変動金利か固定金利かミックスか - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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変動金利か固定金利かミックスか

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/10/02 09:40

現在、住宅購入を考えており、
住宅ローンいついて検討していますが、
アドバイスをお願いいたします。

家族構成
・夫(41歳)前年度年収1100万円
・妻(39歳)専業主婦
・長女 小学5年生
・長男 小学1年生

土地と建物で約6200万円の物件です。

頭金1500万円を支払うと、貯金は約2500万円位になります。
借入金5000万円で考えていますが、主人の定年前までには
返済したいと思っているので、定期預金が満期になったら、
少しずつ繰り上げ返済をしようと考えています。

変動金利は今は金利が低いものの、今後の金利上昇が不安なのですが、
銀行や不動産会社から、変動金利を2本にしておいて
金利が上がって来たら、1本だけ固定金利にすればいいと言われました。
金利が上がって来た時には、固定金利も上がってしまっているのではと思うのと、
固定金利にするタイミングがよくわからないので、はじめから固定金利だけにした
ほうがいいのか、それとも変動金利と固定金利のミックスにしたほうがいいのか迷っています。
また、もしミックスにした場合はどちらから繰り上げ返済をしたらよいので
しょうか?種類や組み合わせなどいろいろあるので、わからなくなって
きてしまいました。アドバイスをお願いいたします。

olibeさん ( 神奈川県 / 女性 / 39歳 )

回答:5件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン選びについて

2009/10/02 10:08 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅ローン選びについてですが、今後の完済目標により変わってきます。
10年以内に完済可能であれば変動金利、または短期の固定金利でもいいのですが、もっと長期を考えるとなるとそれなりに金利を長期で固定したほうが安全でしょう。
今、不動産会社の人の共通トークが変動金利を選んでおいて金利が上昇したら固定金利に換えればいいというトークです。これは、タイミングがかなり難しいです。
景気が良くなるときには長期金利から上昇します。常に経済情勢をチェックして、将来の動きを読まないとなりません。
固定金利と変動金利をミックスするのであれば、変動金利の割合を少なくしましょう。どのくらいの割合にするかは、今後の繰上げ返済予定によります。
自己資金を支払った後に預貯金が2500万円あるとのことですが、これはすべて定期預金に預けているのですか。もし定期預金の金利が住宅ローンの利息より低く、今後すぐに使う予定がなく、住宅購入後も計画的にお金が貯められるのであれば、住宅購入の自己資金を増やしたほうが無駄な利息を支払わなくてよく得ですので検討してください。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

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ファイナンシャルプランナー

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ローンの組み方の件

2009/10/02 18:04 詳細リンク

olibeさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『変動2本にしておいて、金利が上がってきたら、一本だけ固定にすればいい』につきまして、ローン金利の上昇傾向としては、短期固定金利や変動金利に先行して長期固定金利が上昇する傾向にありますので、銀行員や不動産屋さんが言うようにはいかないと思われます。

尚、銀行員ならばローン金利がこのような傾向にあることは十分に承知しているハズですから、olibeさんに対するアドバイスは不適切と言わざるを得ません。

一般的に住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済が可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

よって、収入のうえである程度余裕がある方に向いていると思われます。

この場合とは逆に、繰り上げ返済はせいぜい3年に一回程度ということでしたら、早期完済とは行きませんので、多少金利が高くなっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がり、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

また、住宅ローンを組む場合、お子様のこれからかかる教育資金をはじめ、将来予定しているライフイベント資金のことも十分に考慮したうえで、住宅ローンを組むようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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真山 英二 専門家

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住宅ローンの組み方

2009/10/02 23:51 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

現在の超低金利において、住宅ローンの組み方としては、
・短期返済を前提に金利優遇を最大限に活用した変動金利
・長期返済計画を前提としてフラット35等の完全固定金利
のどちらかだと思います。

他の専門家も言及している通りで、
長期金利の方が短期金利よりも早く金利トレンドを反映するため、
金利が上昇し始めたら、変動金利を固定金利に切り替えることは
実質的に不可能だと思います。

今回、自己資金があり年収も大きいことから、特別な事情がなければ、
変動金利において1.5%の金利優遇が付く案件だと思われます。
したがって変動の実行金利は、0.975%(2.475%-1.500%)にはなると思います。
また、今月のフラット35(完全固定金利)の最低金利は、2.640%となっています。
どちらにしても至上最低の金利水準となっています。

個人的な見解ですが、ミックスプランはお薦め致しません。
中途半端な結果に終わる可能性が非常に高いと思います。

グローバル経済において、何か事変がおこると金利は下がる方向に
向かうので、15年〜20年程度のある程度早めに返済を行う予定であれば、
金利優遇を最大限に活用した変動金利をお薦めします。

また、20年以上かけて返済をする予定で、金利上昇に対する恐怖心が強い方で
あれば、フラット35での完全固定をお薦めします。

どういった形であれ、
マクロ的に見て、超低金利の今は、住宅ローンを借りるに
とてもよい時期だと思います。
固定か変動かどちらにするのか決断し、素敵なすまいを実現してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

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金利の組み方

2009/10/02 09:48 詳細リンク

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが、現在多くの方が変動金利を選択されている現実があります。

某銀行では、実に7割近くの方が変動金利なのだそうです。

変動金利=不安定のようなイメージを持つ方がいらっしゃいますが、それは

少々間違いですね。ただ、一番気をつけなければならないのは、

''取りあえず変動で、金利が上がってきたら固定に''という事を言う方が

大変多いですが、過去の金利上昇期を見ると、まず固定金利が上昇し、その

後に変動金利が上昇していく場合が多い事です。

即ち、変動金利を組んでいても、固定金利や10年もの国債金利等をきちんと

気にしていかないと、変更のタイミングを逸する可能性があると言う事です。


また、定期預金の満期時に繰上返済をご計画との事ですので、その満期時が

いつなのかによって、全額を固定にした方が良いのか、変動とミックスにした

方がいいのかも分かれますね。

ちなみに、ミックスの時にどちらを先に返済すべきかは、通常、変動金利の方

からと言われます。変動金利の繰上返済の手数料は安く、固定金利の手数料は

高いというのも理由の一つです。

但し、三井住友銀行でしたら、固定・変動共にネットでの繰上返済手数料が無料

になっている等、どの金融機関で借入するかによっても変わってきますので

個々人に合わせたプランニングが重要かと存じます。





ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がolibe様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

夢を現実へ〜バイヤーズスタイルCEOのブログ〜

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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ミックス型に拘らず!

2009/10/02 18:55 詳細リンク

olibe様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所の山中と申します。
今回、olibe様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考:三井住友BKの10月金利)

1.住宅ローン借入につきまして、

物件購入価格6,200万円、住宅ローン5,000万円、期間19年(60歳完済)、金利2.93%(全期間固定金利型)、自己資金1,200万円、諸費用350万円程度(仲介手数料、銀行関係、その他)、年収1,100万円、返済負担率(〜35%以内)、その他の債務考慮せず、ボーナス返済考慮せず

・毎月の返済額 286,235円
・年間の返済額3,434,820円
・返済負担率 31.22%

2.10月のローン金利が下がっており、長期固定金利が9月比△0.13%なっております。その反面として短期固定金利が多少上がっております。

3.この様のときは、ミックス型に拘らず固定金利型のみの住宅ローン申込として、随時繰上げ返済を実行することも一方と考えます。

以上

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