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履行の着手について

住宅・不動産 不動産売買 2009/08/21 17:32

今月始めに新築戸建の建売物件の購入契約をしました。
ローン審査も通り、来週銀行にて本手続きをする事になってます。
物件引渡しと購入金額の支払いと所有権移転登記は今月末になっています。
しかしどうしても気になることがでてきてしまい、
出来ることなら解約したいと思っています。
インターネットでいろいろ調べたところ履行の着手までは手付解約ができるとの事でしたが、仲介業者に聞いたところ表示登記をかけてしまったので履行の着手に入った事になってしまうといわれました。
もう購入額の20%を支払っての解約しかできないのでしょうか?

ピタゴラスさん ( 埼玉県 / 女性 / 32歳 )

回答:4件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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契約の履行の着手

2009/08/21 23:35 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、表示登記をしたとありますが、登記の委任状等の書類は業者側に提出しているのでしょうか?
今回、売主が業者であれば、業者の所有物件を購入することとなりますので、まずは業者の登記が先行するはずです。
ですから、未だ業者の登記が完了していないのであれば、履行の着手とは言い難い部分がありそうです。
業者からご自身への所有権移転登記を申請しているのであれば、履行の着手といわれてもやむを得ないと思います。

詳しくは契約書等書面の確認をしてみないと何とも言えません旨ご了解下さい。
尚、私共では不動産の契約や解約に関するサポートを行っておりますので、宜しければ個別にご相談下さい。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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寺岡 孝
寺岡 孝
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不動産コンサルタント

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履行の着手についての実務的ポイント

2009/08/22 19:18 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

一般的に手付解除に関して、
「相手方が契約の履行に着手するまでは手付解除ができる」旨の
条文になっていると思われます。

「ピタゴラス」さんは、買主なので、売主側が契約の履行の着手を
していたのかどうかがポイントとなります。
(買主側の履行の進捗は関係ありません。あくまでも相手方の状況です)

今回、仮に表示登記が完了しているのであれば、おそらく、
売主側として契約の履行に着手していたと判断させるケースが
多いと思われます。

ただ、仲介業者も契約を成約させることに躍起になっているので
手付解約をさせないために、表示登記をかけているといっている
かもしれません。

一応、本当に表示登記が完了しているのかどうかを書面で
確認してみるとよいと思います。

また、違約解約になるとしても、実際、違約金の満額(今回は20%)
ではなくて、多少価格の交渉をしてみると良いと思います。
条文上は、違約金の増減を請求できない旨が入っていますが、
実務的に裁判となった場合は、ある程度の金額で和解する
ケースがあります。

その際は、弁護士等の専門家へ、正式にご相談ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

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履行の着手

2009/08/22 20:09 詳細リンク

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが「履行の着手」についての判断が決めてとなる訳ですが、

過去の判例から「売主の履行の着手」とは、即ち「引き渡しをもって」

とされています。

その判例に照らせば今回は売主は履行には着手してはいない、との判断

になりますが、そこはあくまで民法上の判断ですので個別要因によって

結論が違うことも十分あり得ます。

ピタゴラス様が契約をやめたい理由が何かにもよりますが、推測として

契約をやめても、手付放棄+表示登記及び抹消登記に関する費用は必ず

負担せねばなりません。

それ以上の負担がでるかどうかは、司法判断による事となると思います

ので、早急な弁護士との相談が必要かと思います。


ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がピタゴラス様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

夢を現実へ〜バイヤーズスタイルCEOのブログ〜

中石 輝

中石 輝
不動産業

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履行の着手

2009/08/24 10:32 詳細リンク

建物の表示登記の場合、建物が見完成、もしくは完成後間もない場合は新所有者(買主)が申請人となって表示登記を行うケースが多くなります。
ピタゴラスさんも表示登記に関する委任状等の署名捺印をされたのではないでしょうか。

この場合、あくまでも''「買主側の履行の着手」''であって、''「相手方(売主)側の履行の着手」''ではありませんので、買主側からの手付解除は可能であるように思われます。

契約を解除したい原因、契約書内の解除に関する取り決めの詳細が分かりませんので、これ以上の回答は出来ませんが、当事者間でよくお話し合いになって、それでも納得できない場合には、弁護士や県庁にある監督官庁の相談窓口でご相談されてみてはいかがでしょうか。


リード 中石 輝
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