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対象:不動産売買

不動産売買について

住宅・不動産 不動産売買 2009/09/27 16:16

一年ほど前、3棟借家(A北側、B真ん中、C南側)があった場所、A、Cの土地が売りに出され、私はCの土地を購入、家を建てました。この度、Bの土地に家が建つことになり、工事が始まりました。ところが、Bから、2箇所浄化槽が発見され(一つはA側の土地をまたぐ形で)聞くところによると、借家の時のものであるようです。2個出たのだから、3個目もあるのではと、仲介業者を訪ね、Aのようにまたいでいたり、私の土地に埋まっているか否か調査して、「うちには無ければ無いと証明をしてほしい、浄化槽が埋まっているなら、次の対応をどうするか示してほしいと」回答を待っているところです

売買契約の時、浄化槽の説明もなく、契約書にも記載は一切ありません

売主は借家自体、親が建てたもの、知らない事と行っている様で、仲介業者も最近知らされたことのようで、契約時点では誰も知らないことみたいですが、知らないですむことではないと思っています

借家は20年も前のもの、当時施工した業者もわからず、今のように届出などの決まりが、いい加減だったなど、浄化槽が埋まっていても問題はなく、気持ちの問題とも言われますが・・・

私どもが、納得のいくような対応の仕方、このような場合、どのように対応したら良いでしょうか?

すでに除去されてる可能性も含め調査していますが、浄化槽があると思われる場所は、すでにコンクリートになっており、調査するためにはコンクリートを壊す必要があり、どっちともいえない状況で、そこまでしなければいけないのかと思います。確認調査のために工事を行う場合、費用は私どもの負担なのでしょうか?
アドバイスよろしくお願いします

piyon0815さん

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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土地の瑕疵担保責任について

2009/09/27 18:35 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的解釈は、弁護士等の専門家へご相談ください。

今回の浄化槽のご相談に関してですが、土地の瑕疵にあたるのかどうか
がポイントになります。瑕疵にあたるのであれば、一定期間内であれば、
瑕疵担保責任を売主に追求することが可能です。

瑕疵にあたるのかどうかは、
不動産の売買契約締結の趣旨に照らして判断されます。
ご相談内容から、「piyon0815」さんが対象の土地を購入した目的は、
自宅を建築するためと思われます。
現状、既に建築が完了し、お住まいになっているので、
売買契約を締結した目的を達成しており、基本的には、
瑕疵担保責任の対象にはならないと思われます。

浄化槽が埋まってたのかどうかは不明ですが、
仮に埋まっていたのであれば、建物の基礎工事の際に、
撤去されていると思います。
その際に、通常の基礎工事の際の残土処理等で
対応し切れずに別途費用がかかっていたのであれば、
別途費用部分に関しては、売主への瑕疵担保責任に基づく
損害賠償請求の対象となります。

ただし、通常、浄化槽は、それほど大きいものでなければ
通常の残土処理等で処理をしてしまい、別途で費用がかかる
ケースは少ないと思います。

今回も、建物建築の際に、別途費用を工務店から
要求されていないのであれば、おそらく通常の処理で
済む程度の浄化槽だったと思われます。
一度、建築を行った工務店に確認を取ってみると
良いかと思います。

実質的に過去の浄化槽に関しては、
きちんと処理をしてあるのであれば
特に問題はありません。

正直なところ、過度に心配しなくても良いことなので、
あまり神経質になることもないと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

piyon0815さん

仲介業者からの返事を待っているところですが、B土地では建築工事が始まる前に、浄化槽が取り出され、Aの方は除去する方向で、話を進めているようだし、他のQ&Aで、検索するも、瑕疵の問題など目にするうえで「知らないですむの?」と不安になっていました。
浄化槽自体は、すでに処理されているもののようで、うちの場合は、除去されてる可能性もありますし、今まで、何事もなく1年は暮らしてきたので、施工工事にも問題があったとは思いませんので、現状のまま過ごしていこうと思います

今回のことがなければ、こういったことも知らずに過ごしたと思いますので、勉強になったと思います
ご回答、大変参考になりました
ありがとうございます

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

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瑕疵担保責任

2009/09/27 23:56 詳細リンク
(3.0)

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。


今回の土地売買における売主が、個人なのか業者なのかによって違って

きますが、お話の内容から個人が売主としてお話します。

まず、当時の契約書には「瑕疵担保責任」についてその責を負う期間は

記載されていますか? されているケースが多いはずですが、その場合は

その期間を超えているかどうか? 相手が業者でない以上、その瑕疵につ

き売主が知らない以上(しらないから瑕疵なんですけどね)その期間を超

えては請求等は出来ないでしょう。

もし、そうでなければ、その事実を知ってから1年以内なら責任を求める

事は可能です。ただし、今回のケースではその瑕疵を立証する為の工事等

の費用は、買主の負担となります。

また、建物が建っている以上、例えば庭に何かがあった場合に瑕疵として

請求できるかは、弁護士さん等との御相談が必要ですね。


お気持ちは理解できます。 しかしながら「知らないですまされない」に

ついては、売主さまも個人であれば、わからないのもやむを得ない事では

ないでしょうか。 決して、売主も悪意を持ってやっていることではない

のですから、理解をし合いながら善後策をお考え頂ければと思います。




ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がpiyon0815様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

夢を現実へ〜バイヤーズスタイルCEOのブログ〜
s

評価・お礼

piyon0815さん

回答者様の「決して、売主も悪意を持ってやっていることではないのですから、」については本当のところはわかりません

上記、評価参考にして頂ければと思いますが、売主が悪意があったかを知るすべは、こちらにはありません
売主に問うつもりもありません
少し引っかかりましたので、ご意見申し上げます

中石 輝

中石 輝
不動産業

- good

土地の瑕疵担保責任について

2009/09/29 13:10 詳細リンク
(3.0)

売主様の売却事情もいろいろですし、物件のことを何から何まで知っているという訳にも行きません。

そのため、不動産売買では売主・買主の知らなかった物件の欠陥等=''瑕疵''を一定期間売主が責任を負う''「売主の瑕疵担保責任」''が契約により定められます。

一定期間とは、売主の形態によりますが、個人の方が売主の場合には一般的には引渡しから3ヶ月間、宅建業者が売主の場合には引渡しから2年が一般的です。
なお、特約で「売主は瑕疵担保責任を負わない。」とすることも消費者契約法に抵触していなければ可能です。

今回のケースの場合、個人の方が売主であれば既に瑕疵担保期間は期日到来しておりますので、浄化槽の件で売主に費用負担を求めることは難しいでしょう。

また、既に建物建築済みとのことですので、建築に支障のある部分に浄化槽が敷設されていたのであれば、既に浄化槽は撤去してある可能性のほうが高いでしょう。

建物を建築する上で支障のない部分に浄化槽がそのまま埋まっていたとしても、現段階で売主に浄化槽の撤去等を要求することは難しいものと思われます。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


リード 中石 輝
''「仲介手数料定額制」''のリード ホームページ こちらから
不動産売却でお悩みの方は''「不動産売却エージェント」'' こちらから

評価・お礼

piyon0815さん

参考になりました
ありがとうございました

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