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購入した土地の地盤改良について

住宅・不動産 不動産売買 2009/09/29 23:23

家を建築するために土地を購入し、決済を済ませました。
数年前に建築条件付きで販売していたうちの1区画で、他の区画は売主の会社で建築し、すでに入居しています。建築条件がなくなっている状態でこの物件を知り、購入しました。その際、売主が今後不動産業を行わないということで別の不動産会社が仲介となりました。建築はハウスメーカーでと決めていたので、購入後すぐに地盤調査を行いました。すると、軟弱地と診断され、地盤改良しなければ建築できないということでした。もともと田んぼであったところに、田の土を出さずに盛り土をしたため、一帯に柔らかい土の層がある。また2面が田、1面が水路となっている端の区画のために(コンクリートでかなり立ち上げている)土をうまく締められなかったのだろうということでした。
契約の際に売主から「すぐに家を建てるんでしょ?この土地はしっかりしているから。」という言葉を受けて安心していたので、この結果はとてもショックでした。改良費用も60万円強と私たちには非常に大きな出費となります。
その後、仲介業者にこれらを話したところ、他の4区画のうち1区画も軟弱地で売主が負担して改良を行ったとのことでした。そこは2面が造成した道路・1面が隣の区画となっていますので、やはりうちはかなり条件が悪かったのかな・・・と思いました。その際に仲介業者が「売主に改良費用を負担してもらえるよう話してみる」と言ってくれたのですが、その後「売主は負担するつもりは全くないとのこと。訴訟等になれば、その時に考えるということだ。申し訳ない。」との返事がきました。今後の建築の進行や賃貸の家賃等のことも考え、ハウスメーカーには地盤改良をお願いし建築は進んでいる状態です。地盤改良の費用は建築代と一緒に完成後精算することになりますが、たとえ一部でも売主に負担してもらうことはできないでしょうか?
よろしくお願いいたします。

はなこはなさん ( 香川県 / 女性 / 38歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

2 good

地盤改良費用について

2009/09/30 18:29 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回、売主が事前に地盤の軟弱を知っていたのであれば、
それを事前に告知をする義務があります。
多棟現場で、その他の区画に関しては、既に
地盤改良をしていたのであれば、
対象物件も地盤改良が必要となる予想はついたと思います。

ただ、具体的にどの程度の地盤改良が必要で、
改良費としていくらかかるかに関しては、
実際に地盤調査をしてみたいとわからないため、
重要事項説明書には、
「地盤補強工事等について費用がかかる場合がございます」
程度の記述になっているのではと思われます。

もし、その他の区画で地盤改良が必要であったことを
知っていながら、「しっかりした地盤で改良の必要がない」
と言っていたのであれば仲介業者に不実告知があり、
責任を追及できると思われます。

しかし、言った言わないの話になると、
証拠資料(会話の録音や重要事項説明書の記述)が
ない限り、なかなか立証は難しくなります。


地盤改良は、建築する建物の規模、構造、重量等によって
異なるため、通常、土地の取引において、地盤改良費用は
買主負担となります。

特にハウスメーカー等は、地盤に対して慎重で、
通常の工務店よりも高い地耐力を要求するケースが
多いので、既存の住宅地であっても、
地盤改良等が必要となる場合があります。

今回の地盤改良費60万円強という金額は、
地盤改良において常識的な範囲です。
もし、重要事項説明書に地盤改良に費用がかかる旨が
記載されているのであれば、支払う気がない業者から
金額を回収するのはなかなか難しいと思われます。

どうしても納得がいかない様であれば、
弁護士等の専門家にご相談ください。

ポイントは、
地盤改良が必要なことが土地の契約時点で予想できたかどうか、
予想できた場合にそれをきちんと伝えてもらっていたのかどうか
そこら辺の経緯が重要になると思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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中石 輝
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地盤改良工事の費用負担

2009/09/30 18:26 詳細リンク

契約事ですので、契約または決済後のトラブルに関しては、契約書の内容に則り、もしくは契約書に定めのない事項に関しては、売主・買主間の協議で解決いただくしかありません。

一般的に土地売買の際には、下記のような内容を重要事項説明書に記載し、契約書にも「承諾事項」として特約を結ぶことが多くなります。
(記載例)
本物件に建築物を建築する際に、建築を依頼する住宅メーカー等から、地耐力調査を要請される場合があり、その結果によって地盤補強工事が必要となる場合があります。この地盤補強工事の内容は、建築する建築物の構造・規模・重量および依頼する住宅メーカー等によりことなります。また、この工事について発生する費用は買主の負担となりますので、あらかじめご承知おきください。

売主側が契約時に「この土地はしっかりしている」と口頭で説明していた点、また過去に同現場内にて売主が地盤改良工事費を負担していたという事実があったとしても、現段階で売主側に費用負担を求めることは難しいように感じられます。

契約書等の記載内容、および商談の履歴が分かりませんので、これ以上の回答は難しいですし、回答の内容があまりお力になれるものではなく、申し訳ございません。


リード 中石 輝
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