住宅ローンの審査が通るか不安が… - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンの審査が通るか不安が…

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/09/07 02:08

34歳の女性です。

現在は35歳の彼と同棲中で、来年初め頃に入籍を予定しています。

現在でも賃貸で家賃を12万払っています。
今後は住宅を購入することを検討しています。

物件の見学を始めており、その中で気に入った物件が
建売の戸建てで3980万円なのですが、下記のような状況で
ローンは通りますでしょうか?

また、もしこの借り入れが無理な場合、
どの程度までなら借り入れできる可能性がありますでしょうか。

・2人とも勤続5年以上、年収は一人当たり税引き前550万程度です。
・自己資金は現状0、親からの借り入れは未定です。
・彼の方が個人再生を申請中で、彼名義でのローンが組めませんので、私名義でのローンを考えています。
・私のほうでカード支払いの遅れがあったことがあり、
カードの限度額が下がってしまった事があります。
また、クレジットカードでのキャッシング経験がありますが、現在は完済しています。
・子どもの予定はありません。
・車のローンはありません。
・返済については、月12万程度、ボーナス時に50万程度、繰上げ返済を含んでの返済を計画しています。
・生命等の保険には加入済みで、
彼の方が1000万円、私の方が500万程度です。

以上になります。
よろしくお願いいたします。

ハチタロウさん ( 大阪府 / 男性 / 34歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2009/09/07 09:12 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

ご結婚おめでとうございます。
今度結婚される方が民事再生をされるということですが、そちらの返済が先ではないでしょうか。
また、ハチタロウさんもカードの支払い遅延があるのであるのであれば信用情報を確認しましょう。その情報によっては借り入れはできません。

自己資金から見ても購入はお勧めできません。自己資金の目標としては、物件価格の2割+諸経費分は準備しましょう。
4000万円もの借り入れはかなり厳しくなるのではないでしょうか。また、住宅ローンについては変動金利は選ばないようにしましょう。

借り入れできることを考えるのではなく、今後支払いし続けられるかをよく検討しましょう。今後の予定を書き出し、いついくら必要でそのお金はどのようにためるのか考えましょう。そうすると住宅ローンの返済はどのくらいまでならばいいのか見えてきます。賃貸暮らしと借金をしての購入どちらがお金面で得なのかは経済情勢により変わりますのでわかりません。

あと購入したときにはローンのほかに固定資産税と戸建の場合にはご自身で修繕費の積み立てをしないとなりません。10年後に100万円から200万円ぐらいかかると思ってください。

評価・お礼

ハチタロウさん

アドバイスありがとうございました。
お返事が遅くなってしまい、申し訳ありませんでした。

彼の民事再生は彼自身が積み立てて返済をして事で、積み立てを進めているようなので
この件とは別に考えています。

いただいたアドバイス等を参考に、購入金額や今後の積み立ても考え、
価格等も低い中古のマンション(2500万円程度?)も視野に入れた検討を進めていきたいと思います。
また、500万円程度は頭金を用意できるようにしようかと思っています。

今回はアドバイスありがとうございました、
また何かありましたらその際はよろしくお願いいたします。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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事前審査で確認をしてください。

2009/09/07 10:37 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

銀行系の住宅ローンを組む際に、結婚(入籍)をしていて、
奥様がメインで住宅ローンを組む場合には、
ご主人は連帯保証人となることを条件とされます。
今回、彼の方が民事再生中ということなので、
入籍後は、上記理由から、銀行系の住宅ローンが
組めなくなってしまいます。

入籍前に「ハチタロウ」さんが、単独で住宅ローンを組んだ場合、
年収550万円、返済比率40%、期間35年、審査金利4%で計算すると、
借入可能金額は、4140万円、また、返済比率を35%とすると
借入可能金額は、3622万円程度となります。
上記シミュレーションは、その他の借入、キャッシング等が
ない場合の試算なので、希望金額が借入できるかどうかは
微妙なラインです。

また、カードの支払遅延に関しては、金融機関によって
取り扱いが異なります。

まずは、銀行の事前審査(無料)を出してみて、
借入が可能かどうか、借入可能の場合は、いくらまで
借入できるのかを確認するのが良いと思います。

現状の家賃支払を考えれば、毎月の支払は大丈夫かと思われますが、
将来的な資金計画を、彼と話し合って今後の流れを検討してみてください。

もし、自己資金として不動産購入の諸費用があれば
フラット35を活用できます。
フラット35に関しては、個人単独で申請ができるので
彼と切り離した申請が可能です。

参考までに、
自己資金に関して物件価格の何割必要といった議論を
見ることがありますが、基本的に、毎月の支払が
継続的に可能かどうかにかかわってきます。
金利上昇のリスクも含めて、毎月の支払が可能であれば
物件価格の何割の自己資金が必要といったことは
全く意味がありません。

可能であれば、ライフプランに基づいたキャッシュフロー表を
作成し、支払が可能かどうかを確認してみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

ハチタロウさん

アドバイスありがとうございました。
お返事が遅くなってしまい、申し訳ありませんでした。

あれから彼と再度相談し、購入金額や今後の積み立ても考え、
価格等も低い中古のマンション(2500万円程度?)も視野に入れた検討を進めていきたいと思っています。
また、500万円程度は頭金を用意できるようにしようかと思っています。

具体的な金額等のアドバイスもありがとうございました。
大変参考になりました。支払い遅延に関して銀行によって
対応が異なることは知っているのですが、やはり心配で仕方がありません‥

ライフプランに関しては、支払いを優先し
繰り上げ返済をできるだけ行って早めの返済を行えるように
していくつもりです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/09/07 16:42 詳細リンク
(5.0)

ハチタロウさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『ローンは通りますでしょうか?』につきまして、例えば、3,980万円につきまして、審査金利4.0%・35年返済とした場合、税込み年収金額550万円に占める住宅ローンの負担割合は、38%近い負担割合になってしまいますので、相当厳しいと思われます。

改めてローン金利3.0%とした場合の毎月の返済額を計算し直すと、月額150,000円ほどになってしまいますので、現在の支払い家賃よりも月額30,000円も増えてしまうことになります。

よって、少なくとも頭金として物件価格の20%相当額プラス諸費用分は予め用意してから事由宅を購入するようにしてください。

例えば、頭金20%相当額を用意することができた場合、借入金額は3,180万円ほどになりますので、ローン金利3.0%・35年返済とした場合の毎月の返済額は122,000円ほどで済みますので、現在の支払い家賃とそれほど変わらずに済みます。

頭金を十分に用意することができれば、借入金額も少なくて済みますので、当然ですがその分、ローン審査の上でも有利となります。

よって、あまり慌てて無理な資金計画で購入をするのではなく、頭金をしっかり貯めてから購入しても決して遅くはありません。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

ハチタロウさんへ

お返事をいただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

ハチタロウさん

アドバイスありがとうございました。
お返事が遅くなってしまい、申し訳ありませんでした。

頭金を貯めてからということであれば、質問に記載の通り
来年の頭に籍を入れる関係で彼の個人再生が返済〜しばらくの期間を待つ
という事を考えると、かなりの年数がかかってしまうため、
なるべく今の間にという事情があったためです。

あれから彼と再度相談し、購入金額や今後の積み立ても考え、
価格等も低い中古のマンション(2500万円程度?)も視野に入れた検討を進めていきたいと思っています。
また、500万円程度は頭金を用意できるようにしようかと思っています。

この度はアドバイスありがとうございました。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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住宅ローン借入の限度額につきましては!

2009/09/11 19:21 詳細リンク

ハチタロウ(奥さま)様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスをしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、ハチタロウ(奥さま)様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考:三井住友BKの9月金利)

1.ハチタロウ(奥さま)様のみで住宅ローン借入の限度額につきましては、
年収600万円(推測)、期間35年、金利5%(審査金利)、返済負担率(〜35%以内)、他の債務考慮せず。

・毎月の返済額 175,000円以内
・年間の返済額2,100,000円以内
・借入限度額 3,460万円以内

2.上記借入限度額の審査金利は5%としておりますが、35年の固定金利型と対応することであれば3.56%を借入限度額に変えることが可能と思います。

・借入限度額3,460万円以内⇒4,190万円以内

自己資金を加味していませんが、住宅ローン3,980万円借入資格は有ると考えます。

3.そこで、具体的に住宅ローン返済シュミレーションとしては、
住宅ローン3,980万円(内ボーナス1,000万円)、期間35%、金利3.56%(全期間固定金利型)、年収600万円(推測)。

・毎月の返済額 124,198円以内
・ボーナス時 250,995円以内
・年間の返済額1,992,366円以内
・返済負担率 33.20%
・諸費用 110万円程度


以上

質問者

ハチタロウさん

Re:住宅ローン借入の限度額につきましては!

2009/09/21 02:14 固定リンク

アドバイスありがとうございました。
お返事が遅くなってしまい、申し訳ありませんでした。

具体的な金額の計算、ありがとうございました。
大変参考になりました。

ここでいただいたアドバイス等を参考にあれから彼と再度相談し、
購入金額や今後の積み立ても考え、
価格等も低い中古のマンション(2500万円程度?)で検討を進めていきたいと思っています。
また、5〜600万円程度は頭金を用意できるようにしようかと思っています。

支払金額はいただいたアドバイスをもとに考えると問題なさそうなのですが、
CICで個人情報を確認したところ、書類の確認漏れ等により指定日に引き落としができなかった物等で
4つ程度?遅延のような物がついておりました。
また、その他のカードでも今回のことを考慮して先行して返済を済ませた物について、
返済情報の記載がまだ先になるとの回答がカード会社よりありました。
(返済証明は発行できるとのことなのですが)

このような状態ですと、やはりローンの審査等厳しい目で見られますでしょうか?
ご存じでしたらアドバイス等頂ければ幸いです。


大変参考になりました、ありがとうございました。

ハチタロウさん (大阪府/34歳/男性)

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