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瑕疵担保責任について

住宅・不動産 不動産売買 2009/06/25 17:30

こんにちは、

以下の状況につき、販売会社に対し、瑕疵担保責任を問えるかアドバイス頂けますか?

(対象物件)
新築1年未満のマンション物件において、物理的瑕疵(地盤沈下)が発生。

(状況)
駐車場が地割れを起こし、壁は避けている。
調査はしていないが、建物自体傾いている気がする。

(販売会社の主張)
原因は今年から始まった隣の敷地のマンション工事と主張している。(たしかに工事が進むごとに地盤沈下は進んでいる。)
(隣の工事会社は適正に工事しており、地盤沈下は工事とは無関係と主張。第3者機関に調査を掛けるべく、書類提出を求めたが、応じない)

(当方の見解)
そもそも当マンションの基礎工事に問題があったのではないか?
隣の工事の影響はゼロとは言い切れないが、軟弱な地盤に適応した基礎工事をしていかなったことが原因で地盤沈下を起こしていると考える。
よって、販売会社に対し、瑕疵担保責任により、早急な修繕を求めるべき。


・・・しかし、当マンションの管理組合では隣の工事会社の工事差止めをすべく弁護士に依頼しようとしている。
たしかに工事を止めさせないと地盤沈下は進んでいくばかりですが。販売会社に責任がないとして時間ばかりたつのは見てられません。

販売会社に対し、法的に瑕疵担保責任が問えるか、また今後の適切な対処方法も併せてご教示いただけると幸いです。

くまこ5さん ( 東京都 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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瑕疵担保責任

2009/06/26 12:07 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、問題は2点ほどあります。

まず、隣地の建築工事に関して施工上の問題があり、地盤の状況に問題があればこの建築業者は隣接する土地の地盤が変動する可能性を把握していたと思われます。
本来そうした場合は、その施工会社が事前に近隣の家屋調査をすべきですが、現時点では工事中止と家屋調査を早急にすべきでしょう。
そういった意味では、管理組合が取っている措置は妥当かと思います。

もう1点は、このマンション自体の施工不良が考えられます。
売主と施工業者には現状を確認させ、施工に問題がないか確認すべきです。

今後、この沈下原因が隣の工事の影響なのか、マンション自体の施工によるものなのかは判断しなくてはなりません。


マンション自体の価値にも影響を与えますので、早急に対応され、また、住人の方と管理組合が連携して対処されることと、第三者を入れてことに当たることをお勧めします。



以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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瑕疵担保責任について

2009/06/25 22:55 詳細リンク

くまこ5様

初めまして株式会社Rバンクの藤田と申します。

ご質問頂いた件に、ご回答させて頂きます。

瑕疵担保責任を法律にのっとり主張する場合、訴える側には、立証責任がうまれます。

今回のケースの場合、単純に地盤沈下が起きた事についての保証を訴えたとしても、

建築基準法に基づく、基礎の打ち込みや工法により建てられている場合、売主に賠償を

求めるのは難しいかもしれません。

(但し、通常の不動産会社が売主になる場合のアフターサービス基準により、壁の裂けや

地割れについては、補修対応すると思います。)

また、不動産業者が、建築基準法にのっとり、杭を支持基盤(N値=45以上)に

打ち込んだ場合、支持基盤までの軟弱な地盤が沈下を受けたとしても、建物自体が

傾くということは、まずないと考えられます。

よって、支持層まで杭を打ち込んでいない可能性(違法建築)があります。

いずれにせよ、第三者機関である検査会社に建物の傾斜も含めたエンジニアリングレポート

の作成を管理組合として依頼すべきだと思います。

弊社では、建物検査も含め、代理人として不動産会社と交渉も行なう、コンサルティング

業務も行なっておりますので、宜しければ是非、ご相談下さい。

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