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マンションの名義変更・生前贈与・ローン借り換え

人生・ライフスタイル 遺産相続 2009/07/23 16:57

現在、父と子の連帯債務でマンションを所有しています。

価格: 4200万円
ローン残高: 3200万円
返済残存期間:12年
月返済額: 25万円
持分: 50/50
主債務者: 父

上記の条件でローンを返済中です。

?このマンションの名義を子だけに変更するにはいくらくらいの費用がかかりますか?

?名義を子だけにした場合、ローンも借り換える必要がありますか?

?このマンション50%の父の持分を子に生前贈与するというのは可能でしょうか?
可能であった場合、残っている父方のローンも子が引き継ぐことになりますか?
1人でローンを返済することになったとしたら、
できれば毎月の返済額は13万円前後におさえたいのですが可能でしょうか?

?名義を子だけにするという意図は、「自分名義のものを所有させたい」という父の計らいです。
完全に個人的な感情による変更なので、ローン借り換えの再審査で通せないと銀行の方に試算の段階で断られました。
理屈ではわかりますが、この父の意向を最大限に考慮した上で、
何かよい手段はないでしょうか?

あまり知識がないので、筋違いな質問だったら申し訳ないです。
宜しくお願いします。

MJMさん ( 東京都 / 女性 / 26歳 )

回答:2件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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費用対効果を考慮した結果です

2009/07/24 23:11 詳細リンク

MJM 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピー の吉野充巨です。

ご質問にお答えします。

1)このマンションの名義を子だけに変更するにはいくらくらいの費用がかかりますか?
名義変更だけの場合には、司法書士さんにお願いすると数十万円になります。
但し、そのほかに贈与税、銀行との折衝等が必要になります。

2)名義を子だけにした場合、ローンも借り換える必要がありますか?

お父様がお支払を続けるのでしたら、借り換えの必要はありません。
が、ローンの支払分が贈与と取られ贈与税の対象になります。

また、お父様の支払をMJM 様が負担するとして、月々13万円の返済額の場合には、元利均等払い払い、固定金利3.2%として試算しますと概算で35年間の期間を必要とします。借り換えの費用、保証料、団信の費用は含んでいません。

3)この父の意向を最大限に考慮した上で、何かよい手段はないでしょうか?

お父様のご意思は大切にしなければと思いますが、現状は費用と税の負担が大きく、無理が重なるものと思われます。(銀行でのローン借り換えが断られた経緯も含め)

4)住宅ローンが終了する12年後に、お父様の年齢がが65歳以上であれば、相続時精算課税制度を選択して生前贈与を行うことが出来ます。この場合は名義の書き換えに関する費用で済みます。
但し、選択された以降、お父様の相続開始までこの制度の適用を受けることになります。
詳しくは下記を参照ください
相続時清算課税制度のあらまし
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

以上少しでも参考になればと考えお答えいたしました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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伊藤 誠
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マンションの名義変更・生前贈与・ローン借り換え

2009/07/23 21:38 詳細リンク

1.このマンションの名義を子だけに変更するにはいくらくらいの費用がかかりますか?

数十万円と考えてくださいる

2.名義を子だけにした場合、ローンも借り換える必要がありますか?

借り換え・借り換えなしどちらも可能性があります。

3.このマンション50%の父の持分を子に生前贈与するというのは可能でしょうか?

可能ですが、贈与税が課税されます。

可能であった場合、残っている父方のローンも子が引き継ぐことになりますか?

なりません。

4.名義を子だけにするという意図は、「自分名義のものを所有させたい」という父の計らいです。
完全に個人的な感情による変更なので、ローン借り換えの再審査で通せないと銀行の方に試算の段階で断られました。
理屈ではわかりますが、この父の意向を最大限に考慮した上で、
何かよい手段はないでしょうか?

持分:50/50について、父の50を子に名義変更すると同時に父から50分のお金を借りて、父へ子が返済してはどうですか。
いろいろな方法がありますので、よろしければご一報ください。

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