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購入後の土地の保障

住宅・不動産 不動産売買 2009/07/29 16:29

1年前土地を購入しました。
4区画を売り出しており、すべての家がこの1年の間に住宅を新築しており、我が家は今から着工する予定にしていました。
この土地は山を切り開いて作られており、すべての区画は背後に崖がある状態です。地面から3メートルは擁壁で、その上は水路の通った1.5メートル幅の平面、さらに3メートルののり面があります。
先日雨が降った後、のり面の部分が大きく崩れてきました。さらに調べると水路が陥没しており、雨が降ると用壁の裏に水が流れ込んで用壁の穴から激しい鉄砲水が噴出している状態でした。

調べてもらったところ、

?のり面は保護の為種子吹付けが工事の条件になっていたのに何もしていない

?陥没した水路を見ると下は土がないスカスカな状態で、水路を木で支えていたような腐った木片があったこと。長期放置すると用壁の崩壊、土砂崩れの可能性があること

が分かりました。
この土地は造成してから2年経っておらず、年月による劣化などは考えられません。また大雨が原因ではないようです。水路部分は上る階段はなく気軽に様子を見れる場所ではないので、住民は陥没に気づきにくい状況でした。
もし、すでに我が家を建てていたら、先日の鉄砲水で家屋の損壊があったかもしれません。

この土地の改善工事を要求することはできますか?
また、誰相手(売主、工事業者、不動産業者)にどのような方法でするのが一番効果的でしょうか?
買主側が自費で補修を行うのは納得できません。

ちなみに売買契約書には「瑕疵担保責任は負わない」という特約がありました。ただ売主側から、崖面が弱い、補強の必要があるかも、というような説明は一切聞いておらず、逆に水路のある平面部分が広いから2階をのばして部屋を造ったらどうですか?のり面に花を植えてはどうですか?と薦められました。
これは購入した全世帯が同じ説明を受けています。

いちばんさん ( 福岡県 / 女性 / 33歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

1 good

土地の瑕疵の請求について

2009/07/30 22:25 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法律相談に関しては、弁護士、司法書士等の専門家へご相談ください。
一般論としてご参照ください。

今回のご相談をお聞きしている範囲では、土地の瑕疵にあたります。

また、分譲行為を行っているので、
売主は宅地建物取引業者(いわゆる宅建業者)だと思われます。

宅建業者が売主の場合、
期間が2年未満の瑕疵担保責任についての条項は無効となります。
売買契約書上の瑕疵担保責任の条項が無効の場合は、民法の規定が適用されます。
民法の規定では、引渡し後10年以内に発見された瑕疵に対して、
発見後1年以内に請求を受けたものは責任を負わなければなりません。

請求の具体的な方法としては、
売主に瑕疵担保責任に基づいて土地の瑕疵を直す旨の
内容証明を作成して送付してください。
その際、適当な期限を定めて修補を請求する形になると思います。

相手の業者から誠意のある対応が見られないのであれば、
その後、契約違反による解除(いわゆる違約解除)の手続きも
可能かと思われます。

どのような形で決着させるにしても、
一度、売主の業者とよく話し合って見て下さい。
仮に、誠意のある対応が見られそうもないのであれば、
弁護士等にご相談されることをお薦め致します。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

いちばんさん

個人が分譲することが違反だと初めて知りました。
仲介業者さんも知らないはずはないと思うので、その辺りから責任を追及できるかもしれません。

まずは県の宅建指導課に相談してみます。
その後相手方の出方を見て今後の対応を決めたいと思います。
適切なアドバイスありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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中石 輝

中石 輝
不動産業

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売主の瑕疵担保責任

2009/07/29 17:06 詳細リンク

詳細が分かりませんので、あくまでも一般論をお答えします。

今回、購入された土地は4区画の開発地とのことですので、売主は不動産業者ということでよろしいでしょうか。

売主が不動産業者(=宅建業者)の場合、売主は引渡し完了日から2年以内に請求を受けたものに関し''「瑕疵担保責任」''を負わなければなりません。
「瑕疵担保責任を負わない」との特約があったとしても、これは無効です。

弁護士等、しかるべき専門家にご相談されることをお勧めします。


リード 中石 輝
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藤田 将友

藤田 将友
不動産コンサルタント

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瑕疵担保責任について

2009/07/31 00:19 詳細リンク
(5.0)

初めまして、株式会社Rバンクの藤田と申します。

本件については、お話を伺う限り、瑕疵担保責任の範囲に該当する

問題だと考えます。

同様のケースで弊社の役員が、以前勤めていた不動産会社にて、

とある不動産業者が建てた大型マンションの販売代理を行なった際、

引渡後に擁壁部分が崩れてしまう事故が起きたようです。

販売代理会社として、購入者で組織する管理組合と、売主との間に

たって交渉を行なっていたようですが、売主がなかなか損害の責任を

認めようとせずにもめた事があったようです。

結局、決め手になったのは、管理組合が、県の宅建指導班に駆け込み

事情を説明したところ、宅建指導班より売主に対して圧力がかかり、

売主側が、擁壁の補修工事にあたったという事です。

法の専門家に依頼する道もありますが、相当の費用がかかってしまいます。

まずは、行政がもつ機関を利用し、売主の反応を確かめてみては如何でしょうか?


尚、宅建指導班は、不動産会社に対しては、勧告や指導、時には業務停止等の

請求もできる機関であり、相応の力を持って、不動産会社に対して、話をして

くれます。

評価・お礼

いちばんさん

解決した実例を聞くととても安心しました。

我が家はまだ更地の状態ですが、すでに住まれている方は「いつ崩れるか分からない、次は家屋にまで影響があるかも」という恐怖に日々さいなまれていることだと思います。

県の宅建指導班という所をさっそく調べて連絡をしてみたいと思います。
ありがとうございました。

質問者

いちばんさん

土地の保障、補足

2009/07/30 23:30 固定リンク

お答えいただきありがとうございます。

契約書を見ると、売主の欄は個人の名前になっています。

ただ契約は売主と二人だけでしたわけでなく、
宅建主任者の不動産業者を通して立会、契約をしています。
この不動産業者はあくまで仲介だけで今回の件に関係はない立場なのでしょうか?

ちなみに宅地造成の許可証を見ると、
造成主の名義は売主の経営する会社名になっています。

これから買主4件で話し合って、今後の方針を統一していこうと思いますが、これから台風のシーズンに入っていくこともありさらに被害が拡大することを考えると、(裁判などに発展し長期間かかると考えると)なるべく早く改修工事をすることが望ましいとおもっています。

いったんこちらで費用を負担して、売主や工事業者に請求することは可能でしょうか?

いちばんさん (福岡県/33歳/女性)

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