不動産投資ローンの借換 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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不動産投資ローンの借換

マネー 不動産投資・物件管理 2009/09/03 15:06

いつも参考にさせていただいています。
現在、以下のような状況でローンの借り換え(金利を下げる、もしくは固定金利へ)をしたいと思っています。
物件:2003年築都内駅近ワンルーム×2件
ローン残高:約3400万円(1800万+1600万)
金利:変動金利4.1%
収支(2件合計):家賃収入-ローン返済=▲2万円超/月
固定資産税など=7.5万、所得税・住民税での還付=14-5万円
売却せず、なんとか運用を改善したいと考えています。
現状のまま2件とも借換は不可能と思い、残高の少ない方に繰り上げ返済し(5-600万円程?)、その1件だけでも借り換えしたいのですが、どのように動いてよいのかわかりません。
効率的な借換先金融機関の探し方、働きかけ方を具体的に教えていただけないでしょうか。
補足:主人(会社員39歳)私(専業主婦37歳)子ども(1人2歳)、年収1300万円、預金900万円、他300万円、転勤で現在東京を離れていますが、時折東京に帰っていますので金融機関訪問はできます。
また、借換ができない場合は繰り上げ返済のみ行う予定です。
もしほかに改善できるよい方法があればぜひアドバイスお願いいたします。
よろしくお願いいたします。

オニオンさん ( 三重県 / 女性 / 36歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

一度仕切りなおしが必要かと思います。

2009/09/03 18:31 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談において、
アパートローンの借り替えは実質的に難しいと思います。
基本的にアパートローンで長期の固定金利はありません。
また、変動金利で、仮に借り換えを検討してくれる金融機関があったとしても、
現状の金利4.1%に近い水準の金利となってしまうため
借り替えによるメリットはないと思います。

大変厳しい意見となりますが、投資のスタート時点での
目算が間違っていたと思います。
不動産投資に限らず、投資全般において、全戦全勝はありません。
間違えがわかったら、その時点で一度手を引くことを考えて
より良い投資にチャレンジするのが良いと思います。

入居者がいる(家賃が入っている)のに、
収支で赤字になってしまっている物件は
投資として考えた場合は、保有している意味がありません。

個人的な意見ですが、今回は勇気をもって売却をして、
一度仕切りなおしをするのが良いのではないでしょうか。
一時的には損が何百万円も発生しますが、今回の教訓を
よく学んで、新しい投資で成功をすれば、今回の損を十分に
回収できると思います。
小手先の改善で、改善しきれる案件ではないと思います。

あまりお役に立てなくて申し訳ありません。

評価・お礼

オニオンさん

早速のご回答ありがとうございます。
ご意見をいただき大変参考になりました。
ネットでの大まかなものですが一度査定に出したところ、おそらく1000万円超の損害になりそうでした。
今1000万円の損害を確定するなら、なんとか繰り上げ返済で収支を改善し、結論を先延ばししようとしておりました。
改めて検討し直してみたいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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不動産投資ローンの借り換え

2009/09/04 11:52 詳細リンク
(5.0)

借入金融機関が不明ですので何とも言えない所もありますが、期限前返済(借換)におけるペナルティコストも調査ください。金融機関によっては借換に際しては借換える金額に対して2.1%の借換手数料が掛ります。


また、この借換手数料が融資からの経過年数が5年超等になってくると、1,2万円の費用で行う事もできます。


例えば1000万借換をしても21万円のコストが掛ります。長期的には金利の影響は大きいですが、ペナルティが掛らなくなる時期を待って返済することをお勧めします。


借換の際は預金連動型住宅ローン等の商品もありますので研究してください。確か投資用ローンも対応していた気がします。

http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/about_ltg07.html


また、借換のタイミングとしては自宅を構える時というのも悪くないです。もし、近々にそのご予定があるのであればそれを視野に入れてお考えになられる事をお勧めします。


また一般的な事ではありますが繰り上げ返済に関しては焦ってやみくもにしない事をお勧めします。金融機関によっては借換を匂わす事によって金利を下げてくれる場合もあります。まず融資をした際の担当に軽くご相談されたらどうかと思います。


私のお客さんに同様のアドバイスをして4.5%の金利が一気に1.8%にまで下がった例もあります。(開業医の富裕層の方ではありましたが)下げない金融機関もありますので、お借り入れになった金融機関がどういう先か調査ください。


不動産投資で今後も「物件購入を継続」される場合には期限前返済があだとなる可能性があります。良く吟味した方が良いです。(金融機関は手持ち自己資金の余裕の無い人には融資しませんので。)


もし、この2戸で「打ち止め」であるのであれば上記指摘したどこかのタイミングでの借換をお勧めします。

評価・お礼

オニオンさん

外資系銀行はまったく考えもしていませんでした。
日本の銀行との違いなど、何も知らないので勉強が必要ですが、今後住宅購入が具体的になってきた折には検討したいと思います。

大変遅くなりましたが、わかりやすく具体的なアドバイス、ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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質問者

オニオンさん

自宅購入時借換のメリット

2009/09/04 16:00 固定リンク

具体的なアドバイスありがとうございます。
現借入先での金利見直しも期待してみたのですが、一度手数料等について問い合わせしてみたところ担当者は変わっていていて特にそのような話は出ませんでした。これは改めてトライしてみたいと思っています。
そして自宅購入時に借換とのことですが、これは住宅ローンと抱き合わせで借換できる可能性があるという理解でよいでしょうか?
実は今回の見直しは気に入った物件があり、自宅購入を検討した際に出てきた問題点でした。都市銀行で事前審査は通りましたが、このような時に借換を相談してみればよいのでしょうか?(結局今回の物件購入は見送りましたが、購入自体は検討し始めているところです。)

オニオンさん (三重県/36歳/女性)

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