残31年弱、残金2300万の住宅ローンの借り換えについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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残31年弱、残金2300万の住宅ローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/09/06 15:12

現在支払い5年目になる住宅ローンの借り換えについてご相談いたします。
現在の家族構成は私、妻、息子(1歳10ヶ月)の3人家族で、収入は私が年440万(9年目、団体職員、正規)、妻が年70万(パート、正看護師)です。預金はいざという時のための50万円ほどしかありません。クレジットカードは5−6枚所有しています。
ハウスメーカー提携ローンにて借入金2650万当初金利1.15%の2年固定で支払いをしておりましたが、2年後より2.25%(2年固定)、4年後(今年)より2.5%(3年固定)の金利となっています。
借り換えを検討しているのは
1.保障料の必要な農協系住宅ローン(1.7%10年固定、10年後より1.0%金利優遇)
2.事務手数料の必要な外資系住宅ローン(1.95%10年固定、10年後より0.7%金利優遇)
3.諸費用の安いネット系銀行住宅ローン(1.492%変動金利、0.9%金利優遇)
などで、残31年弱となっているローンを25年返済に切り替えてしまおうと考えています。現在のローンは短期のため変動への移行にも問題ないと考えており、諸費用が安いネット系にも惹かれます。10年固定の住宅ローンは農協系が金利に0.23%+0.15%の保障料がプラスされるとされ、ネット系でも手数料等が60〜70万と高く躊躇してしまいます。借り換え時期としては今がいいのか、金利が下がるといわれる年末年始あたりがいいのかというのも興味のあるところです。ご指導願えれば幸いです。

ベニクラゲさん ( 栃木県 / 男性 / 38歳 )

回答:4件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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借り替えに対するメリットについて

2009/09/06 18:16 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

住宅ローンの借り替えには、借り替えに関る諸費用が必要になります。
主なものとしては、元の住宅ローンの一括返済手数料、抵当権の抹消費用、
新しい住宅ローンの保証料、事務手数料等、抵当権の設定費用が
あげられます。

今回の借り替えに関しても、保証料が必要かどうかによりますが、
おそらく30万円くらいから70万円くらいの諸経費が
かかるものと思われます。

新しく借入を行う住宅ローンについてそれぞれ検討が必要ですが、
今回検討している1.7%、1.95%の10年固定期間特約付変動金利、
および1.492%の変動金利では、現状の2.5%からの借り換えで
メリットは出ないと思われます。

今回、借り替えによって、毎月の支払を抑えたいのか、
もしくは、将来の金利上昇リスクを抑えたいのか
目的を明確にしたほうが良いと思います。

将来の金利上昇リスクを抑えたいのであれば、
固定金利のフラット35への借り替えも選択肢の一つに
なると思います。

2009年9月のフラット35の金利は、2.69%となっており、
現状の2.5%3年固定よりも、長期的に見て有利になる
可能性が高いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの借り換えについて

2009/09/07 09:27 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅ローンの借り換えですが、今後何年間で完済する予定ですか。それにより金利の固定期間を決めましょう。
現状2300万円の残債で10年後まだ1000万円以上の借り入れが残っています。完済を20年から25年ぐらいで考えているのであれば、15年から20年ぐらいされたほうがいいのではないでしょうか。
また、現状お子様が小さいので期間は短くしないでそのままにされたほうがいいでしょう。そして、余裕があるのであれば繰上げ返済をしていったほうが安全です。
また、繰上げ返済についても期間を短縮するのではなく、毎月の返済額を軽減していくほうが今後お子様の教育費がかかるころに余裕ができるのではないでしょうか。

上記で選ぶのであれば、1か2で総支払い額を計算して決めましょう。3は金利上昇リスクがあるのでやめといたほうがいいでしょう。

金利が上がる下がるについては、世界各国の今後の経済の状況と日本の状況により変わってきます。回復傾向であることは間違いないのですが、そのまま上昇するのかは失業率が上昇しているのでなんともいえません。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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借り換えの件

2009/09/07 16:27 詳細リンク

ベニクラゲさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『現在支払い5年目になる住宅ローンの借り換えについてご相談します。』につきまして、借り換えを行うことによりメリットがでるためには、
・返済期間が10年以上残っていること。
・借入残高が1,000万円以上残っていること。
・現在のローン金利と借り換えによるローン金利との差が1.0%以上になること。
などとなります。

よって、ベニクラゲさんの場合は、ほぼ要件を満たしていますので、借り換えをおこなってもよろしいと考えます。

尚、借り換え先の金融機関の選択に当たっては、支店などの使い勝手の良さも考慮する必要がありますし、金融機関の使い勝手以外にも、

ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くてすむ短期固定金利や変動金利でもよろしいと考えます。

ただし、更新が頻繁に行われるため返済の途中でローン金利が上がってしまい毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済はせいぜい3年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少金利が高くなっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、目先のローン金利にこだわるのではなく、家族のこれからのライフイベント資金も考慮して、これからの返済プランをどのようにしていくのかで決定するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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3年後に再度の見直しを考えれば!

2009/09/06 21:11 詳細リンク

ベニクラゲ様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、ベニクラゲ様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.現状の住宅ローンにつきまして、

・4年目の毎月返済額 93,549円
・4年目のローン残高(推測)約2,420万円

2.これを基に住宅ローン借換え検討につきまして、
JA系・外資系・ネット系各々の住宅ローンの強調できることはポイントは多くありますが、永い取引の中での信頼性や直接相談可能等を考えれば、JA系住宅ローンをお勧めいたします。

3.JA系住宅ローンへの借換えメリットにつきまして、

(住宅ローン2,420万円)
・毎月の返済額 93,549円(現状)⇒83,739円(JA系の10年固定金利型)
・保証料を含む諸費用70万円程度⇒毎月の9,810円のメリット回収が可能と考えます。

4.そして、現状の住宅ローンは3年後に再度の見直しを考えれば、今10年固定金利型へ借換えすることも良い方法と思います。

以上

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