事業用賃貸借建物の契約内容について - 住宅賃貸 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

事業用賃貸借建物の契約内容について

住宅・不動産 住宅賃貸 2009/08/12 12:24

工場を所有し、賃貸で法人へ借りていただいていましたが、退去され現在は不動産業者へ依頼しテナントを募集しています。

この度、不動産業者よりテナントの紹介を受けました。
大手の法人であり、テナントとしては申し分ないと思います。

ただ、私の工場は鉄骨造高床式平家建で、一階が駐車スペースとなっており、テナントさんのご希望と相違する問題があります。

ご希望に沿う為には、1階部分を倉庫使用に改修する必要が発生します。

改修の費用を業者に見積を依頼したところ、約500万円程の工事となるようです。費用は私が負担する事が条件です。

現在、月額60万円で募集をしており、この改修工事の費用負担に伴い賃料や敷金(保証金)また中途解約の際の違約金等を改に設定する必要があります。

どの様な契約方法がベターな契約でしょうか?
教えていただければと思います。

今の私が考えている契約内容は下記の通りです。

賃料:10万円UPの月額70万円(税別)
敷金:賃料の6か月分 420万円

解約時の敷金返還の特約として
1年未満の解約の場合 敷金の100%を解約違約金とする
1年以上2年未満の場合 敷金の80%を解約違約金とする
2年以上3年未満の場合 敷金の60%を解約違約金とする
3年以上4年未満の場合 敷金の40%を解約違約金とする
4年以上5年未満の場合 敷金の20%を解約違約金とする
5年以上の場合 敷金は全額返還する(但し、債務の相殺はあり)

先方の要望は普通賃貸借契約(2年毎の自動更新)です。

お知恵を拝借させていただければと思います。

ホームアシストさん ( 広島県 / 男性 / 43歳 )

回答:1件

大槻 圭将 専門家

大槻 圭将
不動産業 不動産コンサルタント

- good

いいと思います。

2009/08/20 19:15 詳細リンク
(5.0)

金額は相場や立場によって変わりますが、借主のオーダーでコストをかけて貸す以上、短期解約時に備える考え方は正解です。
最初に建設協力金として500万円を借主から受領できればいいのですが・・・。

あえて言うと、
契約が2年契約なので、2年の契約満了時に更新しない場合、「解約違約金」という名目ではしっくりこないかもしれません。
なので「更新をしない場合には乙(借主)は乙が指定した本件建物1階部分の建設協力金として、金・・・円を甲に支払うものとする。甲は建設協力金を保証金より差し引くことができるものとする」というのもありかなと思います。

補足

5年定期借家の契約が結べれば、年毎の違約金でいいと思います。
ただ大手法人は、貸主が有利になる定期借家契約を嫌う傾向にあるので、普通賃貸借をリクエストしてくる可能性はあります。
また何かありましたらお気軽にご質問ください。

評価・お礼

ホームアシストさん

大変有意義なご回答を頂き、誠に有難う御座います。

ご指摘の通り、私も2年契約と2年目以降の解約金で矛盾を感じ、どの様な言い回しにするのが良いか悩んでおりました。

相手方が、5年の定借契約を飲んでいただければ、この方式を採用する事は正解なのですが?

「更新をしない場合には乙(借主)は乙が指定した本件建物1階部分の建設協力金として、金・・・円を甲に支払うものとする。甲は建設協力金を保証金より差し引くことができるものとする」と特約を入れるように折衝してみたいと思います。

今後とも何か分からない事がありましたら、ご教授下さい。

宜しくお願いいたします。

回答専門家

大槻 圭将
大槻 圭将
(東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント)
株式会社ノースエステート 代表取締役
0120-937-795
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

運用は慎重に。同じ心の温度で長期的ビジョンをお手伝いします。

顧客の代理人として、目先の利益に走らない不動産エージェントでありたいと考えています。仮に自社利益が減る提案でも、それが顧客にとってベストならプライドを持って提案したい、それが長いお付き合いになり、私共とお客様の発展に繋がると考えています。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

同じマンション内での引っ越しは可能? シナモンりんごさん  2010-10-03 22:48 回答2件
不動産業者の役割 KO-JIさん  2010-03-01 23:49 回答1件
一般媒介への媒介変更について サブマリンさん  2010-02-26 22:27 回答1件
解約に伴う賃貸契約の事務手続き代行について amagasaさん  2011-07-30 11:36 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

産地直送の国産木による高耐震工法

天然乾燥の地域木材で耐震等級3がとれる木材を産地直送で使用

小松原 敬

一級建築士事務所 オフィス・アースワークス

小松原 敬

(建築家)

その他サービス

新築一戸建て内覧会同行検査 インスペクション

新築一戸建ての契約前の内覧会に同行して不具合の有無を検査します。

堀 紳一朗

忘蹄庵一級建築士事務所

堀 紳一朗

(一級建築士)