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住宅ローン 変動か固定か迷っています

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/05/30 14:20

4月にマンションを購入しました。変動金利が1.5%優遇により0.975%と低いこと、不景気であり直ぐには金利が上がらないこと、この約10年間を見ても今後4%前後ぐらいまでしか上がらないだろうと考えられることから、二口に分けて、二つとも変動金利としました。(4000万円借りて、2000と2000に分けています。)しかし、最近の金利の状況をみていると固定金利が少しずつ上昇しており、妻からは早めに一つでも10年固定に変えておいたほうが安全ではないかと言われています。(固定も1.5%優遇あります)
年収は約1000万円で妻が育休中ですが7月より働く予定です。妻が働けば年収500万円ぐらいと考えます。家族は6か月の子供と3人暮らしです。ローン返済の予定としましては、年に100万円ぐらいは繰り上げ返済をして20年ぐらいで返済したいと思っています。(現在月11万円程度の返済額で35年ローンです。)
このまま変動金利で様子を見るのか、一口だけでも固定に変えた方がいいのか、全て固定に変えた方がいいのかアドバイスいただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

hige8さん ( 東京都 / 男性 / 35歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2009/05/30 15:52 詳細リンク

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

4000万円全てが変動金利というのは、リスクが高いのではないでしょうか。
変動金利は、6ヶ月に一回金利が見直され、5年に一回返済額が変わります。よって金利が上昇すると本来支払う額より少ない額を支払っていることになり、元金が減らなくなります。
よって固定金利に変更されたほうが安全だと思われます。
同じ金融機関で変更するか、他の金融機関にするのかについて金利によります。
変動金利と固定金利の割合については、今後のライフプラン(今後の子供の予定など)によって変わって来ます。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/06/09 15:44 詳細リンク

hige8さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『このまま変動金利で要すわ観るのか、一口だけでも変動に変えた方がいいのか、すべて固定に変えた方がいいのかアドバイスいただけると幸です。』につきまして、ほぼ毎年のように繰り上げ返済が可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利の面でも低くて済む変動金利や短期固定金利でよろしいと考えます。

ただし、ローン金利の見直しが頻繁に行われますので、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に繰り上げ返済はせいぜい三年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少金利が高くなっても長期固定金利にすることで、返済の途中から金利があがり毎月の返済額が増えたりする心配はありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、金利の傾向として長期金利の方が短期金利に先行して上昇する傾向がありますので、将来短期固定から長期固定に借り換えを検討している場合、金利の動向には十分に注意を払う必要があります。

以上、ご参考にしていただけますと幸です、
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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渡邊 英利

渡邊 英利
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローン、固定か?変動か? 選択のポイントについて

2009/05/30 17:22 詳細リンク

hige8様

はじめまして。ファイナンシャルプランナーの渡邊英利です。

住宅ローンのことを真剣に考えると、
固定金利にしようか変動金利にしようか、迷ってしまいますね。

hige8様におかれましては、
''この先の金利がどのようになっても不安にならない返済プラン''
を作られるのがよろしいかと思います。

仮に、hige8様の想定どおり10年後の変動金利が4%前後としたとき、
1年当たり0.275%の金利上昇をすると仮定します。
※毎年同じ幅で金利が上昇することはありえませんが、
シンプルにするために、そのように仮定します。
すると、当初月々約11万円の返済額が、10年目には月々約16万円
となることが想定されます。

ちなみに、その時の優遇も1.5%であれば優遇適用前の
店頭での変動金利は5.5%です。
これはおよそ1993年の金利水準で、10年物の国債の利回り
(長期金利といいます)はおよそ4.3%の頃で、
過去13年ほど、その水準より下回った状態が続いています。
また、仮に現時点で4000万の35年満期、当初10年固定1.5%優遇で
固定金利のローンを組んだ場合、10年間は月々の返済額は
およそ14万円と想定されます。

すべて固定に借り換えたほうが良いかどうかの判断は、

1.固定に関して、優遇期間が当初優遇なのか、
全期間優遇なのかを考慮したうえで、
2.どの程度まで金利が上ったら変動金利の当初の
メリットが相殺されるかのシミュレーションをし、
3.その金利上昇シナリオが現実味があるか、
あるいはhige8様がご納得されるシナリオかどうかで、

判断が可能かと思われます。

いずれにしても、納得のいく借り換えをされる場合は、
そうなるかならないかは別として、過去のデータを参考にしながら、
専門家とともに''そうなった場合''のシミュレーションをしながら、
返済額の見える化を図りましょう。

FPワタナベ ライフデザインオフィス
ファイナンシャルプランナー 渡邊英利

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