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対象:不動産売買

契約した土地に地盤改良が必要

住宅・不動産 不動産売買 2009/07/26 22:55

住宅を建築するために先日土地の売買契約を結びました。
当日手付金を支払い、残金はまだ支払していません。購入は売主、買主ともそれぞれ違う不動産会社を媒介しています。
売主に許可をもらい地盤調査をしたところ補強が必要とのことでした。
売買契約書には瑕疵担保責任について目的が達成できない場合は解除または売主に対し損害賠償ができると記載があります。
売買契約を締結する前に私どもの仲介の不動産屋さんが自宅に来て事前に重要事項説明をしてくれました。その際にその土地が軟弱な土地であったりガラが埋まっているということがあったら困るので先に地盤調査したい旨を伝えました。その時に瑕疵担保責任が契約にあるので心配ないと言われたのですが、残金を支払った後にトラブルになるのはイヤだったので手付けの後に地盤調査をしました。
結果、補強が必要な土地でした。私どもの仲介不動産は瑕疵担保にあたると事前に説明されましたが心配です。地盤補強に必要な費用は売主に請求できるのでしょうか?
建築予定の建物は建坪23坪述べ床43坪程度の木造2階建ての一般的な住宅です

大変申し訳ありませんが早急に回答いただけると嬉しいです。
毎日心配で心配でなりません

ayayanさん ( 徳島県 / 女性 / 29歳 )

回答:2件

藤田 将友

藤田 将友
不動産コンサルタント

4 good

土地の瑕疵について

2009/07/27 10:22 詳細リンク

ayayan様

お世話になっております。

株式会社Rバンクの藤田と申します。

今回のケースにおいて、基本的には、

「地盤改良費用相当の損害賠償を請求できる」

と考えます。住宅などの建築がすぐにできると思って土地を購入したのに、

かなりの額の土地改良費用が売買代金の他にかかるとすれば、大変な損害

になるからです。

今後、売主に対して、契約の目的「家を建てる」を履行するために、

地盤の改良費を請求若しくは契約の解除を依頼できます。

売主側としては、知らなかった事実(とすれば)土地の売買契約を白紙解除

するか若しくは改良費の支払に応じるかを選択されると考えられます。

まずは、地盤改良費の請求を前提に仲介業者を通じて、交渉をすべきかと

思います。

以上、ご参考になりましたでしょうか?

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中石 輝

中石 輝
不動産業

45 good

瑕疵担保にあたるかどうか

2009/07/29 14:20 詳細リンク

契約締結から決済までの間に買主側が地盤調査を行うことは、土地取引においてごく一般的なことです。

契約事ですので、大原則は''「契約書の条文に従って処理する」''とこになりますが、土地売買の場合には、下記のような特約を入れることが一般的になっています。

(特約例)「本件土地に建物を建築する際、建築を依頼する住宅メーカーから地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事が必要となる場合があります。補強工事については、建築する建物の構造・規模・重量及び依頼するメーカーによって異なります。また、地盤補強工事等については費用が発生いたしますので、予めご承知置きください。」

程度の問題もありますが、一般的には''「地盤の軟弱」は「土地の瑕疵には当たらない」''と考えられ、地盤補強工事等の費用は''買主側が負担''します。

ご質問の中にあるように
・ガラが埋まっていた
・従前の建物の基礎が残っていた
・土壌が汚染されていた
といった内容であれば、これは明らかな「土地の瑕疵」となりますが(売主からの申告があれば瑕疵にはなりません。)、地盤が軟弱であるということは土地の瑕疵には当たらないと考えるのが一般的です。

当事者間で良くご相談ください。


リード 中石 輝
''「仲介手数料定額制」''のリード ホームページ こちらから
不動産売却でお悩みの方は''「不動産売却エージェント」'' こちらから

質問者

ayayanさん

ありがとうございます

2009/07/28 23:41 固定リンク

地盤調査の詳しい結果が届きました。

地盤の補強には100万円程度かかるということと、
コンクリート、アスファルト等が埋まっているという
調査結果でした。
多分産業廃棄物が埋まっているのではないでしょうか?
地盤調査だけではどれくらいの規模でどれくらいの量が
埋まっているかは判断できないそうです・・・。

私どもの仲介不動産にその事を相談したところ、一転して
地盤の補強に対し補償を求めるということは難しいのでは
・・・・と、びっくりするような回答でした。
産廃の件についても何がどれくらい埋まってるかで判断するので一概に相手先には要求できないとのこと

売主も知ってて売ったわけじゃないから・・・・・と

瑕疵とは善意、悪意、過失、無過失は問わないのではないのでしょうか?
世間一般的に地盤軟弱等の補強は瑕疵にあたるのでしょうか?
購入後100万円もの補強がいるとは思いもしませんでした。
しかも100坪購入し土地の半分に家を建て、将来的に残りの半分にも家が建つようにと計画していました。その際にも地盤補強が必要となると思うと恐ろしいです。

なんとか賠償していただくよう交渉したいと思うのですが
こちらの仲介不動産屋が弱腰である以上、どのように対応していけばよいでしょうか?

ayayanさん (徳島県/29歳/女性)

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