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一戸建て賃貸を自主管理できるか

マネー 不動産投資・物件管理 2009/09/09 22:17

2階建ての一戸建て(1軒のみ)賃貸の管理について質問です。自主管理にするか、不動産屋さんに頼むかで迷っています。頼むと月々6千円の管理料がかかります。
管理会社経由すると、家賃の滞納などの催促、クレーム処理、修繕会社手配、敷金清算時の修繕費の請求などを頼めそうですが、これらは自主管理だと厳しいのでしょうか。
例えば、家賃の回収を代行してくれるサービスを個人で頼んだり、借主さん退去立会い時、不動産会社に同行してもらい、修繕費の請求をしてもらうなど。
賃貸の家と大家の家は車で20分ほどです。
まだ新しいので、不具合がそうたくさんでることはなさそうですが、もし、管理会社に修繕を頼んだ場合、高額な請求書が回ってきそうで怖いのです。自分で手配した方が安いのではないかと。しかし、夜中の急なトラブルには自分は対応できませんのでそこが気がかりです。管理会社が24時間対応なら頼んだ方がいいでしょうか。
まとまりのない文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

8888HANAさん ( 茨城県 / 女性 / 34歳 )

回答:3件

戸建賃貸の管理

2009/09/10 12:20 詳細リンク
(5.0)

まず、分かりずらい点が一つあったのが賃貸募集はどうされるかです。


想像では賃貸専門の業者か駅前の不動産屋に頼まれるかと思います。賃貸募集は不動産屋を通すことを強くお勧めします。


管理に関しては戸建の方が入居者の点で苦慮される事は少なめかと思いますが、自主管理はかなり面倒であります。例えば全て発注をばらばらにして自分で頼んでも結局月額6000円以内で納まらない可能性があります。


管理会社が6000円で出来るのは規模のメリットがあり、数百件〜数万件の物件を管理しているから提供出来る低価格なサービスになります。


よって専業主婦で何時でも動けるというのであれば別ですが、主婦でもパートをしている等の時間の制約がある方の場合は避けた方が良いと思います。


ポイントは修繕の時の見積もり時に立ち会うという事です。管理会社の収益はお抱えのリフォーム業者に修繕させてそこから来ているケースが大半です。管理業務委託契約で例えば「緊急時の工事以外は二万円以上の修繕に関してはオーナーの許可を得る事等」としておけば良いと思います。


ちなみに自主管理してリフォーム等を自分で発注されるならホームプロと言うサイトがあります。
昨日ブログで書きましたのでそちら参照ください。http://blog.minato-am.com/

評価・お礼

8888HANAさん

再回答ありがとうございました。

いずれにしても自分が責任を負うという点では同じなのですね。
勉強になりました。
修繕の見積もりには必ず立ち会うようにします。
ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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大川 克彦

大川 克彦
不動産コンサルタント

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一戸建ての管理について

2009/09/11 16:39 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、アパマン経営の寺子屋/大川です。

まず募集する時に、業者の責任の範囲を確認します。複数の業者に依頼する時はすべて条件をそろえてください。
例えば、
・家賃滞納リスクは滞納保証(代位弁済)
・クレーム処理は自ら対応(そんなに多くはありません)
・敷金精算は国土交通省のガイドラインと単価表で対応
・当社は、24時間対応していますが入居者が利用するのは年間1、2件程度
・リフォーム業者は事前に見つけておく(立会を依頼する)

などで対応してくれる業者を選択されてはいかがでしょうか?


一戸建ての管理は共同住宅と比較すると楽で、クレームも多くありませんので入居者と上手にコミュニケーションをとりながら自主管理で十分対応可能です。

何にでもリスクはつきものですが、事前にリスクを想定することは可能です。少しずつ勉強しながら頑張ってみてはいかがでしょうか・・・

参考までですが、管理を依頼した場合でも最終的なリスクは大家さんが負うことになります。


以上、ご確認ください。



アパ・マン経営を体系的に学ぶなら『賃貸経営実務検定(通称/大家検定)』で
大家検定

評価・お礼

8888HANAさん

再回答をありがとうございました。

代位弁済なるものが存在することを知りませんでした。
教えていただきありがとうございました。
よく調べて検討してみます。

修繕は相見積もりで決めようと思います。
水道、電気の件も、教えていただいて不安だった気持ちが軽くなりました。
ありがとうございました。


管理について

2009/09/10 15:19 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
株式会社アイ・エス・オーの岡と申します。

早速ですが、ご質問についての回答です。

今後、ご自身に時間的余裕があり、不動産賃貸業を広げていこうとお考えであれば、自主管理をお勧めします。
いろんな種のロスは必ず生じますが、ご自分で管理することにより、細かいノウハウは否応なしに身についていくことでしょう。


単に投資運用と割きっているのであれば、管理会社に委託することをお勧めします。
今回は1戸のみということですので、自主管理にしても手間はそれほどかからないとは思いますが、
入居者の審査、賃料の督促、緊急時の対応、修繕工事の手配、損害保険の適用、等わずらわしいことがいっぱいです。

「高額な請求」についてですが、良心的な管理会社を選択して下さい。
おそらく6,000円という管理料を提示されているということは、
すでに目星をつけている管理会社があるということですよね。
一般的に月額の管理委託料は、賃料の3〜5%が相場と思われます。

管理委託契約の中に緊急時の工事について謳われているかを確認して下さい。
これは、夜間などのオーナーと連絡がとれない際の緊急工事についてです。
工事代金がいくらまではオーナーの許可無くして実施できるかが明記されているかです。
もちろん事後報告はさせるように。

入退去があった場合の原状回復工事ですが、クロス張り替え、床張り替え、水回りの交換、クリーニング等の工事単価を調べておくと管理会社との交渉に役立つはずです。

募集の際の広告料の設定も熟慮の必要があります。
近隣の賃料相場や広告料の相場は管理会社に調べさせるよう指示してはどうでしょうか。

というわけで、よい管理会社と優秀な担当者に恵まれることを祈念しております。

評価・お礼

8888HANAさん

回答をありがとうございました。
管理会社は知り合いに紹介をしてもらいました。
広告料については何も言われていません。
後で請求が来るかも知れないので確認してみます。
緊急の工事は行うことができる、と契約書に書いてありました。(まだ契約していませんが)
金額を指定することができるのかこれも確認してみます。
工事単価も前もって調べておけばいいのですね。
とても参考になりました。ありがとうございました。

質問者

8888HANAさん

回答ありがとうございます

2009/09/11 22:28 固定リンク

募集ですが、不動産会社がやってくれています。
管理をどうするかは、後(入居者が決まってから)でもいいといわれました。

>例えば全て発注をばらばらにして自分で頼んでも結局月額6000円以内で納まらない可能性があります。
これについて質問させてください。
管理料金6千円を払っていれば、修理などの費用を払わなくて済むということですか?
ホームプロ、見ました。参考になりました。
ありがとうございます。

8888HANAさん (茨城県/34歳/女性)

質問者

8888HANAさん

回答ありがとうございました

2009/09/11 22:49 固定リンク

追加で質問をさせてください。
代位弁済についてですが、保証人をつけて滞納保証にすればよいでしょうか。
管理を頼めば、信販系の滞納保証があるようなのですが、
自主管理でそれは難しいでしょうか。

アドバイスいただいたとおりにリフォーム業者は前もって見つけておきたいと思います。
安くていい業者を探すにはどうしたらいいでしょうか。
個別に水道屋さん、電気屋さん など探さなければなりませんか?

よろしくお願いします。

8888HANAさん (茨城県/34歳/女性)

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