事業用賃貸借建物の契約内容について

工場を所有し、賃貸で法人へ借りていただいていましたが、退去され現在は不動産業者へ依頼しテナントを募集しています。

この度、不動産業者よりテナントの紹介を受けました。
大手の法人であり、テナントとしては申し分ないと思います。

ただ、私の工場は鉄骨造高床式平家建で、一階が駐車スペースとなっており、テナントさんのご希望と相違する問題があります。

ご希望に沿う為には、１階部分を倉庫使用に改修する必要が発生します。

改修の費用を業者に見積を依頼したところ、約５００万円程の工事となるようです。費用は私が負担する事が条件です。

現在、月額６０万円で募集をしており、この改修工事の費用負担に伴い賃料や敷金(保証金)また中途解約の際の違約金等を改に設定する必要があります。

どの様な契約方法がベターな契約でしょうか？
教えていただければと思います。

今の私が考えている契約内容は下記の通りです。

賃料：１０万円ＵＰの月額７０万円(税別)
敷金：賃料の６か月分 ４２０万円

解約時の敷金返還の特約として
１年未満の解約の場合 敷金の１００％を解約違約金とする
１年以上２年未満の場合 敷金の８０％を解約違約金とする
２年以上３年未満の場合 敷金の６０％を解約違約金とする
３年以上４年未満の場合 敷金の４０％を解約違約金とする
４年以上５年未満の場合 敷金の２０％を解約違約金とする
５年以上の場合 敷金は全額返還する(但し、債務の相殺はあり)

先方の要望は普通賃貸借契約(２年毎の自動更新)です。

お知恵を拝借させていただければと思います。