不動産投資ローンの借換

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談において、
アパートローンの借り替えは実質的に難しいと思います。
基本的にアパートローンで長期の固定金利はありません。
また、変動金利で、仮に借り換えを検討してくれる金融機関があったとしても、
現状の金利4.1%に近い水準の金利となってしまうため
借り替えによるメリットはないと思います。

大変厳しい意見となりますが、投資のスタート時点での
目算が間違っていたと思います。
不動産投資に限らず、投資全般において、全戦全勝はありません。
間違えがわかったら、その時点で一度手を引くことを考えて
より良い投資にチャレンジするのが良いと思います。

入居者がいる(家賃が入っている)のに、
収支で赤字になってしまっている物件は
投資として考えた場合は、保有している意味がありません。

個人的な意見ですが、今回は勇気をもって売却をして、
一度仕切りなおしをするのが良いのではないでしょうか。
一時的には損が何百万円も発生しますが、今回の教訓を
よく学んで、新しい投資で成功をすれば、今回の損を十分に
回収できると思います。
小手先の改善で、改善しきれる案件ではないと思います。

あまりお役に立てなくて申し訳ありません。

借入金融機関が不明ですので何とも言えない所もありますが、期限前返済(借換)におけるペナルティコストも調査ください。金融機関によっては借換に際しては借換える金額に対して2.1%の借換手数料が掛ります。


また、この借換手数料が融資からの経過年数が5年超等になってくると、1,2万円の費用で行う事もできます。


例えば1000万借換をしても21万円のコストが掛ります。長期的には金利の影響は大きいですが、ペナルティが掛らなくなる時期を待って返済することをお勧めします。


借換の際は預金連動型住宅ローン等の商品もありますので研究してください。確か投資用ローンも対応していた気がします。

http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/about_ltg07.html


また、借換のタイミングとしては自宅を構える時というのも悪くないです。もし、近々にそのご予定があるのであればそれを視野に入れてお考えになられる事をお勧めします。


また一般的な事ではありますが繰り上げ返済に関しては焦ってやみくもにしない事をお勧めします。金融機関によっては借換を匂わす事によって金利を下げてくれる場合もあります。まず融資をした際の担当に軽くご相談されたらどうかと思います。


私のお客さんに同様のアドバイスをして4.5%の金利が一気に1.8%にまで下がった例もあります。(開業医の富裕層の方ではありましたが)下げない金融機関もありますので、お借り入れになった金融機関がどういう先か調査ください。


不動産投資で今後も「物件購入を継続」される場合には期限前返済があだとなる可能性があります。良く吟味した方が良いです。(金融機関は手持ち自己資金の余裕の無い人には融資しませんので。)


もし、この2戸で「打ち止め」であるのであれば上記指摘したどこかのタイミングでの借換をお勧めします。