建築確認書がありません - リフォーム・増改築 - 専門家プロファイル

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建築確認書がありません

住宅・不動産 リフォーム・増改築 2009/08/04 01:21

主人の実家をリフォームし両親と同居することになりました。
まだ見積もりは出ていないのですが、二階建てを総リフォームするので二千万円近くなりそうとのことで、1000万円を主人の名義でローンを組み、残りは母の蓄えでということになりました。
銀行で説明を受けたところ、増築になるので増築の申請の為に建築確認書の提出が必要といわれました。
以前工務店からもその書類をいわれ父が探したのですが結局見当たりませんでした。
その事を銀行に伝えると後日役所で確認をとってきてくれましたが、昭和48年の新築時には届出が出ていないので書類は無いはずとの事でした。後の平成元年に祖父が亡くなり父が相続したという記録はあったそうです。(土地だけということなのか?すみませんがうる覚えでよくわかりません)
そして、工務店に事情を説明して増築申請の手続きをとるようにと言われました。銀行はの方がおっしゃるには、工務店から測量?をやっているところに依頼してから申請すれば大丈夫ではないか?という事でした。
しかし、工務店に聞いてみると最初の時点で届けが出ていないと言う事はその時点で法律違反になる、今までに増築していない事の証明にならないということで、どうやっても増築の申請は出せないとの話で、

?ローンを組まないで、親戚などからお金を工面する
?申請を出さなくても良いように床面積を増やさないで改築にする
?建築確認書が無くても大丈夫なので全くの新築にする

という三つの案を出されました。
主人と父は工務店の言うように増築申請は出さず親戚からお金を工面しようという考えで不安が残ります。
将来また建て替えたり、売却したりする際に困った事になることは無いのでしょうか?
工務店は父の知人の知人なのですが、銀行と工務店のどちらが正しいのでしょうか?

ぱるっこさん ( 東京都 / 女性 / 38歳 )

回答:2件

木村 真理子

木村 真理子
建築家

- good

あれこれ注意して慎重に進めて下さい。

2009/08/05 11:51 詳細リンク
(5.0)

ぱるっこさん、初めまして。
木村建築研究室、木村です。

ご質問の文章の中に、いくつか気になることがあり、回答させていただきます。

まず、増築の申請は出せないでしょう。工務店の提案は正しいです。
ただ、2000万円もかけての大改修とのこと。知り合いだからと安易に設計者や工事会社を選定するのではなく、設計や工事の内容を慎重に吟味して、納得のいく結果がだせるかどうか、検討することをおすすめします。

また、昭和48年の新築の建物とのこと。新しい耐震基準になる前の建物ですので、必ず耐震調査やチェックを受けて、リフォームにあわせて少なくとも耐震補強はしてください。

昔はアバウトな工事が進められているケースも多かったとはいえ、建築確認書を提出しないで新築するのは、かなりレアケースです。
当時の工事が問題なく(特に、構造耐力や法規の集団規定を大きく逸脱していないかなど)行われていたかの確認を事前にされた方がよいでしょう。


木村建築研究室HP http://www.kimuramariko.com/
木村建築研究室ブログ http://blog.livedoor.jp/kimura_atelier/

評価・お礼

ぱるっこさん

ご回答いただき助かりました。
本当に有難うございました。
家族と良く考えてみたいと思います。

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藤田 将友

藤田 将友
不動産コンサルタント

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建築確認書がない増築について

2009/08/07 08:57 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、株式会社Rバンクの藤田と申します。
弊社では、よく建築コーディネートとして築年数の高い建物の建替かリフォーム、
どちらが相応しいかの相談を受けます。
本ケースの場合、建替を勧めていることがおおい事例です。

1.銀行融資について
昨今、金融機関もきちんと増築登記が出来ない増築について、融資することが
できなくなっています。
新築の場合は、住宅ローンが適用できるため、変動金利であれば、1%台かそれ以下で
借入れができる可能性もありますし、借入れできる期間もリフォームローンよりは
長く借入れができます。建替えにはコストと工期がかかるりますが、返済の負担は
それほど変わらないかも知れません。

2.耐震基準について
昭和56年以前に設計されている建物は、耐震基準が、現行の耐震基準と異なり、それを
旧耐震物件と呼んでおります。旧耐震物件は、震度5強の地震が起きた際に倒壊する危険
がある水準であり、リフォームする場合は、検査機関に依頼し、耐震基準適合検査を行い、
現行法に基づく耐震力をどうやって確保するのかをレポートしてすべきでしょう。
また、レポートに応じた補強工事がどれ位コストのかかるものかを確認しましょう。
(検査会社=国土交通省が定める検査機関:株式会社住宅検査保証協会 等)

本ケースにおいては、本来相当のコストと時間をかけるべき事項です。
融資を受けられるか、登記ができるか、といった問題よりは、本質的に、現在の
建物に2000万円以上のコストを投入する価値があるのかどうかを冷静に見極めるべきです。
ちなみに、増築申請のない増築をした建物は既存不適格物件として、売却する際も、建物の
価値を見ることができません。

具体的な検証方法等のご相談があれば、いつでもお声掛け下さい。
良い方向へすすむことを願っております。

建築コーディネートならRバンク

評価・お礼

ぱるっこさん

ご回答有難うございます。
考えれば考えるほど不安になるので相談してよく確認してみたいと思います。
有難うございました。

質問者

ぱるっこさん

確認はどこに?

2009/08/05 14:45 固定リンク

ご回答有難うございます。
やはり増築申請は出来無いのですね。
それが確認できただけでも気持ちが軽くなりました。
個人的には話を白紙に戻したい位の気持ちですが、家族とよく相談してみたいと思います。
あと、一つだけ質問させて下さい。
文章の最後に事前に確認を・・・ということですが、
どこに、どのように依頼すればよいのでしょうか?
お忙しいところ申し訳ありませんが宜しくお願い致します。

ぱるっこさん (東京都/38歳/女性)

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