住宅ローンの固定金利&変動金利について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローンの固定金利&変動金利について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/06/21 00:21

固定金利と変動金利で質問させてください。
私は30台後半の会社員で家族構成は妻と子供二人(5歳、9か月)
の4人家族です。
年収は550万、現在気に入った物件3900万を仮押さえ中です。
頭金は恥ずかしながら100万位しか出せません。
この先貯めていくより購入して払った方がいいと判断した為物件を探し始めて、気に入ったのが見つかりました。

不動産より支払プランを出して頂きましたが、手数料など全て込で、4080万位がローンになりそうです。(35年)
月々の返済額は現状の家賃と同額の9.5万位でボーナス時15万上乗せで変動金利で支払うプランになってます。
不動産曰く金利が上昇したら固定に変えればいい!と簡単に話していました。過去10年で0.4%しか上昇していないとも話していました。
しかしWEB等で調べたら、全額変動は辞めたほうがいい!ともあります。損得はあまりないように思うのですが、客観的に考えて4000万もの金額を変動で借りるのはリスクが高すぎですか?
また不動産の話しているように簡単に固定に出来るのでしょうか?
最初から固定にすると、月々の支払が増えてしまいこの物件は無理になってしまいそうです。

今考えているのは子供にあまりお金が掛からないうちに繰り上げ返済をすべく年に90万位を目標においています。
厳しい数字ですが全く未知数な数字ではなくクリア出来るとおもってます。

人生で一番大きな買い物なので、慎重に考えたいと思います。
素人の私にアドバイスをお願い致します。

seppyさん ( 東京都 / 男性 / 38歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅購入について

2009/06/21 10:41 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

4080万円を変動で借りて、金利が上昇したときに払っていけますか。そのリスクを考えてください。また、売却するにしても自己資金が100万円ですと場所によっては借金が残る可能性があり危険です。不動産会社は売るのが仕事です。その後は何もフォローはありません。不動産会社のトークはどこも現在は同じトークで「今、変動金利にしておいて、金利が上昇したら固定金利にすればいい」といいます。いつの時代においても金利の一番低いものを勧めてきます。
金利は長期の固定金利から上昇します。変更するか判断するには、長期の固定金利の動向をチェックして変動金利が上昇する前に変更しないと総支払額が逆に多くなる可能性があります。その判断はかなり難しいです。
現状のように金利が低いときは固定金利が基本です。何年間の固定にするかについては、完済目標によります。変動金利も10年以内に完済できるのであれば選んでもいいかもしれません。

今回の住宅購入についてですが、固定金利で住宅ローンを組んで生活がきついのであれば購入は見送ったほうがいいでしょう。また、自己資金が少ないので一部の金利の低めの金融機関は借りるのが難しくなります。自己資金の目安は物件価格の3割です。
また、住宅ローンのほかに固定資産税やマンションの場合には管理費、修繕積立金、戸建の場合にも修繕費の積み立てが必要になってくることも考えておきましょう。

もし、どうしても購入したいのであれば一度お近くのFPに家計のシミュレーションを作成してもらい対策を検討したほうがいいです。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/06/21 16:25 詳細リンク

seppyさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『客観的に考えて4,000万もの金額を変動でかりるのはリスクが高すぎですか?』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も安くて済む変動金利や短期固定金利で州宅ローンを組むことになります。

ただし、住宅ローン金利の見直しが頻繁にありますので、返済の途中から金利が上がり毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済はせいぜい3年に一回程度ということでしたら、長期固定金利にすることで、返済の途中から金利が上がり毎月の返済額が増えたりする心配はありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、一般的ではありますが、住宅を購入する場合、住宅を購入した後から返済する住宅ローン負担のことを考えて、頭金として物件価格の20%+諸費用は用意したから、住宅を購入することをおすすめいたします。

『不動産の話しているように簡単に固定にできるのでしょうか?』につきまして、融資先の金融機関で変動金利から固定金利に切り替えるのでしたら、それほど難しいことではありません。
ただし、多くの場合、適用される金利が高めになっていますので、途中から長期固定金利に変更することで、毎月の返済額が大幅に増えてしまう可能性があります。

以上、ご参考にしていただけますと幸です、
リアルビジョン 渡辺行雄

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渡辺 行雄
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株式会社リアルビジョン 代表
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徳本 友一郎

徳本 友一郎
不動産コンサルタント

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固定金利か変動金利について

2009/06/21 14:50 詳細リンク

seppy さま

はじめまして、スタイルシステムの徳本です。

ご質問の件についてですが、

全額を変動金利で組むことはリスクが多いです。

変動金利から固定金利に切り換えることはできますが、全期間固定には切り換えることはできず、短期固定のみの選択となります。
その時には短期固定金利も上昇していることも考えられます。

せめて固定金利と変動金利の組み合わせるミックス返済も検討されてはいかがですか?

例えば、同じ金融機関で4000万円を2つに分ける方法です。
1000万円を長期固定3000万円を変動金利にするとか。

また10年後ぐらいに教育費の負担が多くなってきますので、それまでにどれくらい繰上返済ができるか、また何歳で完済するのか、事前にシミュレーションをすることをお勧めします。


参考になれば幸いです。

スタイルシステム徳本

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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判断決定は銀行等で相談されることを!

2009/06/22 07:35 詳細リンク
(4.0)

seppy様へ

はじまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、seppy様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。
ご家族のために最良の物件を購入するために、下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.seppy様のご年収から考慮いたしますと、返済負担率が高いと思います。
年収550万円、住宅ローン4,080万円、借入期間35年、審査金利(3%)
・年間返済額=1,887,470円
・返済負担率(基準35%)=34.3%(他に債務が無いと仮定した場合)

2.上記の返済負担率は銀行等がお客さまへ貸出可否の判断の1つとなります。
例えば、取扱銀行等が特別金利(固定又は変動)で対応したとしても、基準金利は決まっておりますので、いつ特別金利が上昇するか判りません。

3.seppy様の借入方法(変動型)は不動産業者からのセールス話法で、変動或いは固定の判断決定は銀行等で相談されることをお勧めいたします。但し、銀行等により長期固定型を取扱わない所がありますので、ご注意ください。

以上

評価・お礼

seppyさん

回答が遅くなりました。

とても丁寧且つ素人の私にも解りやすくコメントして下さいまして、誠にありがとうございました。

今回の物件は私には縁がなかったと思い、キャンセルします。(払いえなくなりそうなので)

ここで質問をしてアドバイスを頂いた事で、私の人生が狂わなくて本当によかったと率直に思います。
もうしこし低い価格の物件を検討した後、不動産ではなく銀行にローン相談してみたいと思います。

この度は本当にありがとうございました。

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