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アパートの経営について

マネー 不動産投資・物件管理 2007/05/07 05:16

おばの土地にアパートの建築を計画しています。
住居付きアパートで、自分が住む予定になっています。
広さは約300平米です。
駅より10分圏内で市内には大学があります。また都心にも電車で15分の立地です。
現在数社に建築プランと金額の見積もりをさせています。そこで気になるのは、一括借り上げと呼ばれるサブリースです。立地としてはリースをしなくても経営は成り立つように思われるのですが、安定を考えるとリースが良いと思ってしまい、どちらが良いのか見当がつきません。
よいアドバイスをいただけたらと思います。

ともっぺさん ( 東京都 / 男性 / 28歳 )

回答:1件


不要です。まともな企画なら10年は満室稼動です。

2007/05/07 13:13 詳細リンク
(4.0)

こんにちは。

実践!金持ち大家塾を主催している
不動産コンサルタントの大友哲哉と申します。

結論から言います。

私の考えでは、サブリース(一括借上)は不要です。

さらにいうと、入居者との契約方法を工夫することで、管理も自分たちで片手間でできます。(50世帯位が目安)今は、新しい仕組みやサービスがあるので、あなたがもし会社員でも自主管理をおすすめします。

一見、サブリースは魅力的に思えます。何もしなくて家賃が毎月入ってくるのですから。

しかし、新築の企画(間取や広さやデザインや賃料設定など)がまともであれば、10年はまず満室稼動します。また、入居者との契約方法を「定期借家契約+集金代行付滞納保証契約」とすることで、日常的な集金・督促業務から開放され、さらに不良入居者や家賃滞納トラブルも回避できます。

「管理」業務をひとくくりにしないで、自分たちで出来ること、出来ないことを分けて、できないことだけ外部委託することです。

そして、もっと大切なことは、運営全体のことは自分たちで把握すること、です。そのための勉強を継続することです。サブリースにしてしまうと、運営の仕組みが分かりません。これが一番の問題です。

さらに、サブリースの落とし穴は、新築時の家賃をずっと保証するわけではないことです。2年ごとなど定期的に見直されます(下げられます)。そして修繕費用は大家さん持ち。退去後は数ヶ月間の猶予期間(家賃を払わない)があります。礼金収入もありません。

サブリースしてくれるならリスクはない? ということで、新築企画提案書の中身の良し悪しの判断することから、目をそらされてはいませんか?

リスクがゼロで儲かる、そんなうまい話はありません。リスクを減らすためには勉強するしかありません。

がんばってください。成功を祈ります。

補足

追伸

勉強方法の一つとしてご参考に。

●時間がある場合

もし、時間があるなら、私の大家塾で開催した、「最強のアパ・マン企画法その1、その2」のDVDで勉強してください。企画提案書の妥当性や、収支計画書の見方も分かるようになります。詳細はこちらからどうぞ。

最強のアパ・マン企画法その1
http://www.e-itabashi.net/archives/52827613.html

最強のアパ・マン企画法その2
http://www.e-itabashi.net/archives/53426131.html

その2では、第2部で定期借家契約について解説しています。

●時間がない場合

時間がないようなら、無料診断サービスにお申し込み下さい。手元にある新築企画提案書のチェックを行います。詳細はこちらからどうぞ。
http://www.e-itabashi.net/archives/53991347.html

評価・お礼

ともっぺさん

いい判断材料になる回答だと思います。

しかしDVD等の購入はちょっとできないので、もう少し文面での教授がほしかったです。(贅沢ですが)

サブリースや自己管理の問題は検討中で、ドコから手をつけていいのかも教えてもらえると良かったです。

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※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
質問者

ともっぺさん

市販本でお勧めのものはありますか?

2007/05/08 18:41 固定リンク

重ね重ね申し訳ありません。
あまりお金がないもので、市販の本でお勧めのものはありませんでしょうか?

また、現在計画中の概要はまだ全社プランがそろっていないため、なんともいえませんが、1Kが6室、1LDKが3室の計算になると思います。(計画を簡単にまとめると)
1LDKはキッチンは対面型、LDKが約13畳(キッチン4畳ほど)と6畳が1つになると思います。
この間取りは一般的にみていかがなのでしょうか?
また1Kは約7畳。キッチンは約3畳です。浴室洗面トイレはすべて独立です。
建て方は重層長屋タイプを検討しています。

ともっぺさん (東京都/28歳/男性)

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