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対象:不動産売買

中古物件売買契約後に発見された欠陥に対する補償は?

住宅・不動産 不動産売買 2009/06/08 01:03

<背景>
数ヶ月前に、築9年の中古戸建ての売買契約を結び、手付金として不動産販売価格の5%を支払い、数週間後に引き渡し(残金決済を含む)を行う予定にしておりました。先日私の希望で中古物件の建物検査をしたところ、重要事項説明書には記載のなかった、基礎の欠陥が発見されました。売主も当該欠陥について、関知していなかったようで、不動産仲介会社によると、住宅性能保証期間内であることから、売主から施工会社に、原状復帰を求めることにすることになっています。仮に当該基礎の欠陥が修復されるとしても、引き渡し日が遅れることは必至であること、また、当該欠陥による不動産価値の毀損があることを心配しています。そこで次の質問についてご回答いただければ幸いです。

<質問?>
欠陥が修復されたとしても、不動産価値が棄損することを心配し、売買契約を解除した場合、売主と買主の何れが違約金を支払うのでしょうか。
売主が原状回復まで修繕すると提案してきたとしても、不動産価値の棄損は避けられないと考え、私から売買契約を解除した場合、私は違約金を支払う必要があるのでしょうか。

<質問?>
引き渡しが遅れることに伴って、発生した費用(その間の家賃代、駐車場代、引っ越し代のキャンセル料など)について、売主に対して、補償を求めることはできるのでしょうか。

<質問?>
当該不動産を購入するしないに関わらず、知らされていなかった欠陥により被った精神的苦痛や、対応するために費やした時間・費用について、慰謝料や賠償請求、違約金等の請求を行うことは可能でしょうか。

太郎ちゃんさん ( 千葉県 / 男性 / 33歳 )

回答:1件

藤田 将友

藤田 将友
不動産コンサルタント

- good

瑕疵について

2009/06/09 16:10 詳細リンク

太郎ちゃん様

はじめまして、株式会社Rバンクの藤田と申します。
本ケースについては、個人間仲介取引という認識で宜しいでしょうか?
結構、複雑な問題ですが、以下、お答させて頂きます。

<質問1>

→構造上の瑕疵がどの程度によるかによります。契約の目的が達成できない、つまり明らかに
住む事が困難な場合は、瑕疵担保責任に基づき、買主には、契約解除と損害賠償の請求が
できます。(今回のケースは、まだ、住まわれてないため実損はないので、損害賠償は
難しいかもしれませんが。。)
但し、そこまでひどい瑕疵でなければ、損害賠償請求(たとえば、引き渡し遅延に基づく、
賃料等・・・)はできても、契約解除の事由には当たらなくなります。
この瑕疵の程度については、解釈の違いがうまれるので、この部分で折り合いがつかないと
訴訟問題に発展する可能性があります。

<質問2>

→実損分を請求する権利はあります。

<質問3>

→慰謝料については、判断が難しい所です。民法は、損害賠償及び契約の解除
について触れるのみとなっていますので、売り主側に慰謝料に応じる義務はないと思います。

売主の方も悪意ではないという事ですので、感情的にもつれてしまわない事を危惧しています。
また、状況をご報告頂けると幸いです。

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