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住宅ローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/09/02 03:38

新築住宅を購入予定
価格4,000万で、頭金300万 3,700万借入れ
35年ローン 変動金利 2.475% 優遇−1.5
月々の支払い 104,015円 年収 603万
【質問1】保証料は借入れ金額に上乗せするか、金利+0.2%で月々支払うか、選ぶポイントはありますか。
【質問2】保証料はどこの金融機関でも必ず払わなくてはならないものなのでしょうか?
【質問3】金融機関の担当者は誰になっても同じなのでしょうか?
質問3の補足です。
ここの銀行には
1:住宅会社の担当の営業マン(今回は住宅会社を通じて事前審査をしてもらいました)
2:以前別の物件を検討していたときに相談に乗って頂いたローンセンターの方
3:友人の旦那様がこの銀行に働いていて、その方が紹介してくれる方(旦那様は市外に勤務なので)
がおります。

今回住宅会社から紹介された1の方は入社3年の男性で、率直な印象は頼りない感じです。(転勤あり)
2の方は女性でとても分かりやすく説明してくれました。
友人にはまだ話してないのですが、もし借入れするなら少しは優遇できるかもと以前話をくれました。
今回も2の方に相談したかったのですが住宅会社から1の人に相談して欲しいといわれました。
3の友人は優遇してくれると言っていましたが、住宅会社の方は「誰に言っても変わらない」と言います。
(銀行とのお付き合いの関係で自分達の紹介で借りて欲しいのかもしれません)
【質問4】金利は申し込みの時の金利ではなく、実行月の金利になると聞きました。
でも銀行によっては申し込みの時の金利の方が安ければそちらの金利でやってくれるところもあるみたいなのですが交渉の余地はあるのでしょうか?
【質問5】変動金利自体はどうでしょう。今は金利が低いのでとても魅力的ですが。。。
本当に素人質問で申し訳ないのですが回答頂けたら嬉しいです。
よろしくお願いいたします。

スリーアイさん ( 静岡県 / 女性 / 37歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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住宅ローンについて

2009/09/02 05:35 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

【質問1】の保証料支払方法に関しては、自己資金があるのであれば、
一括前払いの方が金利に上乗せするよりも得になります。
また、仮に繰上げ返済をした際には、未経過分の保証料は戻ってくるので、
一括で支払っておいて損はありません。
購入時の自己資金がどこまで用意できるかによって判断してください。

【質問2】の保証料の必然性に関しては、金融機関によって異なります。
ただ、保証料のない融資では、通常、事務手数料として
実施的に保証料相当分の金額を支払うので、結果として
融資に関する費用は同じようなものになります。

【質問3】の金融機関の担当者による金利優遇等の諸条件の相違に関しては、
実施的に担当者によって異なるケースはあると思います。
金融機関の融資条件(金利優遇等)に関しては、最終的に保証会社が
判断を下します。保証会社をいかに説得して、良い条件を引き出すかが
銀行担当者のやる気と腕の見せ所となります。
しかし、今回は、金利優遇がマイナス1.5%と、最大の金利優遇に
なっているので、どの担当者でもこれ以上の条件は引き出せないと思います。

【質問5】変動金利に関しては、今後の金利上昇リスクを考慮して検討する
必要があります。実際に返済する期間にもよりますが、かなりの金利上昇
を想定してシミュレーションを組んでも、金利優遇がマイナス1.5%あれば、
変動金利の方が固定金利よりも良い結果がでます。
今回のケースにおいては、変動金利で特に問題はないと思います。

ぜひ、素敵なお住まいを実現してください。
少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

スリーアイさん

ご回答ありがとうございました。

変動で検討してみようと思います。
やはり1.5%の優遇は大きいですね。
基準金利が3%になっても1.5%、4%になったとしても2.5%という事ですよね。

住宅メーカーに相談したところ、保証料の半額分を値引きしてもらえることになったので(見積り金額に入っていなかったので、交渉してみました)はじめに支払う事にします。

銀行の担当者(支店)は変えてもらう事にしました。
条件を良くしてもらおうという訳ではなく、相談のしやすさだったのですが、住宅メーカーの方も快諾してくれ話をまわしてくれました。

数千万ものお金を借り入れるというのはとても勇気がいります。
プロの方にアドバイス頂くと心強いです。
またお力を借りるかもしれません。
ありがとうございました!

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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住宅ローンについて

2009/09/02 23:37 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まず1つ気になる点は、この借入は低金利の時期では問題ありませんが、金利上昇があると厳しくなることは認識されておくことでしょう。

で、各質問について

1番目
保証料の支払いに関しては、自己資金を購入時に出したくない場合には金利に上乗せすることは考えられます。
全体の資金計画と家計を照らし合わせて、どうするか検討すべきです。

2番目
保証人を立てずに金銭を借りるには、保証料を支払うことで保証会社が保証人になり代わるものです。
また、そうした費用がない場合には、事務手数料と称して借入額の数%を充てるものもあります。
ですから、何らかの形で支払うことにはなるでしょう。
但し、借入人の属性によっては、保証料なしの優遇がある金融機関もあります。

3番目
最近では、金融機関の仕事の分業化で具体的なローンの貸付業務を知らない行員もいます。
ローンセンター等があるのはそうした理由からです。
ですから、よく熟知している担当者にお願いすべきです。
また、金利等の便宜は担当者というよりは、借入人の属性がまずは優先されるはずです。
その条件がクリア―されてから、担当者の影響力はあるでしょう。
住宅ローンはプロパーの借入と異なりますので、担当者云々は難しいと考える方がいいでしょう。

4番目
通常は実行時の金利ですので、そうでない場合で好条件であれば、選択肢の1つとしてはいいかもしれません。

5番目
冒頭にも記しましたが、ご自身が金利上昇のリスクに対応できる収入や家計であれば、変動金利でも問題はないと思います。



以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



*■住まいづくりを中立的立場でサポート!! 詳しくはこちら

評価・お礼

スリーアイさん

ご回答ありがとうございました。

変動で検討してみようと思います。
しかしアドバイス頂いたようにリスクがあることを肝に銘じておきます。


住宅メーカーに相談したところ、保証料の半額分を値引きしてもらえることになったので(見積り金額に入っていなかったので、交渉してみました)はじめに支払う事にします。

銀行の担当者(支店)は変えてもらう事にしました。
条件を良くしてもらおうという訳ではなく、相談のしやすさだったのですが、住宅メーカーの方も快諾してくれ話をまわしてくれました。

数千万ものお金を借り入れるというのはとても勇気がいります。
プロの方にアドバイス頂くと心強いです。
またお力を借りるかもしれません。
ありがとうございました!

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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