固定金利方式と上限金利設定方式 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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固定金利方式と上限金利設定方式

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/08/28 23:46

来月で住宅ローンの固定金利適用期限がやってきます。
今までこちらでいろいろ教えて頂いたり、過去のQ&Aを拝見して、自分なりに「次回は10年の固定金利方式」と結論を出しました。
現在の給与では3年に1度の繰上げ返済が限度であり、毎月返済額が決まったほうが家計もやり繰りしやすいと考えたからです。

しかし、最近、借入先の銀行のホームページを見て、「上限金利設定方式」というものがあることを知りました。
この方式だと、変動金利よりは高いけれど固定金利よりは安い・・・しかも125%ルールというのがあり、変動金利と比べて、万が一金利が大きく上昇しても、ものすごく返済額が上がることはなさそう・・・という印象を受けたのですが、実際のところはどうなのでしょうか?
金利変動があった場合でも、「元金返済分と利息分の割合で調整する」というのは、例えば急に景気が回復して金利が上昇した場合、「毎月の返済額は一定でも、元金返済分が大幅に減り、利息分が大幅に増えることもある」ということですか?

今の住宅ローンはH18に2600万で借り入れ、当初3年間は2.55%(不動産提携ローンで全期間1%優遇のため、実際は1.55%)でした。
今月に入って、100万円ほど繰り上げ返済をした結果、残債は約2300万です。これを10年固定(優遇後の金利2.9%)で返済すると、現在よりも返済額は¥13000以上上がってしまいますが、上限金利設定方式(優遇後の金利2.7%)だと毎月の返済額の上昇幅はもう少し抑えられます。

世の中不況だと騒がれていますが、既に長期固定の金利が上昇していることを考えると、やはり固定金利方式のほうがよいのでしょうか?

参考までに現在の年収約480万円、毎月の返済額約¥81000(ボーナス時増額返済なし)です。

補足

2009/08/28 23:46

すみません、返済期間は当初35年でしたが、繰上げ返済の結果、34年になりました。

あっちゃんの母さん ( 茨城県 / 女性 / 37歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン選びについて

2009/08/29 09:51 詳細リンク
(5.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

今後の完済目標にもよりますが、あっちゃんの母さんの場合借り換えを検討されたほうがいいでしょう。10年の固定金利でも1.9%ぐらい(今月)で借りられます。
9月1日に金利がまた見直されますので、そのときにネットバンクと手続きのしやすいお近くの金融機関を比較して検討してみてください。
優遇金利後2,7%ですと20年固定金利で借りられるところもあります。

評価・お礼

あっちゃんの母さん

御回答ありがとうございました。
「借り換え」というのは全く想定外でした。
このローンを組んだときは、不動産会社にすべておまかせで、審査の通りそうでかつ地元に支店のある(田舎なので都市銀行はほとんどありません)都市銀行2行に仮審査してもらい、審査が通ったほうに契約・・・という他人任せのやり方でした。
また、その当時は、「全期間店頭金利より−1%」というのはすごい魅力に感じたのですが、3年経過しようとしている今では、もっと条件のいいところがあるのですね。
借り換えについて真剣に検討してみようかと思っています。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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フラット35の借り替えも検討してみてはいかがですか

2009/08/29 11:52 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

金利タイプの選択に関しては、個人のリスク許容度に応じて
いろいろな考え方があります。

個人的な主観ですが、今回の相談内容から「あっちゃんの母」さんは、
安定志向でリスクをなるべくとりたくない方なのではと思いました。

仮にそうであれば、全期間完全固定のフラット35への借り替えも
選択肢の一つにしたら良いのではと思います。
例えば、SBI住宅ローンの借り替えで、8月の実行金利は、
2.76%とかなりの低金利になっております。

中途半端に、10年固定特約にすると、
おそらく金利がかなり上がった状態で特約が終わり、
そのときに再度、金利のことで頭を痛めることになります。

個人的な考えですが、現在のように超低金利時代の
住宅ローン金利選択においては、
金利優遇を最大限活用した変動金利でなるばく早く返済するか、
超長期の固定金利を選択するかのどちらかだと思います。

10年固定の2.9%と上限金利設定方式の2.7%を
検討するのであれば完全固定の2.76%の方が
良いのではと思います。

フラット35では団信が別途加入となりますが、
繰上げ返済手数料もかからないので、
検討の余地は十分にあると思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

あっちゃんの母さん

御回答ありがとうございました。

>個人的な主観ですが、今回の相談内容から「あっちゃんの母」さんは、安定志向でリスクをなるべくとりたくない方なのではと思いました。

概ね当たっています。
基本的には「石橋を叩いても渡らない」性格ですが、場合によっては「石橋を叩く前に突っ走る」タイプです。

フラット35は、物件購入時に考慮したのですが、当時は「物件価格の20%」が用意できなくて断念せざるを得ませんでした。

今なら十分、検討余地ありますね。
これからまた自分なりに調べてみます。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/08/31 09:01 詳細リンク
(5.0)

あっちゃんの母さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『上限金利設定方式...125%ルール...』につきまして、この住宅の詳細につきましては、内容を確認していないため十分に理解はしていませんが、上限金利設定方式はこの住宅ローンではじまったものではなく以前からあります。

この住宅ローンを利用した場合、ローン金利が将来上昇していっても一定のパーセントになった場合には、それ以上はローン金利はあがりませんが、超えた分の金利は融資先の金融機関が負担をしてくれるというものではありません。

あくまでも借り入れ元本に充当されてしまう仕組みになっていると思われますので、むしろ借金そのものは増加してしまうものと思われます。

いわゆる隠れ借金といわれている部分です。

また、125%ルールにつきましても同様で、一回の住宅ローンの見直しでは最大で現行金利の125
%までしか、ローン金利は上げませんということで、本来ならばローン金利が実際には150%程度にまで上昇していた場合、差額の金利相当額は借り入れ元本に充当されてしまう仕組みになっているものと思われます。

よって、ローン商品の仕組みを良く理解したうえで、利用するかどうかをご判断ください。

尚、ご記入されているローン金利の場合、ネット銀行などで長期固定金利で借り換えてもほぼ同じ水準のローン金利で収まると思われます。

現在、利用している金融機関のローン金利に拘ることなく、他の金融機関も合わせてこの機会にご検討ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

あっちゃんの母さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

あっちゃんの母さん

御回答ありがとうございました。
私の場合、借り換えを検討したほうが良さそうですね。
返済しても返済しても、元金に充当されなければ借り入れは減らないわけですし、やはり多少返済額が上昇しても安心料と考えれば安いのかも・・・
(家族には2.9%という金利は決して悪い条件ではないと言われています。現状より支払額が上昇するとはいえ、この不況だからこその金利だと・・・)。

ただ、こちらでアドバイスを頂いて、もっと良い条件で融資して下さる金融機関もありそうなので、そちらを検討して見ます。

当たり前なのかも知れませんが、私の性格から考えるまと、「返済できそうな期間よりちょっと短めの期間を固定して、頑張って繰り上げ返済する」というのが良いのかもしれません。

いろいろ参考になりました。

回答専門家

渡辺 行雄
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山中 三佐夫

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固定金利型或いは変動金利型にするかを!

2009/08/29 10:56 詳細リンク
(5.0)

あっちゃんの母様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、あっちゃんの母様からのご質問につきまして、下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.変動金利型の金利につきまして、

・通常の変動金利型:5年間にローン返済額(元金+利息)は金利変動が生じた場合、元金部分と利息部分で調整されます。但し、金利が急上した場合の返済額は旧返済額の1.25倍を限度として、次の5年間で調整されることになります。しかし、それでも調整が出来ない場合は、未払い利息が発生すれば、ご契約者は銀行等へ未払い分をお支払いいただくと思います。

・上限金利付加変動金利型(上限金利設定方式):金利上昇しても、契約時に決めた上限金利に金利が上昇しないよう特約を付けたものです。この特約が付いている分、通常の変動金利よりも金利が高く設定されています。

以上の2ポイントを基に、今後の金利上昇の対応策を考慮されると良いと考えます。

2.H18年の借入した住宅ローン2,600万円につきまして、

・3年経過かつ一部繰上げ返済100万円をされていますと、通常は期間短縮されて残期間は30年前後になっていると思います。

・今後、長期的に安定した返済(固定金利型)をされていくか、或いは一部繰上げ返済を実行されながら期間短縮して完済を早める方法付けは必要と考えます。

3.仮に、一部繰上げ返済をしながら期間短縮を目指されるのであれば、借換え(内10年間固定金利型)をご提案いたします。今、あっちゃんの母様がおっしゃる10年固定金利型は全期間1%の優遇金利と思いますが、当初10年間1.65%の優遇金利を利用されるともっと低金利(実質)となると思います。

(例:三井住友BKの8月金利参考)
住宅ローン2,300万円、返済期間30年、金利2.25%(10年間固定金利型)

〜10年間

・毎月の返済額 87,916円
・年間の返済額1,054,992円

11年目以降〜

・固定金利型或いは変動金利型にするかを、10年目終了までに検討が必要です。


以上

評価・お礼

あっちゃんの母さん

ありがとうございました。
返済期間の件ですが、書類をよく見てみたら、今回の繰上げ返済で1年短縮しているので、残りの返済期間は31年(返済期限2040年9月)でした。

上限金利設定方式もいいことばかりではなさそうですね。
もちろん、貸す方だって利益が出るような貸し方をするのだから、「借りる側がだんぜんお得!」ということは少ないとは思いますが・・・

私の場合、最初の契約が「不動産提携ローン」だったので、「返済はずっと提携先の銀行じゃなくちゃ・・・」という無知な思い込みがあって、全く借り換えというのを想定していませんでした。
これからもう少し、勉強してみます。

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