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対象:不動産売買

マンション購入で迷っています

住宅・不動産 不動産売買 2009/08/09 08:58

44歳・独身女性・年収税込830万で4300万円のマンション購入を検討しています。
貯蓄2800万円のうち、満期のきていない国債や定期を除いた2300万円を頭金にあてるつもりです。
ローン返済には年間250〜300万円程(個人年金を解約すれば+70万)が当てられると思います。
お聞きしたいのは
1.年収と頭金から考え、いくらのマンションまで購入可能か。4300万円は無謀か。
2.貯蓄の他に12年前からしている個人年金(年払い70万円)が今解約したら約950万円になります。それも解約して頭金にした方がいいのか。
3.現在、財形3万・定期5万を毎月貯蓄していますが、ローン返済期間はそれをやめ、ローン返済に当てた方が良いのか。
4.ローンを組む場合は変動金利か短期の固定金利のどちらが良いか。
5.変動の場合で、35年返済で毎月の支払いを少なくし繰り上げ返済するのと、15年返済で毎月の支払いを多くし繰り上げ返済額は少なくするのでは返済総額にどのような差がでてくるか。考えているローンの繰り上げ返済は1万円からでき手数料なしです。またどちらにしろ、10年ほどで完済したいとは考えています。

色々質問してすみませんが、ご教授お願いします。

namitsukiさん ( 京都府 / 女性 / 44歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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マンション購入

2009/08/09 15:49 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、マンション購入の場合はローン返済のみではなく、管理費や修繕積立金なども含めた金額を合計して、収入に対する比率を計算することが重要です。

ご自身の場合ですと、収入から判断して35年返済のローンであれば5,000万円後半までの借入は可能です。
ですから、自己資金と合算すれば7〜8,000万円の物件は購入可能でしょう。

で、今回のマンション購入でのローンは、財形をやられているようでしたら低金利の財形融資を利用することも検討してみて下さい。
また、銀行ローンであれば、それなりの資産をお持ちのようですから金利交渉も可能でしょう。
それによっても借り方が変わりますが、できれば短期間で返済し、低金利での変動や財形のものを利用することと思います。


さて、家計からみた資産では、現金という資産は融通がきく資産で維持するのも維持コストがかかりません。
しかしながら、不動産や株、保険といった資産は維持するためにコストがかかり投資金額が目減りする場合があります。
しかも、現金に替えたい場合はすぐには替えられません。
ですから、現金はうまく使う必要があります。

例えば、年金代わりに不動産賃貸物件を購入するのも選択肢の1つでしょう。



将来、ご自身のライフプランをどう考えるかによって、今回のような資金の使い方は変わってきますので、その点を踏まえて資金計画をすべきでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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藤田 将友

藤田 将友
不動産コンサルタント

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マンション購入について

2009/08/12 11:13 詳細リンク

はじめまして、株式会社Rバンクの藤田と申します。

ご質問の件、順に回答させて頂きます。

●借入額について

適正な範囲だと思います。15年返済 金利3% 年間返済額300万円という条件であれば、
4000万円程のお借入まで可能です。

●個人年金の取り崩しと、毎月の貯蓄について

借り入れる金利と年金や貯蓄の運用利率の比較をしては如何でしょう。現在、変動金利で
あれば、商品によっては、1%以下の金利で借入ができます。逆に個人年金や貯蓄に回す
商品が、運用利回り1%を超えれば、貯蓄や年金の方に資産を回しても損がないといえる
のではないと考えます。

●住宅ローンについて

比較的短期の返済をお考えのようですので、変動金利をお勧めします。固定金利と変動金利
の金利差が、現在はかなり付いています。(2%程度)低金利時代の恩恵を被るのであれば、
変動金利をうまくつかうべきだと考えます。変動金利のリスクは長期保有です。なるべく低金利
の恩恵を受けた分、元本の返済に回していくようにしましょう。また、繰上げ返済よりは、
初めから返済年数を短縮する方が、総返済額は低くなります。繰り上げ返済は、
繰上げ返済するまでの元本に対しての利息が日々かかっています。返済期間を縮めると、
初月の返済から、元本がへっていきますので、その分、利息負担は減っていきます。

以上、ご参考になれば幸いです。

株式会社Rバンク 藤田

質問者

namitsukiさん

早速のご回答有難うございます

2009/08/12 13:15 固定リンク

分からない点があり、再質問させて頂きます。

>銀行ローンであれば、それなりの資産をお持ちのようですから金利交渉も可能でしょう。
銀行ローンでは店頭表示金額で借りるのではなく、個人交渉ができるものなのですか?

>例えば、年金代わりに不動産賃貸物件を購入するのも選択肢の1つでしょう。
「不動産賃貸物件の購入」とは具体的にはどういうことですか?今回購入しようと考えているマンションを、将来的に賃貸し易い物件にするということですか?

namitsukiさん (京都府/44歳/女性)

質問者

namitsukiさん

的確なご回答有難うございます

2009/08/12 13:35 固定リンク

変動金利の場合、今の段階では優遇措置がついて0.875%の借入金利となっています。
「将来的に、金利上昇傾向となったら固定金利に変更したら良いですよ。」
「固定から変動へは変更できないけど、変動から固定への変更は簡単です。」
「変動金利の見直しは半年に一回なのでそんなに急には上がりませんし、この8年ほどは殆ど変っていません。」
と、いうのがマンション営業担当者の発言ですが、本当なのでしょうか。
営業トークで良いようにしか言っていないと思われ心配です。

namitsukiさん (京都府/44歳/女性)

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