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不動産投資での銀行融資の審査基準

マネー 不動産投資・物件管理 2009/07/12 01:44

私、近々、転職を考えております。
比較的大規模(従業員 数10名〜100名以上)な会社から、
非常に小規模(従業員 3〜10名くらい)な会社まで視野に入れております。
勤続年数の関係で、しばらく不動産投資の融資が受けれないのは分かるのですが、そこで、質問です。

また、しばらく勤めて、最低勤続年数に達した時、比較的、大規模な会社に就職せずに、非常に小規模な(例えば有限会社など)に就職した場合、勤めている会社の規模というのは銀行の審査基準に大きく影響するものでしょうか?
もちろん、担保や自己資金などの条件によって様々だとは思いますが、勤めている会社の規模だけの話ですると、審査に大きく影響するものでしょうか?

また、営業職の会社員と、技術職(職人など)、運送員などのいわゆるブルーカラーの職業の会社員とでも、やはり、審査に大きく差がでるものでしょうか?

また、審査に受かりやすい職業と受かりづらい職業があったらそちらも、教えていただけますでしょうか?

長くなりましたが、ご回答よろしくお願いいたします。

カツミカツミさん ( 東京都 / 男性 / 32歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

不動産投資における審査基準(勤務先)

2009/07/12 05:40 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産投資に関しての融資審査は、個別の案件に対して、
個別に検討をします。
不動産投資に対する融資は、オーダーメードの融資商品だと
思ってください。

本来であれば、不動産投資の融資において、その支払の原資は、賃料収入です。
しかし、審査の多くは、賃料とローンを組む人の収入(給与など)で、
返済能力を見るため、勤務先に関しては、重要視される項目の一つです。
当然、規模が大きい会社の方が、安定していると判断されます。

また、職種に関してですが、種別よりは、給与の安定性を重視されます。
例えば、歩合給の割合が大きい場合には、給与変動の可能性が
大きいと見られ、マイナスにとられます。

銀行の融資審査に関しては、基本的には減点主義で行われます。
勤務先が大きくて、給与の安定性があればマイナスにはなりませんが、
勤務先が小さく、給与に変動要素が大きい場合は、
当然、マイナスで考えられてしまいます。

最大のポイントは、
銀行融資の審査基準が、融資を受ける時期によって異なるということです。
現在は、不動産投資に対して、非常に厳しい審査となっております。
今から3〜4年前は、かなり緩い審査基準で、容易に借入をすることができました。
したがって、今後景気が良くなり、不動産投資が活発になれば、
融資基準が引き下げられて融資を受けられやすくなりますし、
逆に、Jリートの破綻等が、さらにあれば、不動産投資に対する姿勢がさらに
慎重になり、より審査基準が厳しくなると思われます。

あくまでも、勤務先の情報は、判断基準の一つです。
自分の経験上でも、一店舗の料理店だけを経営していた自営業者の方に
6000万円くらいの融資がおりた場合もありました。

現時点の審査基準においては、
会社規模が大きく、安定した給与体系の会社の方が、
マイナス点が少なくてすむと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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不動産融資のご相談について

2009/07/13 10:43 詳細リンク

中規模の会社から小規模の会社への転職をお考えとの事ですが、不動産投資における融資にはお勤めの会社のグレードは影響します。ただ、現在の中規模の会社が不動産投資の融資を受け易い会社か否かは分かりませんが。


不動産投資の融資においては二つの側面で決まってきます。
1.物件面、2.人物面

「物件面」での評価は収益還元法と積算法の混合で評価するというのが一般的になりつつありますので、ある意味金融機関間の差と言うのは小さいと言えます。

一方、「人物面」に関しては金融機関によってかなりスタンスの異なる所です。小規模の会社でも非常に業績が良い、特殊な商品を持っている、特殊な特許を持っている、大企業等顧客に太いパイプがある等の理由がある場合にはマイナスにはなりません。

ただ、帝国データバンクや商工リサーチ等の情報を金融機関も場合によっては取りますので、その会社が明らかに業績が悪い、もしくは財務面等で不透明さがある場合には人物面の評価において収入の安定性というところで疑問符が付いてしまいます。


職業での差別は無いと考えても良いかと思います。例えば個人タクシーの運転手の方でもマンション2棟持っていて趣味でタクシー続けている等の人もいます。

ただ、審査に通り易い職業としては士業等(弁護士、公認会計士、医師等)専門職と公務員と大企業の管理職は強いと言って良いかと思います。

一方通りづらい業種としては自営業者(特に小規模の飲食店等)、ブルーカラーと言われる仕事でも危険度が高い仕事(怪我をしたりしやすい仕事)をされている方はその方の収入の源泉が属人的な要素が高いのでその方が仕事を出来なくなる危険がある場合には融資が出ずらいという場合があります。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談


金融機関情勢

2009/07/12 13:57 詳細リンク

現在の不動産投資に対するファイナンスは、直近では少し良くなりつつありますが、積算法重視でまだまだ厳しいものがあります。その厳しさを踏まえてのご質問と理解します。

数年前までの収益還元評価での融資姿勢ですと物件の収益性重視で、個人属性は二の次でした。しかし、現状では積算重視つまり、不動産評価とその支払いをする個人が重要視されているということです。

現実的には収益性を考慮しつつ積算で評価しているように思われます。そして、金融緩和情勢の再来が無い限りはこの状態がしばらく続くと思われます。

基本的には、個人属性の考え方についての詳細は各金融機関の基準があり、一概には言えませんが、勤務先の要件も担当者レベルでは重要視されるという話は良くあります。あまりの零細企業でしたら(特に経営者の場合はそうですが)社員の給与の評価と同等程度に企業の内部留保も見るようなニュアンスです。

住宅でしたら個人生活に必須であるということで金融機関の考え方はまだ緩いのですが、不動産投資という長期投資の、長い期間の中で万一の支払い原資まで考えざるを得ないということでしょうね。長期間の支払いが大丈夫かどうかの一点での判断になると思います。

参考にしてください。

サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

質問者

カツミカツミさん

質問へのご回答のお礼

2009/07/12 21:13 固定リンク

適格な私の質問へのご回答ありがとうございました。
 
融資先の担当によって様々になるとは思いますが、一言で言うと、融資する人間から、回収できるのか、できないのかと言う所だと思いますので、客観的に見て、給与体系の安定した人間、職種というよりは、就職先の会社の安定性、給与体系、実績が大事で、また、極端な例で申し訳ないのですが、大規模で不安定な会社よりかは、小規模でも安定している会社のほうが、融資条件としては、優れているのかなと解釈させていただきました。

融資するタイミングによって、状況は様々だとは思いますが、
いつの時代でも、返済するに当たって、これぐらいの年収で、これだけの安定した収入力があるとアピールできる状況がよりよければよいほどいいのかなと解釈させていただきましたけど、間違いございますでしょうか?

ただ、どちらにしても真山様のご回答により会社規模、会社の安定性、給料面の安定性などを考慮して就職先を選んで行こうと考え直せました。
 
私、しばらくは、就職活動などで、不動産投資をストップする状況になりますが、融資物件以外にも、現金での分譲マンション購入も検討しておりますので、今後も、いろいろお話、物件情報のご紹介など、コンタクトを取って行ければと思っております。

ご回答も含め、今後とも、よいお付き合いができればと思っております。

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

カツミカツミさん (東京都/32歳/男性)

質問者

カツミカツミさん

質問へのご回答のお礼

2009/07/12 21:19 固定リンク

適格な私の質問へのご回答ありがとうございました。
 
融資先の担当によって様々になるとは思いますが、一言で言うと、融資する人間から、回収できるのか、できないのかと言う所だと思いますので、客観的に見て、給与体系の安定した人間、職種というよりは、就職先の会社の安定性、給与体系、実績が大事で、また、極端な例で申し訳ないのですが、大規模で不安定な会社よりかは、小規模でも安定している会社のほうが、融資条件としては、優れているのかなと解釈させていただきました。

融資するタイミングによって、状況は様々だとは思いますが、
いつの時代でも、返済するに当たって、これぐらいの年収で、これだけの安定した収入力があるとアピールできる状況がよりよければよいほどいいのかなと解釈させていただきましたけど、間違いございますでしょうか?

ただ、どちらにしても高下様のご回答により会社規模、会社の安定性、給料面の安定性などを考慮して就職先を選んで行こうと考え直せました。
 
ご回答どうもありがとうございました。

カツミカツミさん (東京都/32歳/男性)

質問者

カツミカツミさん

ご返信ありがとうございます。

2009/07/16 00:48 固定リンク

お忙しいところ、ご回答ありがとうございました。
私、転職が落ち着きましたら、分譲マンションの現金購入も
考えておりますので、また、その節はよろしくお願いいたします。

カツミカツミさん (東京都/32歳/男性)

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