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対象:家計・ライフプラン

住宅買い替えのタイミングはいつがいいですか?

マネー 家計・ライフプラン 2009/05/25 12:37

今すぐにでも持ち家マンションから一戸建てに買い換えたいのですが、出来るだけ買い替えによる損を抑えたいです。
?買い替えは今すぐにでもできるか、または少し我慢して○年後のどちらがいいか
?マンションを○年後に完済した時に賃貸で運用できるか、売却したほうがよいか、等どのように考えたらいいのか教えていただきたいです。よろしくお願い致します。

家族構成 夫(31歳)妻(32歳)子(7歳)
年収550万
貯金700万
貯金は150万/年

6年6ヶ月前に中古マンションを1500万円で購入。(現在築10年4ヶ月)
今までにマンションに払ったローン約4万/月
修繕積み立て&管理費約2万/月
駐車場代6千/月+更新料6千/年
固定資産税7.5万/年

ローンの残高は950万
今売ると1000万位と言われました。

アドバイス宜しくお願いします。

srsrさん ( 埼玉県 / 女性 / 32歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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買い替えなどについて

2009/05/25 15:07 詳細リンク

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

買い替えについては今でも可能ですが、お金面で言うと売り時ではないでしょう。(現状の場所と物件の状況にもよりますが。)
ただし、住まいはお金面だけではなくライフプラン面(子供の学校など)で引越しをされたほうがいいのか。もう少し待ったほうがいいのかの検討も重要です。一戸建てのほうが家族みんなが楽しく暮らせるのであれば、買い替えもひとつの方法でしょう。お金面も大切ですが、時も大切です。
良く考えてみましょう。

マンションを売却したほうが良いのか。賃貸したほうがいいのかについても場所と物件の状況によります。

一度当社、またはお近くの住宅関係に強い独立系のFPにご相談されるといいでしょう。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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売却時期の考え方の参考として

2009/05/25 15:50 詳細リンク

srsr 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピー の吉野充巨です

不動産の購入も金融商品と同様な投資として、リスク・リターンにて判断されるようお勧めします。

売却の時期ですが、
現時点の時価が1,000万円の由、購入価格に対しては損失が出ますが、同時期に新たに物件を購入されるのであれば、損切りをお勧めします。
また現時点であれば住宅ローンも売却金額で完済が可能です。

不動産の不況時は、売却価格が安くなりますが、購入価格もまた安い時期です。今後、立地条件に特別な変化が無ければ、保有不動産が高く売却できる時期は、購入を予定する物件の価格も上昇いたします。

格別な立地条件の変化とは道路の拡張、交通機関の延長、至便な大型ショッピングセンターの開業等が発表されるような情報になります。

一方、保有を続けて住宅ローンを支払いながら賃貸に廻すという方法もあります。この場合には、ご近所の賃貸住宅の賃貸料を調べ、利益が上がるかの確認が必要です。
この場合利益が出るレベルとは、空室率を見込み、不動産会社への仲介料などの経費、設備の修繕費(貸主の費用です)、固定資産税等を支払った後の金額として、住宅ローンの返済額月4万円と減価分(資産の価値が減少する額)以上が得られることを指します。

以上、少しでも参考になれば幸いです。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
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買い換えの件

2009/05/26 09:47 詳細リンク

srsrさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

ご質問の件につきましては、安易にアドバイスを行うことはできかねます。
srsrさんがお考えの各ケースにつきまして、キャッシュフロー表を作成したうえで、予めシミュレーションを行い判断することが適切です。

特に今回のケースでは、住宅ローンが少額のため、通常、借り入れがあった場合は思うような収益が見込みづらい物件とは異なり、それなりの収益利回りが期待でる可能性があります。

また、不動産という大きな対価の移転になりますので、ケース毎に課税させる税金のことや利用できる特例なども異なりますので、その点も考慮に入れておく必要があります(税金の具体的なご相談は税理士さんとなります。)

よって、多少費用がかかってもファイナンシャル・プランナーなど専門家に依頼したうえで、判断をしていただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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株式会社リアルビジョン 代表
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小林 治行

小林 治行
ファイナンシャルプランナー

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特に傷害になるような事は無いようです。

2009/05/25 16:29 詳細リンク

srsrさん、今日は。CFPの小林治行です。

戸建てへの買換えをご検討中との事ですが、ご質問の内容から1)不動産税制と、2)不動産価格の価格情勢を見ておく必要がありそうです。

1)不動産税制
前提として、現マンションは6年6ヶ月前に1500万円で購入し、現在転売しようとすると1000万円、つまり500万円の損が出ると言う事ですね。
譲渡損が出ると言う事は、所得税は発生しないと言う事になります。

従って5年以下(短期)とか5年超(長期)とか検討する必要もないと言うことになります。又10年超に適用される居住用財産の買換え特例も考えなくてよいと言う事です。
但し、登記に関わる登録免許税や不動産取得税はかかってきますけど。

一方税制面でのメリットとしては500万円の損失を給与所得と損益通算して所得税を下げる事が出来ます。仮に給与が700万円として500万円の譲渡損失を通算すると差し引給与所得200万円に下げられますから、所得税はグンと圧縮できます。

更に本年度から25年に掛けて住宅ローン控除の適用が10年間ローン残高の1%を税額控除することが来まっています。(以下財務省のHP)
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm

2)不動産の価格推移
不動産の価格は年内未だ下げる続けるものと思われますが、同じ時期に売って買えば時期の損得はないでしょう。売買の時期は間を空けない方が良さそうです。

以上より、あと何年後という傷害は無いようです。

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