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不動産契約解除の違約金について。

住宅・不動産 不動産売買 2009/09/07 19:56

以前に一度私道の件で質問をさせていただいた者です。
前回はご丁寧な回答を下さいましてありがとうございました。
今回また、アドバイスを頂きたく投稿させていただきました。

今年の4月に私道(42条2項道路)に5m程接した物件を購入し、売買契約を結びました。
その際の重要事項説明書の私道に関する部分は、今回セットバックする面積と負担金0円という事のみ記載がありました。
また説明もその事のみでした。
ところが、契約後になって前面の私道を通行するのに月々2千円かかってしまうことになったと言われてしまいました。
販売会社が通行・掘削の許可を取れるものだろうとの認識で許可を実際にもらう前に私達に販売をした所、いざ着工した段階で私道の持ち主に金銭を要求されてしまったとの事です。
弁護士をたてて話し合いを続けていたが月々2千円が決定してしまったとのことです。
何年か分を支払うので、このまま話しを進めさせてもらえませんかと言われましたが納得できるはずがありません。
契約した時と話しが全く違うのでこの契約は白紙に戻せるのですかと聞いたらそれはできますとの事でした。

この場合、販売会社に違約金は請求できるのでしょうか。
今回の家を購入するにあたり、買主側で色々と先に購入しているものもあります。
また外装や内装を決める為に出歩いたり、有償サンプルなどもあり、色々と経費がかかっています。
半年ほど購入する家について検討してきた精神的な疲れもあります。
このまま何もなしで解約するのは少し納得がいきません。

もしよろしければアドバイスをいただきたいです。
どうぞよろしくお願い致します。

KINACOCOさん ( 大阪府 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

今後の対応について

2009/09/10 19:28 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的解釈については、弁護士、司法書士等の専門家へご相談ください。

今回、私道に関して契約時にはなかった通行料が発生したので、
違約解除(違約金の請求)もしくは損害賠償ができないかということですが、
感覚的には、かなり微妙なところだと思います。

例えば、今回生じる直接的な損害としては新たに発生した通行料となります。
通行料をどちらが負担するのかは別として通行料さえ支払えば、
契約を締結する目的が達せられることになるので、
違約解除まではいかないように思われます。

しかし、実際には、対象土地を売却する際に、通行料が発生するということで
それなりの減額になるため、当初契約時に想定していた価格が
適当であったかどうかも問題となります。

今後の流れとしては、
・正式裁判で、正規の違約金を請求して、契約を解除する。
・ある程度の通行料を売主に負担してもらい、このまま契約を継続する。
・契約を合意解約で白紙に戻し、買主側でかかった実費を請求する。
等の方法があると思います。

今回、現状でこの物件が欲しいのかどうかを再度確認してください。

もし、この物件がまだ欲しいのであれば、ある程度の期間分の
通行料を売主からもらって、このまま話を進める形になると思います。
もうこの物件は嫌だというのであれば、とりあえず契約は白紙にして
実際にかかった費用くらいなら交渉次第で、売主も支払ってくれると思います。

なかなか気に入った不動産に出会うことは難しいと思います。
もう一度、この物件を買おうと思ったときの気持ちを思い出してみて
この物件で進めるのかどうかを判断して、今後の対応を取ってください。

円満に解決されることを願っております。
少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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中石 輝

中石 輝
不動産業

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違約にあたるのかどうか

2009/09/08 00:14 詳細リンク
(5.0)

販売会社(=売主ということでしょうか)から違約金が請求できるかどうか、ということは、通行料が発生してしまったということが違約にあたるのかどうか、ということが問題になります。

契約書の内容を確認していませんので断定的なことは言えませんが、一般的には‘「道路掘削および無償通行の承諾書」を私道所有者から取得することができなければ、売主は本契約を解除することができる’という内容の''解除条件付き契約''を結んでいることが多いです。
この場合には、売主側の違約にはあたらない、ということになります。

実際の費用の損失や期間の損失等、単純に白紙解除しただけでは納得できないというお気持ちもごもっともかと思います。
契約書の内容を再度ご確認いただき、仲介業者や販売会社側と良くお話し合いになってください。

リード 中石 輝
''「仲介手数料定額制」''のリード ホームページ こちらから
不動産売却でお悩みの方は''「不動産売却エージェント」'' こちらから

評価・お礼

KINACOCOさん

早速のご回答ありがとうございました。
再度重要事項説明書と契約書を読み直しましたが、おっしゃっていただいたような解約条件付き契約のような内容の記載はどちらにもありませんでした。
ここに至るまで販売会社から何度か不誠実な対応を受けた事もあり、質問を投稿した時は少し気持ちがたかぶっていましたが、とても大事なことなので冷静に事態を理解しゆっくりきちんと販売会社と話し合いをしていきたいと思います。
どうもありがとうございました。

質問者

KINACOCOさん

合意解約の場合の頭金について。

2009/09/10 21:01 固定リンク

ご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
やはり落ち着いて考えてみると、この物件自体は解約の方向で考えているのですが違約解除(違約金の請求)までは請求しないでおこうと思います。
そこで教えていただきたいのですが合意解約で白紙にした場合、すでに支払った頭金は戻ってくるのでしょうか。
手付金を含めすでに500万円支払っています。
その頭金が戻ってこなかったらどうしよう・・・とかなり不安です。

KINACOCOさん (大阪府/31歳/女性)

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