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対象:不動産売買

契約書について

住宅・不動産 不動産売買 2009/09/11 22:43

建築条件付物件の不動産売買契約をしました。

後日気が付いたのですが、重要事項説明書と契約書の
日付が1日ずれていました。
これは問題があるのでしょうか・・・。

また、この質問をする前にこちらのサイトで知ったのですが、
建築条件付きの契約の場合、停止条件というのがあるのを知りました。
私が契約した内容には停止条件は明記されていません。
順調に話が進んでいけば何ら問題ないかと思うのですが、
解約したいとなった場合、手付金放棄するしかないのですよね?

条件付きの土地を購入することになるとは
思っていなかったので、勉強不足で契約をしてしまったこと、大変恥ずかしいです。
どうぞご教示ください。

補足

2009/09/11 22:43

高橋様、中石様、真山様


丁寧なご回答ありがとうございます。

説明書と契約書は同日に行われました。
ですので、後から気づいてあれ?と思ったのです。
特に問題がないようでしたので安心しました。

契約の形態ですが、不動産売買契約書の下に括弧で
(土地又は土地付き建物用)と明記してあり、
「建築条件付売地」との記載はどこにもありません。

解約については、契約の履行に着手するまで
手付解除期限を経過するまで(これは売主が宅建取引業者のため該当せず)
買主は手付金を放棄することにより契約を解除できる。
他に、不履行の場合の解除、危険負担による解除、
融資利用の特約についての解除以外は特に明記はなく
停止条件はないのです・・・。

ローン特約の期日も10月頭に迫っている為、
銀行によっては請負契約書を必要とするところもあるようですので
近々請負契約を結ぶようになるかと思います。
できればある程度納得した上で契約をしたいと思っているのですが、
ローン特約期日も近いし、停止条件はないしと不安です。

自分達の些細な希望を叶えるのに追加、追加の金額を提示されるようで
あれば考えなおすことも視野に入れていましたので
皆様のお話を聞きますと放棄になるのかな、と思いますが
いかがでしょうか。

moon12さん ( 東京都 / 女性 / 33歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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建築条件つき売り地とその類型について

2009/09/12 19:27 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

既に他の専門家から御回答が有った通りで、
重要事項説明書と契約書の日付が違っていても、
重要事項説明書の日付が契約書よりも早いのであれば
特に問題はありません。

日付の問題もありますが、実質的には、
きちんと買主が購入する物件のことを理解・納得して
契約行為に望むことが趣旨なので、
きちんと説明を受けたあとに納得して契約をしたので
あれば特に問題はありません。

建築条件付売地に関しては、
ある一定期間中に、指定された業者と建物請負契約を
結ぶことを条件に、土地の売買契約を締結します。
期間中に建物請負契約が締結できなかった場合は、
白紙解約になる旨の文言を明記します。

契約の形態として、建築条件付売地とすると
建物請負契約でもめた場合に白紙解約となってしまうため、
業者によっては、通常の土地売買契約と
建物請負についての合意書で、実質的な
建築条件付売り地を販売しているケースもあります。
その場合は、土地売買契約書には、
建物の請負に関する記述は一切なく、
別紙の合意書もしくは覚書等で、建物請負契約をする
旨を約束します。

どういった形態であれ、特に問題なく進んでいけば良いのですが、
何かもめた場合には、基本的に契約書に則って処理がされます。

もう一度、土地の売買契約書を確認して、
どういった場合に解約もしくは解除となるのかを
整理しておいた方が良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

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建築条件付売地とは

2009/09/12 00:25 詳細リンク

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが、何故重要事項説明書と契約書の日付がずれているのでしょう?

疑問に思われると言うことは、同じ日に両方ともなされたのですか?

本来、重要事項説明は、契約にあたり事前に説明すべきものですので、

契約より前に、その説明がされて日付が違うならば、むしろいい事である

と言えます。

建築条件付売地とうのは、『自己の所有する土地を販売する際、自己と土地

購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者(建設業者)

との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立

することを条件として売買される土地である』と定義されています。

これが、おっしゃる所の停止条件にあたります。

この土地を買うなら、ここで建築しろ! これは独占禁止法に抵触するもので

すが、例外的に分譲地において同じ所有者が建築する場合において認められて

いるのものです。 しかしながら、建売住宅が単に青田売りする為に表現を

利用している場合も多いのです。

とにかく、契約書を拝見していないので確実な話は出来ませんが、かなりの

業者サイドの落ち度が見受けられますので、ご心配なさらずに専門家にご相談

されると良いと思いますよ。 手付金の放棄の必要もないように思います。



ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がmoon12様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

夢を現実へ〜バイヤーズスタイルCEOのブログ〜

中石 輝

中石 輝
不動産業

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停止条件付き契約

2009/09/12 00:32 詳細リンク

まず、重要事項説明書と契約書と日付が1日ずれているという件ですが、これは何ら問題ありません。
重要事項の説明は''契約が成立するまでの間に、書面を交付して宅地建物主任者から説明をする''ものですので、重要事項説明のほうが数日早かったとしても問題ありません。
(だだし、実際に書面の交付を受けたのはご質問の内容からすると同日のようですね。)

また、「建築条件付き売地」とは、''宅地の売主またはその代理業者と購入者との間で、宅地の売買契約締結後一定期間内(一般的には3ヶ月)に、当該宅地上に建築物の請負契約を締結させることを停止条件として分譲される宅地''のことをいいます。

停止条件付売買契約とは、''停止条件が成就したときに売買契約の効力が生じる''(民法127条1項)という性質のものですので、請負契約が締結されていない、もしくは期間内に締結されないのであれば売買契約自体の効力が生じてないことになります。

今後、建築に関する打ち合わせ、請負契約がスムーズに進んで行けば、おっしゃるとおり何も問題ありませんが、請負契約締結という停止条件が期間内に成就しなければ、売買契約自体の効力が生じていないのですから「手付解除」という問題にもなりません。

なお、停止条件の特約が契約書に明記されていないという点は問題があると思います。
契約内容の詳細が分かりませんので断定的なことは言えませんが、実質的な契約内容が「建築条件付き売地」であるのであれば、停止条件の特約が明記されていない契約書は消費者契約法に抵触する可能性もあると思います。

今後、建築の打ち合わせがスムーズに進んでいけば問題ありませんが、トラブルに発展するような際は、弁護士等の専門家や監督官庁にご相談されることをお勧めします。

リード 中石 輝
''「仲介手数料定額制」''のリード ホームページ こちらから

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