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手付解除について

住宅・不動産 不動産売買 2009/09/19 18:05

建築条件なしの土地を6月20日に2000万円で契約(手付金100万円支払済)
別の業者と建物の工事請負契約を6月21日に契約
土地が前面道路から2メートルほど低いので土地造成費用が当初の見積もりより多くかかり完全に予算オーバーで手付放棄で契約をやめたい旨を8月23日仲介業者に相談しました
仲介業者は売主が契約の履行に着手している状態なので違約金(200万)が発生するとの返答
仲介手数料の支払い義務もあり合計260万円という大金を捨てれないので契約の解除を諦めていました
決済期日が21年9月30日と迫っており本当に手付解除による契約解除はできないのかどこ相談していいのかも分からずこちらに投稿させていただきました。
契約書のひな型は宅建業協会制定のもので特約として
・本物件の164番地2部分は現在市が所有しており、万が一本物件の売主が164番2を取得できないことが明白となった場合は、売主買主協議のうえ決済期日の延長ができるものとします。
・本物件は現在4筆の一部になっておりますが、売主の責と負担により分筆登記を行い地目を「宅地」にして買主に引き渡すものとします。ただし地目違い等により合筆できない場合は2筆に分筆して引き渡すものとします
・本物件の売主は、決済期日までに売主の責と負担により本物件敷地内に水道(20?)、下水(150?)、ガスを引込み、又、本物件への出入り口の為の歩道整備(縁石の切削等)を行うものとします。ただし各機関への申請等に日数を要し、決済期日までに間に合わない場合は、売主買主協議のうえ、工事期間の延長ができるものとします。
等があり仲介業者は「土地を市から買い取る」「下水道の整備」が契約の履行に着手している状態の為契約の解除をすると違約金の対象になるとの説明でした

なお現在上下水道の工事に着工していました

イーストウッドさん ( 大阪府 / 男性 / 32歳 )

回答:4件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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現時点では難しいと思います。

2009/09/20 06:59 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談において、現時点(9月20日)では、9月30日の引渡しのために各種の作業
(上下水道の工事、地目変更登記、合筆等)が進んでいると思われるので、
手付解除は難しいと思われます。

一般的には建物の請負契約の時点で建物の配置や基礎の作り方を確定させるので
その時点で造成の費用に関してある程度の見積もりが出ていたと思います。
予算が合わなかったのであれば、そのタイミングでの手付解除を
申し出るべきだったと思われます。

違約金の金額に関しては、
違約解除でも構わないので解約したいというのであれば、
違約金の減額をお願いしてみてはいかがでしょうか。

契約書の文言としては、違約金の増減は請求できないということに
なっていると思われますが、実務的には、売主買主協議の上、
妥当な金額で対処するケースもあります。

あまりお役に立てなくて申し訳ありません。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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手付解除

2009/09/21 02:02 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、詳しくは、土地の売買契約書や重要事項説明書を確認してみないと何とも言えませんが、売主が宅建業者ですと、業者から見た履行の着手時期は引渡の準備ができており、いつでも引渡が可能な状態を指す場合が多いようです。

また、買主からみた履行の着手時期はいつでもお金を払う準備ができている状態を指し、例えば、ローンの契約が完了し実行日が決まった状態を言います。

こうした観点から、ご自身の契約状況が売主、買主でどの時期に履行着手と判断するかが論点にはなるでしょう。
例えば、上下水道の工事を着手していても完了していないのであれば、物件の引渡がいつでもできる状態ではないので、履行着手時期には該当しないと判断される可能性はあります。


さらに、仲介業者としては手数料をもらう立場上、途中で解約されるのはいいことではないので、何らかの方法で解約を回避する手段を取るでしょう。
これは、仲介業者の立場としてはやむを得ないことですが、最終的には売主がどう判断するかによります。


もう1点気になるのは、建物の請負契約をされている場合ですと、万一土地の売買契約を解約した場合にはどう対処されるのでしょうか?
こちらも建てる場所がなくなれば、契約履行は不可能ですから解約となるはずですが、請負者から違約の請求があってもおかしくはないでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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寺岡 孝
寺岡 孝
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高橋 正典

高橋 正典
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土地の解約について

2009/09/20 13:13 詳細リンク

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが、この契約における売主が業者であるか個人であるかによって

大きく変わります。 仮に個人が売主とすれば、通常は手付解除の期日を

契約書に明記し、その期日以降を違約とします。

また、売主が業者の場合は、その期日はなく契約の履行を目安とします。

業者が売主の場合の契約の履行とは「引き渡しを以て」とする。との判例

が出ています。 では、今回は引き渡し前だから手付放棄で済むのか?

これについては、埋設管の引きこみや市からの名義変更などが、当初から

物件に付随していた条件なのか、それとも買主が希望し付保したものかに

よって、手付放棄で済むのか、或いは買主の特段の要望に着手したという

事で履行に該当するかが分かれますね。


どちらにしても、解約にあたり仲介手数料を全額支払うことについては、

交渉の余地が十分あります。

引き渡しが完了せずに、全額受領することは難しいと、事例上私は理解

しております。



ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がイーストウッド様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

夢を現実へ〜バイヤーズスタイルCEOのブログ〜

中石 輝

中石 輝
不動産業

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手付解除について

2009/09/20 15:59 詳細リンク

今回の契約では、宅建業者が売主となっているようですので、''「相手方が履行に着手するまでは手付解除できる」''という契約内容になりますが、客観的にみて現状で売主が行っている行為は''履行の着手に当たる''ものと考えられます。

よって、現段階での解除であれば''契約違反による解除''にあたり、契約書に定められた内容により違約金の支払い義務が発生することは致し方ないでしょう。

また、仲介手数料に関してですが、おそらく仲介業者との間で「一般媒介契約」を締結されているものと思いますが、その契約書の中に''(報酬受領の時期)''として下記のような内容が記載されているハズです。

1.仲介業者は、宅地建物取引業法第37条に定める書面(=契約書)を作成し、これを成立した契約の当事者に交付した後でなければ、約定報酬を受容することができません。
⇒契約締結後であれば約定報酬(=仲介手数料)を受領できる。

2.融資特約が結ばれていた場合で、融資の不成立を理由に買主が契約を解除した時は、仲介業者は受領した約定報酬(=仲介手数料)の全額を返還しなければならない。
⇒融資特約による融資不成立の場合の解除でなければ、仲介業者に手数料の返還義務はない。

現段階で「イーストウッド」さんが手数料をどの程度支払っていらっしゃるかはわかりませんが、不動産取引慣行上では''「契約時に半金、決済時に半金」''というケースが一般的です。
既に支払っている半金に関して返還請求をすることは難しいかもしれませんが、決済時に支払う予定であった残りの半金に関しては、''決済が成立しないのであれば、手数料の半金も支払わない''という対応をされても問題はないと思いますし、仲介業者側も仲介業務の全てを完了させたわけではないですから、報酬の全額を請求してくることはスジが通らないようにも感じます。


リード 中石 輝
「仲介手数料定額制」リードホームページ

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