住宅ローン審査が通るか不安です - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン審査が通るか不安です

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/09/04 01:00

初めまして。

現在、急に格安な中古マンションが売りに出て、
全く予算はないのですが借り入れができれば
購入しようとローンの仮審査う予定です。
当方は主人が自営業を7年営んでおり、
専従者控除の私の収入と合わせて借りる予定です。

借り入れ・1350万予定
夫・前年収入 270万(19・18年はもっと低いです)
妻・前年収入 270万(3年間同じです)

主人が結婚する前からあったカードローンを先日完済し、
車のローンも6月に完済しました。
ですが、私のカードローンが56万の残高があります。
ここまでは手がまわりませんでした。

よくここでも見ていると不動産屋さんから、
カードを解約したり、ローン残高を聞かれたりするようですが、
そういう事は一切なく、
「銀行さんとよく相談してやりますから大丈夫ですよ」
しか言われず、何だかかえって心配です。

不動産屋さんの私達への見立てが、
・7年間1ヶ月10万円の家賃をきちんと払っていること
・借り入れ金額が低いこと
というのがプラスポイントと思っているようです。

でも基本的に自営業は審査が厳しい、
なおかつカードローンを嫌うと聞いているので、
調べれば調べるほど不安になっています。

上記の内容で分かる範囲で結構ですので、
教えてください。宜しくお願いします。

補足

2009/09/04 01:00

補足ですが、主人の収入とは必要経費などをすべて除いた、
所得課税対象の収入です。
自営ですが売り上げ、所得収入とも安定しています。
また頭金は100万円入れ、諸費用は別途現金で用意しています。

にゃんママさん ( 埼玉県 / 女性 / 37歳 )

回答:6件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2009/09/04 08:28 詳細リンク
(2.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

審査については、総合的に判断されますのでなんとも言えませんが、いただいた情報の中で不利な点は下記の点です。また、不動会社の人はおそらく変動金利で審査をしようとしていると思います。変動金利での借り入れはやめましょう。それで融資を受けられても今後返済額がアップしたときに返済し続けられるのかを良く考えて下さい。
査定については、結果を待つしかありません。

不利な点
1、自己資金がない(本来ならば物件価格の3割ぐらいの準備が必要)
2、自営である
収入についてですが、自営の場合には収入を見るのではなく、年収から必要経費を引いた所得を3年分見ます。それが低いと厳しい。また、業種が安定した業種かどうかも見られます。

3、カードローンがある

評価・お礼

にゃんママさん

いえいえ、良い答えを頂きたい訳ではないので、
率直にアドバイス頂きありがとうございました。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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フラット35の活用をおすすめします。

2009/09/04 15:09 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回、自営業で年収300万円以下となるので、一般的に
都市銀行等では難しい案件となります。

まず、奥様との収入合算を行うのかどうかの問題があります。
収入合算の際には、奥様が連帯保証人となるので
56万円のカードローン残高が引っかかってくる可能性があります。

ご主人様単独で住宅ローンを組む場合、
自己資金をゼロで、諸費用まで借入でまかないたいのであれば、
ノンバンク系の住宅ローンで諸費用まで含めて借入を行うか、
フラット35で本体部分を、諸費用を別途借入で補うのかの
どちらかになるのではと思います。

例えば首都圏であれば、ライフ住宅ローンなどは、
毎月のキャッシュフローを考慮して、ローン審査を行うので、
毎月の家賃支払いに準じた借入をしてくれる場合があります。
ヒアリングによって交際費等も支払能力等に算入して
くれるので返済比率等の条件が合えば大丈夫だと思います。

もう一つは、フラット35で本体部分を100%借入して、
諸費用部分を別の借入(例えばアプラスなど)で
補う方法があります。
あまりお薦めはしませんが、
ご主人様単独で住宅ローンを組む形になるので、
奥様が追加の借入で自己資金を工面する方法もあります。
ちなみに、フラット35の審査においては、
基本的に直近の年収を元に審査を行います。
ご主人様単独の年収270万円で、
平成21年9月の実行金利2.69%、借入期間35年、
で概算すると借入可能額が、1835万円程度となり
十分に借入が可能かと思われます。

今回のケースにおいては、
自己資金をなんとか工面して、フラット35で本体部分を
借り入れるのが一番スムーズにいくのではと思います。
ただし、フラット35については、対象とする建物で
適合証明が取れることが前提となります。
検討している物件で、適合証明が取れるのかどうかを
不動産業者に確認してみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

にゃんママさん

色々と教えて頂きありがとうございました。
初めての大きな買い物なのに、
住宅ローンの厳しい話ばかり聞いていたので、
とても不安になっていましたので、
方法がある事を伺えると安心します。
この物件は私達にとって申し分ない好条件なので、
何としても購入したいと考えております。
頑張ります!
本当にありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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ローン審査の件

2009/09/04 16:54 詳細リンク

にゃんママさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『上記の内容で分かる範囲で結構ですので、教えてください。』につきまして、まず、自営業者の場合過去3年分の確定申告書を提出する必要があります。

また、住宅ローンの審査では住宅ローン以外にも現在借り入れがある場合には、その分も含めて返済していくことができるかどうかや、ローンの審査を申し込むときに事前に承諾させられることになりますが、個人の信用情報も照会され過去の遅延延滞などの履歴も含めて住宅ローンの審査を行うことになります。

尚、住宅ローンを組むに当たっては、幾らまで借りられるではなく、幾らまでならば無理なく返済していくことができるのかという点も重要となります。

住宅ローンを組んだ後から住宅ローンの返済で家計が圧迫されないためにも、無理な住宅ローンを組むようなことはしないでください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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銀行審査の重要なポイントは!

2009/09/04 08:48 詳細リンク

にゃんママ様へ

はじめまして、銀行実務実務経験を基にアドバイスをしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、にゃんママ様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考:三井住友BKの9月金利)

1.ご希望の住宅ローン1,350万円に対する年収の見方につきまして、

・ご主人さま:確定申告書(控)(3年分)の中で課税所得額の平均を見ると思います。
・にゃんママ様:源泉徴収票であれば(2年分)最新の内容を見ると思います。

2上記の収入を基に、住宅ローンの借入限度額を計算いたしますと、

(例)
年収(合算)350万円、期間25年(中古のため)、金利3.39%(全期間固定)、返済負担率(〜30%以内)、他の債務56万円。

・毎月の返済限度額 87,500円以内
・年間の返済限度額1,050,000円以内
・借入限度額 1,760万円-56万円=1,704万円以内

3.尚、借入限度額の計算はにゃんママ様から詳細を伺っておりませんので、あくまでもご参考です。

4.さらに、銀行審査の重要なポイントは過去の延滞履歴がないことと考えます。

以上

鈴木 宏

鈴木 宏
宅地建物取引主任者

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住宅ローン審査が通るか不安です

2009/09/04 13:20 詳細リンク

にゃんママ様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
不動産仲介業15年の実務経験からご質問に回答させて頂きます。

自営業者の住宅ローンが比較的厳しいのは間違いありません。
ご主人を主債務者として借入する場合の不安点があります。
サラリーマンの場合には前年度年収から借入限度額が決まりますが
自営業の場合には3年間の収入平均が想定年収となります。

例えば、返済比率30パーセント以内で計算すると

1 平均収入270万円 借入限度額 約1600万円

2 平均年収240万円 借入限度額 約1430万円

3 平均年収200万円 借入限度額 約1190万円

また、奥様の収入を合算出来るか等でも条件は変わってきますので
金融機関の特徴をよく検討してお申し込みすることをお薦め致します。


この回答が にゃんママ様のお役になれば幸いです。


株式会社クレド 鈴木 宏


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不動産業界の非常識に挑戦します
クレド社長blog

野口 裕

野口 裕
不動産コンサルタント

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融資審査について

2009/09/04 16:44 詳細リンク
(3.0)

こんにちは、新築住宅の無料仲介を専門で行っている野口と申します。

自営業者への融資は風当たりが強いのは確かですね。

もし審査の通過が厳しいようであれば、
「ゆうちょ銀行」などは、自営業者の方や所得が低い場合の案件でも
かなり柔軟に対応してくれますので一度ご相談されたらどうでしょうか?

以上、ご参考になれば幸いです。

*株式会社ライブナビ 代表取締役 野口 裕
運営サイト 新築住宅無料仲介.jp

評価・お礼

にゃんママさん

不動産屋さんにも言われたのですが、
今の家賃と同じ位ローンを払うより、
少し楽に払って繰り上げ返済を目指した方が
無理もないし、金利が節約できると言われたんで、
野口さんのお話を聞いて納得しました。

今回はとても好条件な物件なので、
何としても購入したいと思っています。
頑張ります。
ありがとうございました。

質問者

にゃんママさん

ありがとうございました

2009/09/04 22:24 固定リンク

自己資金は、頭金100万と諸費用分は用意があります。
自営は安定した売り上げと収入があり、
上記に記載した収入は課税所得金額です。
合算して申し込みをするのですが、
やはりローンがあると無理ですかね...。
返済については、管理費等を含めて考えても
今払っている家賃よりかなり安くなるので、
余裕があります。

にゃんママさん (埼玉県/37歳/女性)

質問者

にゃんママさん

ありがとうございました

2009/09/04 23:39 固定リンク

計算して頂いたものはとても参考になります。
主人の3年間の申告所得の平均と合算すると、
参考の合算金額よりも上回るようなので、
少し安心しました。
また、主人が借りていたカードローンも私の方も
延滞はありません。
分かりやすく教えて頂き、ありがとうございました。

にゃんママさん (埼玉県/37歳/女性)

質問者

にゃんママさん

ありがとうございました

2009/09/05 00:00 固定リンク

主人の3年間の平均だとかなり低くなるので、
私の収入と合算して借り入れを予定しています。
金融機関は不動産屋さんの取引のある3行から、
考えています。
こういう時に自営業者は大変です...。
ありがとうございました。

にゃんママさん (埼玉県/37歳/女性)

質問者

にゃんママさん

ありがとうございました

2009/09/05 00:16 固定リンク

やはり、課税所得300万以下は自営業者では
厳しいですよね。
一応、私との合算で共有名義にするのですが、
合算でも連帯保証になってしまうのでしょうか?
やはりローンが引っかかりますか...。

頭金を100万と諸費用は用意があり、
ローンを組む金額が1350万になります。

私もフラット35が良いのではないかと考えており、
ローンを申し込む銀行は不動産屋さんの取引のあるところに
なる予定で、うち2行は都市銀行です。
不動産屋さんとよく話してみようと思います。

にゃんママさん (埼玉県/37歳/女性)

質問者

にゃんママさん

ありがとうございました

2009/09/05 00:19 固定リンク

なるほど。
その分、金利が高いのでは?と心配です。
でもそういうところも返済を考えながら、
候補にいれてみようと思います。

にゃんママさん (埼玉県/37歳/女性)

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