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対象:住宅・不動産トラブル

土地購入後に出てきた廃棄物について。

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2009/08/08 15:19

新築を建てるにあたり土地を購入いたしました。順調に進み、後1ヵ月で完成いたします。
7区画横並びで販売されており、お隣の1号地(完成引渡済)2号地(うち)に問題が発生。
先日、1号地の方から「ここは以前、畑って聞いて土地を買ったよね?」と言われ、「そうですね」と答えると、1号地の方は地元の人に「ここは畑を土木建築会社が購入してプレハブが建って居て、1、2号地にあったのを取り壊して、3号地以降は廃材置き場になってて、地元の人間は廃棄物があった場所だから買わないんだ」と言われたそうです。そう言われれば、基礎の段階から元畑にしては、コンクリートの塊、アスファルト、針金、潰れた塩ビのパイプが出てくると主人と話ており、一応、邪魔にならない所に避けておきました。
通常は、基礎の工事の方が残土として持ち帰られるのですが、不信があったため、取っておきました。
そして、今年7月の大雨で盛土がしてある、住宅の現場の土地が流出し、更なる廃材が土の中から出て来ました。
その時点で、売主に問いただしたのですが、初め知らないとの返事が返って来ましたが、地元の人が教えてくれたと言うと急に実はここにはプレハブがあって、解体工事後、住宅用に造成し販売したと白状しました。
今は浄化槽、排水の工事が家の周りで行われ、掘削作業の真っ最中の中、更に廃材が出て来ました。

ここで問題になっているのが、1号地2号地を購入の際に、売主は畑としかいっておらず、後からこの問題が発生。
2軒とも土地の決済は降りており、1号地は今月よりローンの支払いが発生。
2号地は完成を今月末に控えている状態。
この場合、事実を踏まえ土地を再評価して、金額が下がった場合、買った差額は売主に返還請求出来るのでしょうか?

補足

2009/08/08 15:19

専門家の皆様のお指南が問題解決に役立ちました。

結果、土地代金の一部返還(お詫びも込み)、外構工事を延期し、建物が建っている所以外の土の入れ替え、外構工事での残土処理、ばらす入れ等の金額の保障をして頂ける事になりました。

そして残りの土地の販売時にはきちんと説明販売すること、売主の明確さ等もきちんとすることも約束して頂きました。

皆様、ありがとうございました。

あんじゅさん ( 山口県 / 女性 / 39歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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購入地の埋設物

2009/08/08 16:29 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、土地の売主が宅建業者であれば、瑕疵担保責任がありますので、まずは地中埋設物の撤去をしてもらうことです。

次に、こうした土地を契約する際に、もともと畑だったというのは虚偽であり、不実のことを伝えたわけですから、宅建業法等の法律に抵触する行為とも思われます。
そうなれば、契約の無効や契約の解除等も考えられるでしょう。

また、そのまま契約を履行する場合、土地の再評価等で減額ということはおそらく売主は応じないと思います。
それよりは、騙されて土地を買い損害を被った等と主張されるべきかと思います。
そういった理由で、損害金等として売主に請求する方がいいでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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評価・お礼

あんじゅさん

明日、売主と仲介業者との話し合いに臨む上で大変参考になりました。

1号地の方も、うちも騙された感は大きいのでそこは十分に伝えたいと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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真山 英二
不動産コンサルタント

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土地の瑕疵担保責任について

2009/08/08 19:51 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談において、土地の再評価による
差額の返金請求は実質的に難しいと思われます。

一般的に不動産取引の判断に影響を与える事項
(例えば、過去その場所で火災や殺人があったなど)
に関しては、不動産業者に説明責任があります。
重要な事項を知っていてわざと言わなかったのであれば、
宅建業法違反となります。

しかし、過去に畑だった所が一時的に土木建築会社の
廃材置場だっただけであれば、地中埋設物の撤去等を
瑕疵担保責任で対応してもらう程度が精一杯なのではと
思われます。

現実的には、過去に廃材置場であったことによって
どれくらいの減額になるのか評価も難しいので
差額の減額請求は難しいと思われます。


今回のケースに関しては、まず、
土地売買契約書の瑕疵担保責任の条項を確認してください。
業者が売主であれば、瑕疵担保責任の期間として最低2年間の
保証期間が付いていると思います。
また、売主が個人だとしても通常の土地売買契約では
瑕疵担保責任をつけていると思うのでその期間を確認してください。

瑕疵担保責任の保証期間であれば、
今回の地中埋設物(廃棄物等)の撤去費用を売主に請求できます。
ただし、建物の基礎工事に特段の支障がなく、費用もかからなかった
のであれば、その請求も難しいと思われますが、、、。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

あんじゅさん

ありがとうございました。

瑕疵担保責任については、契約書にも歌ってありましたので、この辺りを争点に明日、話し合いしてきたいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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中石 輝

中石 輝
不動産業

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瑕疵にあたるかどうか

2009/08/11 14:29 詳細リンク
(4.0)

今回のケースの場合、売主側は元々土木建築会社のプレハブが建っていた土地で、産業廃棄物が埋まっている可能性があるということを知っていたうえで不実を伝えている訳ですから、「瑕疵」というよりは「詐欺」に近いようにも感じます。

あんじゅ さんが、当該土地を非常に気に入っていらっしゃるのであれば、売主側に産業廃棄物の撤去をさせることは当然の権利ですが、本件が原因で履行意欲がなくなった場合、契約自体の無効を主張されてもおかしくはない内容です。

ただし、ご質問にありますように「再評価による減額請求」という点は、現実的には難しいでしょう。
基本的には「損害賠償」の問題になると思いますが、その際には契約書において違約金・損害賠償等の内容がどのように取り決められていたのが重要になります。

夢のマイホーム建設に向けて、本来であれば希望いっぱいの時期に、このような問題が発生し、ご心労も甚大であると思いますが、ご納得いくまで十分協議してください。


リード 中石 輝
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評価・お礼

あんじゅさん

コメントありがとうございました。

2日前の日曜に売主の代理の営業マンが来ましたが、全くお話にならず、次回、代表者と話が解る方を連れて来るようにと伝え、そのまままだ連絡待ちの状態です。

詐欺とも思える状態ですが、相手はのらりくらりなので、こちらも怒りが増して来ますが、大人な対応でもう少し粘ってみようと思います。

最終手段は弁護士さんを頼む事になりそうですが、もう外構も来週あたりからしてもいいですか?と建築会社に言われてるので、どこかで妥協しないといけない状況です。

次の機会にコメントを役立たせたいと思います。

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