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アパート経営の今後(建て替え等)

マネー 不動産投資・物件管理 2009/08/26 23:26

義母が大東建託と契約しアパートを経営しています。
現在築15年程経ち空室も出てきました。
大東建託からは以下の提案が出ました。

?現在のアパートローンの残高1,600万を大東が払い、建て替えをする。
最初に建てたときは6,000万かかっています。
今後は30年一括借り上げにする
今は家賃保証はありません。
?10部屋の内3部屋をリフォームする。
ローンはそのまま残り+リフォーム代金がかかる
部屋が広いため1戸をもう少し狭くするという案も出ています。

義母が高齢になってきたため今後は私達夫婦が経営することになりそうです。
私達は今の自分たちの生活だけで経済的にも苦しい状態なのに、
今の住宅ローンに加えアパートのローンも加わると思うと不安でいっぱいです。

たとえ今建て替えたとしても、15年後位にまた建て替えの話が出そうで・・。ローンが終わる日が来るのか・・(゜o゜)

こんな事で採算はあるのでしょうか?
他のアパート経営を手伝ってくれる(積水とか?)も考えた方がいいのでしょうか?

ペンさん ( 静岡県 / 女性 / 38歳 )

回答:2件

アパート経営の今後に関して

2009/08/28 12:29 詳細リンク
(5.0)

15年で建て替えを勧めてくるなんて随分酷いなと思います。それだけ自社のプランや建物が良くないという事を証明している事になります。幾ら営業と言えどもどうかと思います。


木造のアパートでも法定の減価償却期間でさえ20年以上ありまして、普通に考えて15年目は大規模修繕を行い30年は持たせるのが常道です。またそれを勧めるのが普通です。(但しご質問の内容が不明確な所もあり分かりづらく誤解しているかもしれませんが・・・)


そういった面から家賃保証云々の前に大規模修繕をどう行うかを検討された方が宜しいと思います。その際に当初依頼した会社に必ずしも依頼する必要はありません。


従って2番目のチョイスが普通のアプローチです。


但し、


義母からアパート経営を引き継ぐという事で苦労もあるかと思いますが、資産を受け継ぐプラス面もありますので是非「色々と勉強」してください。ちなみに弊社では以下のHPブログで情報提供しております。

まず、どこの業者に何を頼むか以前に「自分達の物件には何処が長所で何処が短所か、その長所を伸ばし短所をカバーするにはどうすれば良いか」が理解できる様に最低限の知識を本を読む、HPで学ぶ等付けられる事をお勧めします。


そうしないとペン様は「カモがネギをしょってきた」状態です。


騙されるリスクの高い人と低い人の話ですが、以下の様に考えたら良いと思います。

リスク小
1.資産があって、知識や経験がある人
2.資産が無いが、知識や経験がある人
3.資産が無いが、知識や経験が無い人
4.資産があって、知識や経験が無い人
リスク大


4.の「資産があって、知識や経験が無い人」が資産があるが故に最もリスクが高く資産以上の損失を被るリスクが高いという事をご理解ください。


現在の状態で業者に会っても意味ありません。本や雑誌やHPで情報を得て勉強してください。

評価・お礼

ペンさん

回答ありがとうございました。
大変参考になりました。

色々と調べ検討していきたいと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

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アパート経営は事業です。

2009/08/27 22:21 詳細リンク
(5.0)

アパート経営も一つの事業です。事業者の方が入居率を上げるためにそれぞれ皆さん努力されています。まずは入居率を上げる努力をしてみることです。建て替えともなると簡単に結論を出すのは早計です。

構造は分からないため一般論になりますが、築年数からみても15年ですとまだまだ建て替えには時間があると思われます。

補填できるその他の収入が限られる等リスクが伴う場合は、各種コンサルタントさん、アパートメーカーさんや入居付けの賃貸業者さん等いろんな意見を取り入れて判断すべきです。

現状での改良や工夫で何とかなりそうにも思われますので、お近くにコンサルタントの方や相談者がいない場合は、最低限ネットから情報を仕入れることから始めて下さい。

私も担当していますが、アパート経営.comさんのQ&Aも参考になると思います。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

評価・お礼

ペンさん

回答ありがとうございました。

答えを急がず色々と勉強していきたいと思います。
教えて頂いたサイトもチェックしてみます。
ネットでもどのサイトを見ればいいのかわからなかったので助かりました。

質問者

ペンさん

部屋の向き

2009/08/29 00:03 固定リンク

冒頭でご指摘のあった通り業者が自分たちの建て方について、非を認めているようです。
それは、土地の広さがあるにも関わらず、西向きの部屋割りに建てたことです。
なので南に窓があるのは一番奥の部屋のみとなっております。
いずれは南向きに建て替えた方がいいのでしょうか?

もちろんその前に色々と勉強するつもりでいますが・・・。

ペンさん (静岡県/38歳/女性)

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