借地権の売買について? - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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借地権の売買について?

住宅・不動産 不動産売買 2009/07/21 17:27

姑の家の処分を考えています。
約50年前に、競売で家を購入、土地は借地です。
買った家の売買契約書はあるけれど、借地に関しての書類はありません。
「家を売るときは、一番に連絡してほしい」と地主さんに言われています。
実際の売買価格と国税局が出している「財産評価基準書」(76000E)から算出できる借地権の価格との誤差はどれくらいのものでしょうか?

地主さんと話をするのに、現実的な参考価格を知っていたいと思いまして。地元の不動産屋さんに聞いたら早いのかもしれませんが、田舎なものですぐに地主さんの耳に入るのを避けたいと思いまして、よろしくお願いします。

ハタボーさん ( 兵庫県 / 女性 / 50歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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路線価と実勢価格の誤差

2009/07/22 00:25 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産の実勢価格といわゆる路線価との誤差に関しては、
各エリアによって大きく異なります。

まずは、インターネット等で、売却を検討しているエリアでの
売買物件を調べて、実際に売りに出ている土地の価格と
その土地に対する路線価を比較してください。

いくつかの物件を比較すると、そのエリアでのズレを
大体把握できると思います。

参考までに、
弊社の営業エリア(神奈川県横浜市)では、
路線価の1.5倍から2.0倍くらいの金額が、
実勢価格になることが多いと思います。


借地権の取引に関しては、
地主さんとの交渉を含めて少し特殊な分野になりますので、
売却等を依頼する場合には、借地権に強い仲介業者に
お願いするのが良いかと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

ハタボーさん

早速のご回答、ありがとうございます。
財産基準評価額からいえば、借地権のほうがはるかに高いですが、実際の評価額を調べてみることにします。
本当にありがとうございました

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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中石 輝

中石 輝
不動産業

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借地権付き建物売買

2009/07/22 02:21 詳細リンク

ご質問の内容ですと''「借地権付き建物売買」''ということになります。

第3者に建物を売却するにも土地所有者から「賃借権譲渡承諾書」を取得する必要がありますので、
土地所有者が「一番に連絡して欲しい」と言っているのであれば、その方に買い取っていただく方向で進めるのが最善でしょう。(第3者に売ろうとしても、土地所有者が承諾してくれません。)

売買価格については売主・買主間の話が折り合う金額であれば問題ありません。

不動産の価格とは非常に個別性の高いものですので、時価と路線価の誤差に触れるのは非常に難しい問題です。
まず、地域によっても全く違います。
例えば、都心部で近年、路線価が急激に上昇した地域では、バブル崩壊後にみられた「時価と路線価の逆転現象」が見られる地点もあります。
また、同じ路線に面していたとしても、間口の広い整形地と旗型状の不整形地では時価(=市場価格)は大きく異なります。

また路線価図では借地権割合を決めていますが(地方の住宅地であれば50〜60%でしょうか。)、借地権付き建物を買い取ってもらう価格が所有権価格×借地権割合と単純になるわけでもありません。

前述したように、第3者に売却をするにしても土地所有者の承諾が必要になります。当然そこには''承諾料''が発生します。
よって、借地権割合が60%の地域でも、土地所有者の買取価格は所有権価格の良くて50%、場合によってはそれ以下… というケースもあります。
(借地権割合から承諾料分と建物解体費分を差し引いて… という考え方です。)

土地所有者は、当然この手の交渉には慣れていますし、第3者に売却しようとしても土地所有者の承諾無しでは売れませんので、商談のイニシアティブを土地所有者が握るケースが多くなるのが実際のところです。

中間的な立場に立てる仲介業者を間に入れて、土地所有者さんと良く話合ってみてください。

質問者

ハタボーさん

ありがとうございました

2009/10/05 10:58 固定リンク

大変、ご連絡が遅くなり申し訳ございませんでした。
(父が亡くなったり、姑の骨折やらで、PCに向かうことが出来なかったもので)
ご丁寧にアドバイス、感謝いたしております。

地主さんは借地権の買取とは考えておられないようで、
家はこちらで解体しますので、それで相殺?みたいな意向のようです。この程度のものなのでしょうか?

落ち着きましたら、またご相談させていただきます。

遅くなりましたが、お礼とご報告まで

ハタボーさん (兵庫県/50歳/女性)

質問者

ハタボーさん

ありがとうございました

2009/10/05 10:59 固定リンク

大変、ご連絡が遅くなり申し訳ございませんでした。
(父が亡くなったり、姑の骨折やらで、PCに向かうことが出来なかったもので)
ご丁寧にアドバイス、感謝いたしております。

地主さんは借地権の買取とは考えておられないようで、
家はこちらで解体しますので、それで相殺?みたいな意向のようです。この程度のものなのでしょうか?

落ち着きましたら、またご相談させていただきます。

遅くなりましたが、お礼とご報告まで

ハタボーさん (兵庫県/50歳/女性)

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