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住宅ローン借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/09/07 09:40

現在公庫より借り入れ中のローンを、2年後に金利が4%に上がるため借り換えを考えています。
残高は22年で1900万です。
家族構成は夫婦と8歳、3歳の子供二人の4人家族です。
年収は夫550万、妻パート150万です。
ネット銀行、変動1.225(通年▲1.55)、10年固定2.15(通年▲1.3)、20年固定2.75(終了後▲0.7)で悩んでいます。
どのプランが適しているかアドバイス頂ければ幸いです。
また、ローンは夫婦で半分づつだったものを、今回は夫1人で組む事になるのですが、今後も2人で働いてローンを返済していく事になります。この場合でも贈与税はかかってくるのでしょうか。
この2点について解答よろしくお願いします。

借り換え検討中さん ( 北海道 / 男性 / 34歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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借り換えについて

2009/09/07 10:20 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

借り換えについてですが、完済予定により変わってきます。
完済を22年で考えているのであれば、20年固定金利を選んだほうがいいように思います。10年固定金利を選ぶ場合には、ちょうど上のお子様が大学生ですので、そのときにある程度返済額がUPしても生活に問題がないか検討しましょう。
10年ぐらいで完済を予定しているのであれば、10年固定金利でも問題はありません。
変動金利は金利上昇リスクがあり、生活設計が立てずらいのでやめましょう。

夫婦間で資産の移動があればもちろん贈与税の対象になりますので注意しましょう。
詳しくは管轄の税務署に確認してください。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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住宅ローンの借り替えについて

2009/09/07 11:18 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回は、実質的に何年くらいで完済することができるかが
ポイントになってきます。

現状の世帯収入が700万円だとした場合に、居住費として
毎年150万円程度を捻出できれば、10〜15年程度で
完済が可能となります。

ただし、お子様の教育費等もかかる時期にあたるため、
ご主人の給与および奥様のパート収入アップの可能性と
教育費等の支出アップの可能性を考慮しながら検討してください。

仮に10〜15年程度の完済する予定であれば、
金利優遇を活用した変動金利をお薦めします。
変動金利に関しては、専門外の方が根拠なく
否定していることもありますが、
金利上昇のリスクを考慮しても10〜15年程度であれば
一番有利になる可能性が高いと思います。
論理的にリスクの算出をして冷静に判断してください。

逆に、20年位かけて返済するのであれば、
フラット35への借り換えをお薦めします。
フラット35の9月の金利では、
20年以内の借入期間では金利2.49%、
20年超の借入期間では、金利2.69%と
なっており、検討中の20年固定よりも
低い金利でかつ完全固定なので安心感があります。


また、ローンの支払に対する贈与税に関しては、
110万円までの基礎控除があるので
今回のケースのおいては、その範囲内で収まると
思われます。

ただし、持分の移動が発生する場合には、
その持分に対する贈与税がかかる可能性があるので
事前に税務署等に確認を取ったほうが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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借り換えの件

2009/09/07 17:45 詳細リンク

借り換え検討中さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『どのプランが適しているかアドバイスいただければ幸です。』につきまして、住宅ローンの固定期間を決定する場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでした早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、返済の途中で金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済はせいぜい3年一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなっても、長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がり、毎月の返済額が増えたりする心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

『この場合でも贈与税はかかってくるのでしようか。』につきまして、奥様の持ち分を無償で移転した場合には、贈与税が課税される可能性があるものと思われます。

また、毎年の奥様のローン負担額が100万円に待たない場合でも、毎年継続して行っていったばあい、後からまとめて課税されてしまう心配もありますが、ファイナンシャル・プランナーは残念ながら税金の全問かではありませんので、必ず税理士さんか所轄の税務署で確認をするようにしてきださい。

以上、ご参考にしていただけますと幸です、
リアルビジョン 渡辺行雄

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借換えプラン(3プラン)につきまして!

2009/09/11 18:11 詳細リンク

借り換え検討中様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスいたしますFP事務所の山中と申します。
今回、借り換え検討中様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
既に借換えの意思を固めたと思いますが、下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.ネット銀行での借換えプラン(3プラン)につきまして、借換えの返済総額(又は利息総額)にポイントを置きました。
住宅ローン1,900万円、期間20年、他の借入考慮せず。

(1)変動金利1.225%(審査金利5%として)
・毎月の返済額125,391円
・返済総額30,093,840円(内利息11,093,840円)

(2)10年固定金利指定型2.25%(11年目以降は審査金利5%として)
・毎月97.473円
・返済総額25,081,800円(内利息6,081,800円)

(3)20年固定金利型2.75%
・毎月の返済額103,011円
・返済総額24,722,640円(内利息5,722,640円)

この様に、安心しての借換えは長期の固定金利型が良いと思います。

2.尚、借換え時の契約者は借り換え検討中様のみですが、奥さまからは年間110万円以内の資金贈与を受ければ問題ないと考えます。

以上

質問者

借り換え検討中さん

持分の移動とは

2009/09/07 23:48 固定リンク

大変丁寧な回答ありがとうございます。
持分の移動とは、住宅ローンの残金のとですか?
贈与税のことについてなのですが、私の考えでは1900万を連帯債務としていたので、夫1人のローンに組み替えることにより、妻のローン分を夫が贈与したとみなし、半分950万から110万を引いた840万に贈与税が掛かるのかと思っていましたが合っていますか?
土地、建物の登記は半分ずつのままで、夫名義のローンに借り換え、今後2人でローンを払っていく場合は贈与税は掛かってくるんですか?
負担保付贈与や、夫婦間の金消契約という言葉も聞いたのですが、
今回の場合はどちらかをしないと贈与税が掛かってくるのでしょうか?
専門的なことがわからず何度も質問してすみませんが、回答いただけると幸いです。
よろしくお願いします。

借り換え検討中さん (北海道/34歳/男性)

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