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住宅ローンの金利ミックスについて教えてください

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/08/14 16:24

現在住宅ローンの組み方で悩んでいます。
借入額は3000万円。年収は900万です。25年です。
▲1.5%の優遇金利が適用され、現在の変動金利では1%を切ります。全部変動でかり、年間0.2%ずつ20年間金利が上がり続け、20年目で4.775%(優遇前6.275%)にりそれ以降は変わらないと仮定した場合でも、ネット銀行の15年固定2.535%よりも安く済みます。
変動金利の場合、現在の金利で計算すると、月11万円強(ボーナス払い設定無し。)
仮にボーナス月年2回20万円を繰り上げ返済すると、19年弱になります。当面は年間200万円返済を考えています。
そこで、当面は半分ずつ変動2本にし、変動が上がるか、10年期間限定固定が3.6%(適用後2.1%)になったところで半分を固定に切り替えようと思っていますが、このような方法は難しいでしょうか。
変動から固定への切り替えるタイミング等アドバイスがありましたらお願いします。
借入れ予定銀行は繰り上げ返済の手数料がかかりませんので、繰上げ返済も計画を立てて行っていき、できれば15年で返済したいと考えています。

補足

2009/08/14 16:24

固定金利15年は、当初15年でそれ以降は変動か新たな期間の固定になります。
当初固定15年を選びつつ、ローン期間は25年で組みます。
年間、月返済分、繰上げ分合わせて200万円は返したいと思います。

runrunさん ( 神奈川県 / 男性 / 39歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの件

2009/08/16 09:18 詳細リンク

runrunさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『現在住宅ローンの組み方で悩んでいます。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済が可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、金利の見直しが頻繁に行われるため、返済の途中でローン金利が上がり毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済はせいぜい三年に一回程度ということでしたら、早期完済というわけには行きませんので、多少金利が高くても長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中から金利が上がり毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、住宅ローンを組んだあとから繰り上げ返済をどのくらいの割合で行うことができるのかで、固定期間を決定する方法もあります。

『変動から固定へ切り替えるタイミング等アドバイスがありましたらお願いします。』につきまして、既に長期固定金利につきましては、ここのところ少しずつローン金利は上昇する傾向にあります。

返済当初はローン金利も低くて済む変動金利で住宅ローンを組んでおいて、ローン金利が上がり始めたら長期固定金利に変更しようなどとお考えの方をときどき見受けますが、長期固定金利に切り替えようとしたときにはほとんどの場合、既に長期固定金利も上がってしまっていることが多いと思われます。

尚、ご記入されているデータだけでは不十分で誤解を招いてしまう可能性があるため、具体的な金額をあげてのアドバイスは差し控えさせていただきます。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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「固定金利型」と「変動金利型」を比較した!

2009/08/14 20:18 詳細リンク
(5.0)

runrun様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、runrun様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.runrun様ご検討の「固定金利型」と「変動金利型」を比較した場合、下記のようになります。

(固定金利型)

住宅ローン3,000万円、借入期間15年、金利2.535%、返済負担率(〜35%以内)、ボーナス考慮せず、年収900万円

・毎月の返済額 100,265円
・年間の返済額 1,203,180円
・返済負担率 13.36%
・返済総額 36,095,580円(内、利息6,095,580円)

(変動金利型)

住宅ローン3,000万円、借入期間25年、金利3.5%(審査金利5.0%-1.5%)、返済負担率(〜35%以内)、ボーナス考慮せず、年収900万円

・毎月の返済額 150,187円
・年間の返済額 1,802,244円
・返済負担率 20.02%
・返済総額 45,056,100円(内、利息15,056,100円)

2.一部繰上げ返済のポイントにつきまして、リスクある高い金利の商品は出来るだけ早期に返済することが大きなメリットを得ると考えます。つまり、runrun様がおっしゃる組合わせた住宅ローンを借入して、変動金利型を定期的に繰上げ返済をすることが良いと思います。

3.繰上げ返済は利息ではなく、元金の返済ですので年200万円を目標に実行されますと8年間で完済が可能と考えます。

以上

評価・お礼

runrunさん

ありがとうございました。
確かに固定と変動を分けた場合、リスクの高い固定のみを繰り上げ返済する考えもあるのですね。
銀行では、金利の高いほうを繰り上げ返済するように言われました。
どちらがいいのか悩みますね。

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