で、不動産売買契約を結び、割賦販売(分割販売)による支払で
親に住宅ローン支払相当分を支払っていく方法があります。
住宅ローンの支払が完了した段階で、抵当権を抹消することで
最終的に自分達のものになります。

タイプ2.で対応したい場合には、
親子間で、賃貸借契約を結び、親に住宅ローン支払相当分を
賃料として支払っていく方法があります。
ただし、親の方に賃料収入を申告する義務があり、
所得税の課税対象となります。

上記とは別の方法として、「yoko2383」さんたちが住宅ローンを
組めるようになった段階で、一括して親から物件を買取る
方法もあります。
その際は、自分名義の住宅ローンを支払っていく形になります。

いくつか方法がありますので、興味がありましたら個別にご相談ください。
少しでもお役に立てれば幸いです。

yoko2383さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『このままのかたちだと贈与税や相続税などはかかってきますか?』につきまして、相続税につきましては今のところはたぶん大丈夫だと思われますが、ご両親に代わって住宅ローンを毎月返済し続けた場合、税務署は継続して支払っていた分を後からまとめて贈与税として課税してくる可能性があります。

尚、税金の専門家は残念ながらファイナンシャル・プランナーではなく、税理士さんか税務署の職員となりますので、改めて最寄りの税務署などにお問い合わせください。

以上、あまりお役に立てませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

yoko2383様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、yoko2383様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.このまま、住宅ローンの返済をyoko2383様が継続して支払っていくと、親御さまへの資金贈与となると思います。

2.それであれば、物件及び住宅ローンの詳細は不明ですが通常の不動産評価で親子間売買を行い、yoko2383様が新規に住宅ローンは借入して親御さまの残債を精算することと物件名義変更手続きをされてはいかがでしょうか。

3.但し、親御さまからの物件を取得した場合、生計を一にしていると住宅ローン減税の対象となりませんので、ご注意してください。

以上