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対象:住宅設計・構造

接道間口1.86Mですが、建替えできますか?

住宅・不動産 住宅設計・構造 2009/05/14 16:31

3年前に旧法借地権の中古住宅を購入しましたが、新たに建替えは可能でしょうか?(地主は寺です。)
前面道路は7Mの一方通行です。

おとうさんさん ( 東京都 / 男性 / 51歳 )

回答:3件

建築審査会の同意が必要です。

2009/05/14 19:18 詳細リンク

こんにちは。
ノアノア空間工房の大塚です。

基本的には敷地は道路に2M以上接している必要があります。
しかし、建築審査会の同意を得れば、
建物の条件付き(例えば地上2F建てのみや防火規制等)で
建てることができます。(建築基準法第43条1項による)
この条件は地域によって異なりますのでご確認することを
お薦めいたします。

ちなみに現在、横浜市でも同じような敷地で建替えの計画を進めていて、
建築審査会を経て建築確認申請もおりております。

建築基準法的には、その敷地の環境等にも関わりますが、審査会が通れば
大丈夫です。

それから旧借地権とのことですが
旧法では、存続期間の定めがあるか、定めがないかによって、
建物が朽廃 (老朽化で使用できないような状態)した場合の取扱いが異なります。
存続期間の定めがあれば建物が朽廃しても借地権は消滅しませんが、
存続期間の定めがなくて朽廃すると、その借地権自体も消滅してしまいます。

地権者との契約状況によって新築できるかどうか、
変わってしまうと言うことです。
どちらにしても建替える場合、地権者様の確認が必要かと思います。

noanoa
yasuko ohtsuka

回答専門家

大塚 泰子
大塚 泰子
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借地権の土地

2009/05/17 01:47 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、今回の場合には2点の問題点があります。

まず、1つ目は建築基準法等に基づく建築確認の許認可の点です。
本来は公道に2メートル以上の接道義務がありますが、特に23区内の場合ですと、2メートルの接道が足りない場合でも許認可をしている場合があります。

この場合には、建物に面積や用途等の制限を受けるケースがあり、各行政で確認されることをお勧めします。
以前にサポートを行った場合には、建物は2階建のみで専用住宅、準防火地域で建築できる建物に限る等の制限を受けましたがOKになりました。



2つ目は借地権の問題です。
借地権の土地での建替では、地主の了解は必要になります。

また、借地権の更新を行うことも考えられ、その場合には更新料を支払わなくてはなりません。

どちらかというと、こちらの問題を先に解決しておいてから、建築確認等の件を進めるべきでしょう。
建物の構造によって借地の期間も異なる場合がありますので、購入された際の借地契約や重要事項説明等を確認されることをお勧めします。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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志田 茂

志田 茂
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借地権地の建て替えは

2009/05/15 10:52 詳細リンク

志田茂建築設計事務所 志田 と申します。


敷地の道路に接する部分が2m以上ないと、建て替えができません。
法律を抜きにすれば、そこに家が建てられたのだから、建て替えたっていいんじゃないか!と思います。
でも、残念ながら、建築確認は受け付けてもらえません。

では、どうするか・・・

一つは、足りない14cm分を、お隣から購入または借りる という事を考えます。

それが無理な場合・・・

お隣が、もし、地主のお寺だとしたら、基本的にはお寺であり続け、そこに避難する事が可能となりますので、上記 大塚さんが書かれたとおり、建築審査会というところの審査を仰ぎ、そこでOKが出れば、建築可能となります。
お隣が、お寺でなくても、今後もずっと空地である状態のものであるのなら可能性はあります。
(詳しくは、お住まいの行政の 建築課 にご相談ください。)

それも難しければ・・・

全面的にリフォームです。
骨組だけ残して作り直す事が可能です。
建て替えと同じ程度のご予算となりますが、、、間取り含めて作り変える事が可能です。
そこまでやれば、構造補強も可能ですので安心て住み続ける事ができます。
(ただし地盤に問題があるのなら別です)

建て替え・リフォーム・・どちらにしても、事前に地主との話合いが必要で、なにかしら地主への支払が発生する事はあります。

借地権の土地の場合、、地主次第 というところがありますが、基本的には、なかなか思い通りにならない事はたぶんにあります。
さらに、接道長さが足りない場合、建て替え自体ができない場合がほとんどです。
が、なんとかうまく解決できるといいですね!

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