身内との不動産貸借と経費計上について

マネー不動産投資・物件管理 2009/09/03 13:36

「私が購入した土地に、生計を一にしない身内が住宅を建て、私に賃貸する。」取引に問題がないかご相談させて頂きます。
(土地は私名義、建物は身内名義)

私：自営業者(フリーのプログラマー)
身内：サラリーマン

身内はローンを組まずに住宅を建てられる資金力があり、私がローンを組んで自分で建てるより負担が軽いので、私名義の土地に住宅を建てて貰い、毎月身内に家賃を支払うことを考えています。
私は身内に借地代の請求をしないつもりです。

その際、私は賃貸料の一部を事業用として経費計上し、身内は不動産収入及び必要経費等を確定申告時に計上する予定です。

このような取引は法律上、税務上問題がありますか？

また、身内は将来の不動産投資に若干の興味があり、とりあえずのテストケースとしても考えているようですが、今回の取引の収入を事業収入にすることは可能ですか？(事業者登録して青色、白色申告できますか？)

さらに「家賃は安くしてあげる。」と言ってくれていますが、身内ゆえ家賃を安く設定することは税務上問題があるでしょうか？

以上、ご回答並びにアドバイスいただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。

pentamaさん（静岡県 / 女性 / 44歳）

回答：1件

専門家

向井啓和
不動産業

不動産貸借と経費計上について

2009/09/04 16:03 詳細リンク

資産税専門の税理士に確認しましたら「」内の通りです。

要は借地権の設定と思われるほどの借地料の支払いをすると貸主、借主共にリスクが高くなるという事。(「権利金のやり取りが発生するはずだ」という判断で)

逆に建物の家賃は貸主が赤字になるような程度の低い額の場合には、家の貸主が必要経費計上出来ない等の懸念があるとのことです。

「前提条件
1.私(以下「A」とする)の土地に身内(生計別)が建物建てる。
借地権利金なし
2.地代なし
3.Aは身内に建物家賃を払う

地代については、
使用貸借(固定資産税相当額以下または0円)であれば問題ない。
通常の地代(固定税の数倍)をやりとりすると、
身内が借地権を贈与されたことになり、
身内に贈与税負担が生じる。

家賃については、身内の不動産所得となることから、
所得税の申告が原則として必要。
(青色申告が申請により可。賃貸物件がこれだけであれば10万円控除。)
低額の家賃であればその金額=収入金額として申告する。

ただし、固定資産税や減価償却費などの経常経費を下回るような
低額の家賃である場合は、「業務」ではなく使用貸借となるから、
不動産の赤字を給与所得などと損益通算することは認められない
支払ったAは、業務に必要と認められる部分は金額の多寡に関わらず
必要経費となる。

以上は土地の所有者・建物の所有者がいずれも個人の場合であり、
いずれか又は両方が法人である場合は法人税の取扱いとなり、
上記と異なる部分があります。」

あくまでもかなり保守的な立場に立った見解に基づきます。ご自身でも研究されたら良いかと思います。(上記見解は私の顧問税理士の見解です。異なる見解や異なる取り扱いもあるかも知れないことをご理解ください。)

回答専門家

向井啓和: （東京都 / 不動産業）
: みなとアセットマネジメント株式会社

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pentamaさん

【再質問】身内との不動産貸借と経費計上について

2009/09/04 18:23

向井様

早速のご回答、しかも丁寧にご説明頂きありがとうございました。
再考する点が色々ありそうで、大変参考になりました。

再考に際し、もう一点質問させてください。
固定資産税および都市計画税の件です。

建物を賃貸住宅として使用する場合、土地、建物それぞれにかかる上記税金の税率は、自宅として使用する通常の住宅を建設した場合と異なるのでしょうか？

以上です。
お手数ですが、ご回答いただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。

pentamaさん（静岡県/44歳/女性）