自己資金0円でのマンション購入 - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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自己資金0円でのマンション購入

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/08/07 18:05

是非、ご意見頂けたらと思います。

恥ずかしながら自己資金0円での中古マンション購入を考えております。
現在の収入は、夫(30歳)が勤続9年目で年収420万円で妻(30歳)はパートで180万円です。子供はおりません。

物件価格が2500万円でリフォーム代と銀行の諸費用併せて2930万円となりそうです。全て住宅ローンに組み込みたいと思っております。

不動産屋経由で銀行の仮の審査では変動金利で優遇が0.9%になると言われました。やはり無謀なのでしょうか。

ご意見伺いたく思っております。

ピスタさん ( 神奈川県 / 男性 / 30歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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自己資金なしでの購入はやめたほうがいいでしょう。

2009/08/07 18:47 詳細リンク

こんばんは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅購入についてですが、自己資金なしで2930万円の借金をしての購入は基本的にはやめたほうがいいです。金利の低い金融機関は融資してくれない場合があります。
また、現状変動金利を選んでいますが、10年ぐらいで完済する予定ですか。そうでなければ金利上昇リスクがありますのでやめましょう。
不動産会社の人が金利が上昇したら固定金利に変更すれば良いというかもしれませんが、金利上昇は長期金利から上昇します。変動金利が上昇してからでは遅いです。
常に経済情勢をチェックし、タイミングよく変更できるのであれば問題はありませんが。
今後の予定(特に出産など)をよく考え、再度検討してみてください。
どうしても購入されたいのであれば、一度お近くの独立系のFPにご相談され家計のシミュレーションを作成し、対策を考えたほうがいいでしょう。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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リスクの算定

2009/08/08 12:40 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談において、収入とローン支払の返済比率から考えると
自己資金ゼロで購入することに特に問題はありません。

一般的に、金融機関は、各個人のローン支払能力を
ローンの支払年額を年収で割った「返済比率」で判断します。
例えば、フラット35においては、
年収400万円未満の方は30%、年収400万円以上の方は35%に
収まっていれば審査の対象になります。

経験上、返済比率が30%以内に収まっていれば
特に問題はないと思われます。

今回、2930万円を全て借入で行った場合、毎月支払額の年額と
ご主人の年収に対する返済比率は25.9%程度となり、
一般的には安全な範囲に収まっております。
※変動金利1.575%(0.9%優遇後)、35年で試算

また、将来的な金利上昇リスクを想定する際に、
都市銀行の審査金利(例えば、三井住友銀行で4%)で判断した場合、
ご主人単独では、37%程度の返済比率となるため注意が必要ですが、
奥様のパート収入を考慮すると世帯全体での返済比率が26%程度に収まるので、
やはりそれほど問題はないと思われます。

不動産購入において、金額が大きいため、
漠然とした不安に悩まされる場合が多々あります。
今後の金利上昇リスクの算定、返済比率等の計算など
根拠に基づいたシミュレーションをもとに自信をもって
判断していただければと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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マンション購入の件

2009/08/08 19:31 詳細リンク

ビスタさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『不動産屋経由で銀行の仮審査では変動金利で優遇が0.9%になると言われました。やはり無謀でしょうか。』につきまして、住宅ローンを組む場合、毎月住宅ローンを返済することになりますから、年収ではなく月収をベースに返済していける水準なのかどうかを判断することになります。

また、借入金額から判断するのではなく、毎月の返済額から無理なく返済していける水準かどうかを判断していただくことになります。

よって、差し障りのない範囲内でアドバイスを行いますが、例えば、手取り年収金額420万円につきまして、ボーナスが年間5ヶ月支給されるとした場合の毎月の手取り月収金額は25万円ほどとなります。

また、2,930万円につきまして、住宅ローン金利3.0%・35年返済とした場合の手取り月収金額は25万円に占める住宅ローンの負担割合は、45%以上になってしまいます。

奥様の手取り年収180万円を12等分して、手取り月収金額として、収入合算した場合の住宅ローンの負担割合は28%程度に収まりますので、あくまでも奥様の収入が住宅ローンを完済するまで見込むことができるという前提でしたら購入しても大丈夫となりますが、現実問題として考えた場合、出産などもきっとあると思われますので相当リスキーだと思われます。

住宅ローンを組む場合の基本は、将来、家計支出が増加した場合でも住宅ローンの返済に困ることがないように、無理な返済プランをたてることなく、余裕のある返済額に留めていただくこととなります。

よって、奥様とももう一度良く話し合ってから結論を出すようにしてください。

頭金として、20%用意することができれば、住宅ローンを組んだあとからの返済プランもきっと、無理のないものになるものと思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
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銀行等が対応可能であれば!

2009/08/08 19:20 詳細リンク

ピスタ様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、ピスタ様からのご質問につきましてお応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.正社員としての年収420万円を基に、住宅ローン2,930万円(含む諸費用)のシュミレーションを作成いたしました。

借入期間35年、金利5%(審査金利)、返済負担率(〜35%以内)

・毎月の返済可能額 122,500円以内

・借入限度額 2,420万円以内

2.1はピスタ様が無理のない借入額ですが、

・奥さまの年収180万円(パート収入のため)は本件から除きました。
・金利5%(審査金利)は、ご希望額が変動金利のため将来の金利高騰を考慮しております。
・その他、諸費用430万円を住宅ローンに含んで計算いたしましたが、本来は別(諸費用)ローンがあります。

3.2の状況を踏まえてお申込銀行等が対応可能であれば、住宅ローン2,930万円も可能と考えます。そのご判断はピスタ様でよろしくお願いいたします。


以上

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