不動産契約解除の違約金について。

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的解釈については、弁護士、司法書士等の専門家へご相談ください。

今回、私道に関して契約時にはなかった通行料が発生したので、
違約解除(違約金の請求)もしくは損害賠償ができないかということですが、
感覚的には、かなり微妙なところだと思います。

例えば、今回生じる直接的な損害としては新たに発生した通行料となります。
通行料をどちらが負担するのかは別として通行料さえ支払えば、
契約を締結する目的が達せられることになるので、
違約解除まではいかないように思われます。

しかし、実際には、対象土地を売却する際に、通行料が発生するということで
それなりの減額になるため、当初契約時に想定していた価格が
適当であったかどうかも問題となります。

今後の流れとしては、
・正式裁判で、正規の違約金を請求して、契約を解除する。
・ある程度の通行料を売主に負担してもらい、このまま契約を継続する。
・契約を合意解約で白紙に戻し、買主側でかかった実費を請求する。
等の方法があると思います。

今回、現状でこの物件が欲しいのかどうかを再度確認してください。

もし、この物件がまだ欲しいのであれば、ある程度の期間分の
通行料を売主からもらって、このまま話を進める形になると思います。
もうこの物件は嫌だというのであれば、とりあえず契約は白紙にして
実際にかかった費用くらいなら交渉次第で、売主も支払ってくれると思います。

なかなか気に入った不動産に出会うことは難しいと思います。
もう一度、この物件を買おうと思ったときの気持ちを思い出してみて
この物件で進めるのかどうかを判断して、今後の対応を取ってください。

円満に解決されることを願っております。
少しでもお役に立てれば幸いです。

販売会社(=売主ということでしょうか)から違約金が請求できるかどうか、ということは、通行料が発生してしまったということが違約にあたるのかどうか、ということが問題になります。

契約書の内容を確認していませんので断定的なことは言えませんが、一般的には‘「道路掘削および無償通行の承諾書」を私道所有者から取得することができなければ、売主は本契約を解除することができる’という内容の''解除条件付き契約''を結んでいることが多いです。
この場合には、売主側の違約にはあたらない、ということになります。

実際の費用の損失や期間の損失等、単純に白紙解除しただけでは納得できないというお気持ちもごもっともかと思います。
契約書の内容を再度ご確認いただき、仲介業者や販売会社側と良くお話し合いになってください。

リード 中石 輝
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