住宅ローンを組む時の前年度年収について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンを組む時の前年度年収について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/09/01 03:39

土地付き中古住宅 3000万円
頭金 300万円(できれば全額借りたい)
勤続5年
税込給与 300万円

おととしから自営でも収入があり、
おととし 30万円 +300万円=330万円
去年 200万円+300万円=500万円

また、今年も去年と同じ収入が見込まれます。

このような場合、審査の対象としては低い年収で審査されるのでしょうか。
それとも前年度の税込み年収という事で、500万円として見てもらえるのでしょうか。


また、この条件ですと、民間の金融機関と住宅支援機構のフラット35で申し込む場合、どちらのが通りやすいでしょうか。


よろしくお願いします。

補足

2009/09/01 03:39

以前投稿させていただいた上記の質問ですが、フラット35の申込書を銀行からもらってきたのですが、そこに2年分の収入を書く欄がありましたが、これは2年分書いても、直近の収入(500万円)の方を参考に審査していただけるのでしょうか。

また今回購入する物件ですが、

土地価格 ¥23,000,000

建物A(居宅)昭和48年築 ¥3,000,000

建物B(居宅)昭和62年築 ¥1,000,000

建物C(物置)昭和57年築 ¥3,000,000


この様に築年数が古い建物の場合でも、フラット35の耐久性や耐震性の基準を満たしていれば、35年でローンを組むことは可能でしょうか。(返済期間が短いと、審査が通りにくくなるかと思われますので、出来れば最長で組みたいのです。)


また、例えば建物のうちの2棟(または1棟)はフラット35の要項を満たしているが、残りの1棟(または2棟)はフラット35で組めない場合に、それだけ通常の住宅ローンで組むことは可能でしょうか。

また、すべてのローンが組めない時に、一緒に住む親族(母方の妹の夫/去年の年収600万円・今年定年退職をして年金暮らし・月25万円程度)が私のローンで組めない分を個別にローンを組んで買ってもらうという事はできるのでしょうか。(収入合算は、基本的には直系親族のみと書いてありましたので、叔父の場合は無理かと思いましたので)


色々な質問をいっぺんにしてしまって、また書き方も分かりづらいかもしれませんが、再度アドバイスをいただければありがたいと思います。

よろしくお願い致します。

ハモコさん ( 茨城県 / 女性 / 30歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの基準について

2009/09/01 09:11 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

年収とお書きになっておりますが、自営の場合には売り上げから必要経費を引いた額(所得)が対象になります。それを年収と書いているのですかね?

民間の金融機関は、過去3年分を見ます。平均値も重要ですが、所得が伸びているかどうか(安定しているかどうか)も考慮されます。
フラット35は、直近の1年分の確定申告しか見ませんので、自営業にとってはある意味通りやすいと思われます。

評価・お礼

ハモコさん

ご回答ありがとうございます。

年収と所得について勉強不足で解りづらい書き方になってしまい、申し訳ございません。

色々な情報を集めて、確実な方法でローンを組んで行こうと思います。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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年収の評価について

2009/09/01 11:33 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

住宅ローンにおける年収の評価方法は、勤続年数が十分にあれば、
通常、給与所得者であれば、前年の税込み年収、
自営業者であれば、3期平均もしくは直近の事業所得で
判断されることが多いと思われます。

今回の「ららぽぽ」さんに関しては、給与所得と事業所得の
両方があるので、金融機関の判断が分かれるケースだと思います。
事業所得をローン審査において考慮してもらいたいのであれば、
都市銀行等の審査においては、自営業者扱いになると思います。
(給与所得と事業所得が同程度なので)
都市銀行等での自営業者としてのローン審査においては、
基本的に、確定申告書3期分の提出が必要となります。
今回、2期分しか提出できないので、そもそもローン審査の
対象にならないかもしれません。
また、給与所得だけの審査であれば、都市銀行の対象に
なりますが、300万円だと3000万円は借入できないので
現状では都市銀行等でのローンは難しいと思われます。

フラット35においては、直近の年収で判断され、
その所得の種類は問われません。
今回の「ららぽぽ」さんに関しては、フラット35での
借入が良いと思います。

参考までに、SBIモーゲージの9月の金利2.69%で
借入可能額を計算すると、3,965万円程度になります。
既存の借入等がなければ、3,000万円は十分に
借入可能だと思われます。

諸費用分を自己資金で充当し、本体部分を
フラット35を活用して借り入れるのが
良いかと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

ハモコさん

分かりやすい回答ありがとうございました。

家族と十分話し合い、どのような方法で借りるかを検討していきたいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/09/02 15:56 詳細リンク
(5.0)

ららぽぽさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『このような場合、審査の対象としては低い年収で審査されるのでしょうか。』につきまして、住宅ローン審査に当たって過去3年間の中で、最も低い年収で審査するという訳ではありません。

通常は、直近あるいは平均年収でローンの審査になるものと思われます。

『民間の金融機関と住宅支援機構のフラット35を申し込む場合、どちらが通りやすいでしょうか。』につきまして、ローンの審査そのものでは民間の金融機関も住宅支援機構も審査の手順などはほとんど同じとなりますので、大差はないものと思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

ららぽぽさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

ハモコさん

ご回答ありがとうございます。

自営業の方の年収にばらつきがあったので、そこの部分が気になっていたのですが、平均or直近と仮定して、もう一度借入可能額等を調べて検討していこうと思います。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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住宅ローン借入額を下げることを!

2009/09/01 08:10 詳細リンク
(5.0)

ららぽぽ様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、ららぽぽ様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン申込条件の年収につきまして、2年分を平均して計算されることが多いと思います。

・去年分:事業所得(200万円-必要経費)+給与(300万円)=年収
・おととし分:事業所得(30万円-必要経費)+給与(300万円)=年収

2.但し、2ヶ所からの収入がありますので、翌年2月16日から3月15日までに確定申告までの確定申告書控(2年分ではなく3年分)を銀行等へ提出する必要があると考えます。

3.確定申告書控を提出されたとして平均年収が400万円と仮定した場合、

借入期間35年、金利3.50%(全期間固定金利=仮)、返済負担率(〜30%以内)、他の債務を考慮せず。

・借入限度額 2,410万円以内
・毎月の返済額 99,603万円以内
・年間の返済額1,195,236円以内
・返済負担率 29.89%

4.そして、民間の銀行等や住宅支援機構での借入につきまして、
申込みが通りやすいよりも、ららぽぽ様の収入からローン返済が無難かどうかを考慮して、もう少し住宅ローン借入額を下げることをご提案いたします。

以上

評価・お礼

ハモコさん

素早いご回答ありがとうございます。

具体的な例を書いていただいて、とても分かりやすく参考になりました。

自己資金をどれだけ使うか、ローン返済の可能額等をもう一度家族と検討して決めていきたいと思います。

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