瑕疵責任になるのでしょうか？

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2009/07/29 14:19

今回、建物を建てるために建築確認の申請をしたところ、「がけ山の整備が終了しないうちは建物が建てられない」事が判明しました。
購入時に説明は一切ありませんでした。

Ａ不動産所有の土地を、Ｂ不動産の媒介で３月に購入しました。
土地を３つに分筆した１つを購入しました。
（８ｍ道路を手前とすると、左１分筆と右を上下に２分筆の３分筆です。購入したのは、右下の土地です。
がけ山は、左の土地の裏と右上の土地の裏にあります。）

私が購入した土地はがけ条例に半分引っかかっています。
重要事項説明にもその旨明記されておりますし、がけ山を「今年中にこれから」市の方で整備すると言う事は、Ａ不動産やＢ不動産、土地の近隣の住民から聞いていました。

購入する際、建物の設計図面はまだありませんでしたが、Ａ不動産とＢ不動産には、「一種低層で規制が厳しい事とお金もそんなにかけられないため、１０坪くらいで２階建てを建てる予定。購入したすぐに着工に向けて取り掛かり、今年中には家を建てて住みたい」旨伝えて建てられるとの回答があったので購入した事もあります。

土地のローンは始まっていて返済しながら今住んでいる家の家賃を払っている状態。計画が早くも崩れてしまいました。

土地は気に入っているので手放す気はありませんが、
今回の説明不足に対して、瑕疵責任を負ってもらう事はできるのでしょうか？

よろしくお願いします。

ひろしげさん（神奈川県 / 女性 / 40歳）

回答：1件

中石輝
不動産業

「瑕疵」ではなく「損害賠償」の問題

2009/07/29 16:04 詳細リンク

: (5.0)

ご質問の内容、大変お困りのことと思います。

私も神奈川県横浜市で仲介業務を行っておりますので、上記のような問題は多く経験しております。

私の経験談ですが、数ヶ月前に弊社で買主様側の仲介を行った土地も「横浜市建築基準条例」の第3条(いわゆる「がけ条例」)に抵触する土地で、建築確認が取得できるかどうか、が最大のポイントの物件でした。
私および売主側仲介者は契約前に何度も横浜市の管轄部署(まちづくり調整局)へ行き、担当者にヒアリングを行いました。
また、買主様の「購入した目的が達せられない」というリスクを無くすため、契約から引渡しまでの期間を長く設け、買主側で契約後直ぐに建築確認申請を行い、建築確認が下りることを「停止条件」として契約を締結いたしました。
当該案件は、無事に建築確認が下り、その後に決済(土地の所有権移転)、建物工事の着工という流れになりました。

ご質問の内容に関しても、仲介業者および売主業者が上記のような事前調査等の対応を取っていれば防げた可能性が非常に高いものと思われます。

ご質問の表題にあるように、本件の問題が「瑕疵かどうか?」という点では、瑕疵にはあたらないものと思います。
しかし、売主業者および仲介業者の調査不足、もしくは説明不足により、契約の目的が達せられないという非常に大きな損害を被られている訳ですから、先方に対し''「損害賠償請求」''を行うことは、買主の当然の権利であるものと思われます。

非常に難しい問題ですので、弁護士等の専門家にご相談されるか、もしくは神奈川県であれば県庁の宅建指導班にご相談されることをお勧めします。

リード中石輝
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