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定借マンションへの投資は有望ですか?

マネー 不動産投資・物件管理 2009/08/30 18:32

昨年、期間70年の定借マンションを将来の投資目的に購入し、現在、住んでいます。山手線の駅から10分、地主は東京都、競争率の高さから、俗に「宝くじマンション」と呼ばれた物件です。他に、区分所有のタワーマンションのファミリータイプを所有しており、こちらは賃貸に出しております(ローン残債なし)。最近、不動産投資について、また考え始めており、関心があるのがJR原宿駅から徒歩数分の定借マンション(期間50年、地主は東京都)です。狭い部屋(40平米衣前後)をキャッシュで購入したいと思います。地代や諸経費を考えると利回りは悪いのですが、空室リスクが低いこと、年をとったら自分が住みたいこと、などの点から魅力を感じています。ただ昨年、購入した物件と比べると、明らかに人気がないような・・・。定借マンションは不動産のプロの皆さんから見て投資効率が悪いのでしょうか? なお所有権のマンションのほか、関東近県に実家と貸家があり、将来、住む場所には不安がありません。

補足

2009/08/30 18:32

夫は会社員で、不動産収入は600万円ぐらい、年収は1400万円ぐらいです。地代((毎月4万円)は経費にできるので節税になるかとも思うのですが・・・

子羊ぱんだままさん ( 東京都 / 女性 / 45歳 )

回答:1件

定期借地のマンションへの投資

2009/08/31 21:42 詳細リンク
(5.0)

まず定期借地権付きのマンションですが、将来転売するという前提での購入は差し控えた方が宜しいと思います。通常のマンションの場合であってもキャピタルゲインが取れるもしくはトントンで売れるというのはかなりラッキーな方ですので。


特に数十年経過後の売却に際しては銀行の融資基準でどういう判断をされるかが非常にあいまいになってきます。


例えば残存期間5年となった時の売却価値はどうなるでしょうか?「買う人」の立場からすると大体こんな感じになると考えられます。(「買う」か「借りる」か迷った場合に「買うという判断」をする場合の判断基準という意味です。)


支払家賃×12カ月×5年+更新料2回分>不動産の購入価格+購入諸費用


つまり、「5年間住むのに必要な費用の合計額」を「定期借権付きマンションの購入費用(諸費用込み)」がかなり大幅に下回らなければ定期借地権付きマンションを買う人は現れないでしょう。


もし、家賃が15万であれば

15万×12カ月×5年+30万=930万>不動産の購入価格+購入諸費用

という数字になってきます。


5年間という短期間しか住めない場合は通常賃貸で借りるでしょうから、もし購入するという場合には賃貸で住むのに比べて「大幅に」メリットが無いと意味がありません。よって上記の例のイメージであれば800万前後以下なんでしょうか。


(良く考えれば分かる事ですが賃貸で5年住むつもりでも5年分家賃を前払いする人は通常いませんよね?)


定期借地権付きマンションの購入は名前はマンションなのですが、「マンションに住む権利」の購入と考えた方が良いのでは無いかと思います。


決められた時間が経過してしまうとそこに住めなくなってしまうという権利ですので、70年の定期借家という将来を考えた場合に若干リアリティの無い期間設定と、50年というリアリティのある期間設定で最後まで考えた場合に50年以上生きる可能性を考えて50年のマンションは人気が無いのではないかと思います。

補足

ただ、実際に長期的に住まれるもしくは賃貸で最後まで貸して終わりまで持ち続けるというつもりであれば良いかも知れません。

その場合は以下の数字の比較になるでしょう。


家賃×12カ月×50年+更新料25回分>不動産の購入価格+購入諸費用+地代×50年+管理費等×50年


この場合でやっぱり右側の不動産購入の総額が家賃を払って賃貸しているよりコストが「かなり大幅に安い」という場合にのみ購入する意味があると思います。


家賃は想定家賃ですが実際に想定して入れられたら良いかも知れません。ただ、この権利は期間が経過したら「消滅する権利」であり資産としてご家族に未来永劫に残る資産では無い点を考慮して購入される事をお勧めします。

評価・お礼

子羊ぱんだままさん

大変、参考になりました。
投稿した後で自分でもよくよく考えてみましたが、新築で購入するので何かと初期投資が掛かる点、購入後も毎月の経費の負担が重いことなどがネックだと思いました。物件自体は気に入っているので、子どもが独立し、1人暮らしにでもなった場合には、いずれ住んでみたいと思いますが、20年〜30年後に賃貸で借りる、もしくは中古で買った方がずっと割安に済むでしょうね。

一方、今、住んでいるマンションは、売却は考えずに、いずれ賃貸に出そうと思っていますが、利回りを考える上で、大変参考になりました。ありがとうございました。

不動産活用は今後も検討したいと思っています。幸い、近隣に住んでおりますので、直接、相談に伺いたいと思います。どうぞ宜しくお願いいたします。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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