土地売買契約を解除したいのですが。 - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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土地売買契約を解除したいのですが。

住宅・不動産 不動産売買 2009/08/29 01:00

7月にUR(都市開発機構)が整備している地域で、地主さんから仮換地を分筆していただき(50坪)、土地の売買契約を地元の不動産屋さんで行いました。しかし、土地の引渡しは土地代金支払い完了をもって成立する。とあるのですが、?売買契約書の中の代金支払い日が空欄になっています。また、登記する日も空欄です。契約が成立していたのでしょうか?
また、?仮換地であり、地主さんが行う分筆(UR立会いのため遅くなったとのこと)が遅れたため、ローンの審査が遅れ、手付け解除の期限を過ぎてしまいました。?の理由でも売買契約は無効になるのでしょうか?

シミショウさん ( 埼玉県 / 男性 / 41歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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手付け解除について

2009/08/29 11:10 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的解釈に関しては、弁護士、司法書士等の専門家へご相談下さい。
少しでもお役に立てればと思い、一般論としてご参照ください。

売買契約に関しては、基本的に双方の合意があれば成立するので、
今回の契約は成立していると思います。
引渡し日(通常は登記の日と同じ)に関しては、
予定が確定していなかったために日付を空欄にしたのだと思われます。

一般的に、引渡し日が未定の場合には、
想定される期日を契約書に記述しておきます。
そして、実際の引渡し日がそれ以上にのびるようであれば、
合意書等で対応をとる形が多いと思います。
今回のケースでも、本来であれば引渡し日の記述を
すべきだったと思います。

今回のご相談において、土地の売買契約を解除したい理由は
どういったものになるのでしょうか。

もしローンの審査が遅れて、融資承認の期日までに、
融資の承認が得られていないのであれば、
ローン条項による白紙解約を申し出れば良いかと思います。

また、手付け解除に関しては、売主が個人である場合で、
期日が過ぎていれば法律的には難しいのではと思われます。
ただ、「シミショウ」さんの方で、手付け放棄で構わないということであれば、
売主に相談して、手付け解除でお願いしてみてはいかがでしょうか。

不動産の実務的な取り扱いとして、お互いにもめるのは大変で、
個別に負担も大きいことから、手付け解除で処理してしまう
ケースがあります。

間に入っている不動産業者とよく話しあって、
円満に解決されることを願っております。

あまりお役に立てなくて申し訳ありません。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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土地売買契約

2009/08/30 11:06 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、売買契約の解除に関する件は、この文面からですと色々と不備がありそうですので、よく業者と打ち合わせされて今後どう対処されるかを決めてみてはと思います。

ただ、今回、区画整理中で仮換地指定を受けている土地を分割するには、その事業者の承認が必要で、場合によっては仮換地中は分割できず、所有権を第三者と共有する可能性もあります。
そうなると、金融機関によっては土地の特定ができないということと、換地後に分割に応じない所有者が出ると困るので取り扱わない場合があります。

仮換地中でも分割して特定できる区画にすることが可能であれば、ローンの件は問題ないと思いますがそうでない場合はローンを取り扱う金融機関は限定されるかと思います。

こういった点で、仮換地の分割やローンの審査が進まず手続きが遅れる場合はあります。


解約するしないも含めて、今後の対応をよく業者と打ち合わせることでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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寺岡 孝
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アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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中石 輝
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契約の解除等に関して

2009/08/29 11:53 詳細リンク

一般的には「残代金支払い日」と「引渡し日」は同日に設定し、契約書面にはスケジュール的に余裕をもった期日を記載します。
引渡しの条件が整い、買主側が期日前に残代金を支払うのは自由ですし、引渡しも残代金の授受と同時に行われます。
今回のケースでは、不確定要素があったために、残代金日および引渡し日を「相談」という形にしていたのでしょうが、それが為に契約自体が無効(成立していない)ということにはなりません。
スケジュールに関して、契約時に詳しい説明はなかったのでしょうか。

また、分筆が遅れたために手付解除期限が過ぎてしまったとのことですが、本件と契約の効力には何の関係もありません。
また、手付金を放棄して契約を解除するのに「融資審査の結果が出ているかどうか」は関係ありませんので、手付解除をしたいのであれば、手付解除期日内に申し出を行うのが本来です。
売主側の履行義務である分筆が遅れたために融資審査が進まないのであれば、覚書等で''「融資利用の特約(ローン特約)」''の期日を延長する等の対応を取るのが一般的です。

ご質問の内容では''何が原因で解約を解除したいのか''が分かりません。
様々なご事情はあろうかと思いますが、当事者間で誠意をもって協議し、解決していくしかない問題かと思います。


リード 中石 輝
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