土地の瑕疵担保責任 - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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土地の瑕疵担保責任

住宅・不動産 不動産売買 2009/07/09 21:29

5月に土地を購入して 昨日工事が始まりましたが、地面の中から
コンクリートのガラや 茶碗のガラが出てきました。
瑕疵担保責任だと思い契約書を確認したところ、瑕疵担保責任を負担しないというところにチェックが入っていました。
売主(個人)に撤去、損害賠償をしたいですが、いかがでしょうか?

komattemasuさん ( 岐阜県 / 男性 / 33歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

1 good

土地の瑕疵担保責任

2009/07/09 23:47 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的判断に関しては、弁護士、司法書士等の専門家へご相談下さい。
一般論としてご参照ください。

土地を契約した際に予定していた建物(契約の趣旨)の基礎工事を
実施するにあたって、地中埋設物のコンクリートのガラがその妨げになり、
撤去に費用がかかるような場合は土地の瑕疵となります。
事前に分かっていなかった場合、隠れた瑕疵ということになります。
通常は、売主の負担で、その障害(今回ではコンクリートのガラ等)を
取り除いてもらいます。

しかし、今回の契約内容では、瑕疵担保責任免責(負担しないにチェック)
となっているように思われます。

土地の契約時のことを思い出して、
重要事項説明および契約書の読み合わせの時に、売主の
瑕疵担保責任が免責だったのかどうかを思い出してください。
隠れた瑕疵があった場合に売主が責任を負わない旨の説明を
きちんと受けていた場合には、売主への請求は難しいと思われます。
もしくは、事前にコンクリートのガラがでる可能性を告知されていた
場合は、土地の隠れた瑕疵に該当しなくなるので、
やはり売主への請求は難しいと思われます。

ただ、思い返してみて、その説明を受けていなかった、
もしくは、売主は瑕疵があることを知っていてあえて土地の瑕疵担保責任免責を
条件として加えた等の事情があれば、売主もしくは仲介に入った不動産業者に
責任を追及することが可能かもしれません。

一度、仲介に入った不動産業者に話をし、売主と協議の場を
作ってもらったら良いかと思います。

蛇足ですが、
古い建物に関して瑕疵担保責任を免責にするケースはよくありますが、
売買対象が土地だけの場合に、瑕疵担保責任免責をつける
ケースはほとんどありません。
もともと何かあることが想定できたのであれば、
売主は物件状況報告書等で、事前に告知をする必要があります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

komattemasuさん

大変ありがとうございました。
一度 仲介業者に相談してみます。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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地中埋設物の撤去

2009/07/10 03:06 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、仲介業者を通じての購入でしたら、一度業者に通知して、業者から交渉してもらうことをお勧めします。

特に地元の業者ですと、そうした事実を知っていながら売買の仲介をしていることもありますので、仲介業者からの交渉がいいかと思います。


私も同様のトラブルは何度か経験がありますが、売主の方に撤去してもらったものです。
その場合、ガラ等が埋まっていることは、売主はわかっていることがほとんどでした。

住宅を建築する際には厄介ですから、主張すべきことは早めにされておくことでしょう。



以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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寺岡 孝
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土地の瑕疵担保責任について

2012/04/28 17:07 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、そのガラ等が原因で目的が達せない場合、
瑕疵担保責任として売主に撤去費用の賠償や契約解除の請求ができます。

しかし、今回の契約で問題と思われているのが、瑕疵担保責任を負担しない
というところにチェックが入っていたというところです。


売主が個人ということで、瑕疵担保責任を免責する特約は有効となります。
契約内容がそうであれば、売主に担保責任を負わせることが難しいと考えられます。


しかし民法572条では、『売主が知りながら買主に告げなかった事実』については、
その特約がある場合でも担保責任を免れることはできないとなっています。


仮に、埋設物について売主が事前に知りながら買主に告げていなかったことが
立証できるのであれば、民法572条を適用することにより、担保責任の免責にも
対抗できるかもしれません。

尚、案外忘れがちになっている交付書類で、売買の際に物件の状況報告書のような
書面が手交されていなかったか思い出してみて下さい。
もしあれば地中埋設物についてどう告知されているか、また、重要事項説明書や
契約書などにも埋設物について記載はないか良く確認をしてみて下さい。
埋設物について告知されていたら、そのことを知って購入したとして、売主に賠償等を
請求するのは困難となってします。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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