賃貸事務所 入居前解約について - 住宅賃貸 - 専門家プロファイル

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賃貸事務所 入居前解約について

住宅・不動産 住宅賃貸 2009/07/13 16:35

賃貸借契約についての注意事項についての質問です。


現在、賃貸事務所に申し込みがあり、条件の調整を行っております。テナント様の要望は、6ヶ月後の賃料発生、3ヶ月後に入居です。
契約から、入居までに解約があった場合のリスク回避をする契約の締結の仕方を教えて下さい。

宜しくお願い致します。

K&Tさん ( 東京都 / 男性 / 33歳 )

回答:1件

大槻 圭将 専門家

大槻 圭将
不動産業 不動産コンサルタント

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期間前解約について

2009/07/31 12:25 詳細リンク

仮に、契約は8月1日、賃貸借開始が11月1日、賃料発生は2月1日と仮定すると・・・

・契約書に「期間前解約」の条項を入れ、「双方ともに2ヶ月分の違約金」等を明記する
・契約時(8/1)に受領する保証金が担保になる。

通常は上記の内容でいいと思います。
怖いのは、契約時に金銭授受がない場合ですね。
その場合でも一部金銭を預かった方がいいと思います。
「手付け」的な形で受領するよりは、契約金の分割を規定し(契約書の特約に明記)「契約金の一部」として受領してください。

契約後は、できれば鍵を渡すか、テナント希望の内装への工事着手を進めた方が、万が一もめたときに有利です。
怖いのは「まだ契約金も払っていないし」とキャンセルされることなので、「もう契約の履行に着手しました」という客観的形を作っておくことが重要になってきます。

本来なら契約金の金額が、1月までの賃料を担保する額に達するはずですが、そうも行かない場合は、

「契約書を締結し」「契約金の一部を受領し」「引き渡すか、借主希望の工事時に着手」すれば、もうお互いが契約の履行に着手している形になります。

まずは11月1日までのキャンセルに備えて2か月分を確保してください。
11月1日を超えると賃貸借開始になるので、解約予告通りになるので法的にも議論の余地はなくなってくれますが、フリーレント後の1月末日に家賃が払われない場合を想定すると、あと3ヶ月分ほどを契約時に確保できればベターです。

回答専門家

大槻 圭将
大槻 圭将
(東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント)
株式会社ノースエステート 代表取締役
0120-937-795
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