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対象:不動産売買

来週末に仮契約なのですが・・・

住宅・不動産 不動産売買 2009/05/14 14:28

現状は更地で、建売にしようとしている物件がありました。

自分達で好きな家を建てたかったので、
建物を建てられてしまう前に買おうとしています。

建築条件は、そこの会社に建築もしてもらう事です。
土地+建物の値段は決まっています。

(合算金額だけでなく土地代だけも書いてありました。
建物代金は書いてい無いので合計引く土地代金だと思うのですが)


そこを契約する為に仮契約書が届いたのですが、
支払い方法に疑問があるので教えていただけますか?

建売の契約なのですが(ガス、下水道、地盤強化など含む金額)
建売=建て終ったら全額支払いという契約は難しいのでしょうか?


たしか「土地だけの契約だと税金?だかローンが高い」とか聞いたことがありますし、

建売金額を値切らなかった分で
木造を鉄骨へ、床暖房、食器洗器に変更してもらう予定です。

けど、もしも上乗せされた金額になっていたら嫌ですし、
土地+建物代金でローンを組んだ方がお得な気がするのですが、
そういう契約の仕方にするのは難しい事なのでしょうか?


知識が浅はかで勉強不足ですみませんが
来週末の仮契約なので教えて頂けると助かります。
宜しくお願い致します。

りえっちさん ( 埼玉県 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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仮契約

2009/05/14 18:16 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、建売は不動産売買契約となり土地面積や建物の間取り等が決まっていて、それでいくらというのが一般的です。
ですから、土地・建物トータルの金額に対しての支払となり、手付金と住宅ローンでの支払を多く見ます。
そうしたことから、売買代金の支払は契約時の手付金と引渡し時の住宅ローンでの支払いでもいいでしょう。

また、建物の基本仕様が建売仕様と異なれば、その差額は支払う必要があります。
構造を木造から変更したり、設備を追加すれば本来は買主の負担にはなります。
但し、業者がサービスすると言った場合には、その差額は当然支払う必要はありません。

よくあるのは、先に土地だけ売買契約をしてもらい、建物の間取りが決まった時点で再度、建売の売買契約をする場合があります。
この場合には、後々建物の金額が大幅に変わり、問題になるケースもありますので注意されることです。

さらに、仮契約というものは何がどういった内容なのか不明です。
基本的に、契約ごとは不動産売買契約とか建物の建築工事請負契約というもので、仮契約とはいいません。
契約はいつでもできますので、業者の都合のいい表現に惑わされないで計画を進めることかと思います。

尚、私共ではこうした不動産購入のサポートを行っておりますので、宜しければ個別にご相談下さい。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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真山 英二
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契約の種類を確認してください。

2009/05/15 00:43 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のケースでは、まず、「りえっち」さんのおっしゃる『仮契約』が、
下記のどのパターンにあたるのかご確認ください。

1.土地・建物売買契約(建築確認がある場合)
2.土地売買契約+ある期間内での請負契約が前提(建築条件付売地)
3.土地売買契約+建築の同意書
4.土地売買契約(建築は完全に自由)

今回は、まだフリープランで建てられることから
おそらく2.もしくは3.のケースだと思われます。

契約書を確認して頂ければと思いますが、
2.の建築条件付売り地の場合は、ある期間内に請負契約を結ぶことが
条件となっており、請負契約を結べなかった場合は、
白紙解約となる旨が記述されております。

本来であれば、建築条件付売り地とすべきところだとは思いますが、
建築条件付売り地とすると請負契約のところで問題がおきると、
白紙解約となってしまうので、せめて土地の売買契約だけは確定させたい
と言う意向から、土地の売買契約プラス建築の同意書と言った形をとるのが
この3.のケースです。

この場合、建物の請負契約は別契約なので、
「りえっち」さんの心配している通りで、いろいろな条件変更を
価格に転嫁されないように注意する必要があります。
したがって、事前に条件変更で決まっていることがあるなら、
その内容を建築の同意書に明記しておくほうが
安全だと思われます。

この2.および3.のケースのどちらでも、
売主側との交渉で、建物完成後の一括支払(一括決済)は可能だと思われます。
最近は売主業者も代金の回収を急ぐ傾向にあるので、
まずは土地の部分の決済を先に行ってもらいたいと
言われる可能性はありますが、、、。

土地決済を先行した場合には、
住宅用家屋証明が使えないので、
土地に設定する抵当権の設定金額が大きい場合には、
その登録免許税に差がでます。

まずは、契約書を確認して、売主に一括決済できないかを
交渉してみてください。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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質問者

りえっちさん

回答ありがとうございます(仮契約について)

2009/05/15 13:40 固定リンク

昨日は丁寧で解り易い説明をありがとうございました。

申し訳無いのですがまた教えて頂けますか?


「りえっち」さんのおっしゃる『仮契約』が、
下記のどのパターンにあたるのかご確認ください。


2.土地売買契約+ある期間内での請負契約が前提(建築条件付売地)


です。


売主側との交渉で、建物完成後の一括支払(一括決済)は可能だと思われます。


と言う事で、不動産屋さんに夫が電話したそうですが
断られたそうです。


不動産屋さんも商売ですので気持ちは解るのですが
なんとか建物完成後の一括支払にする方法とかは
あるのでしょうか?

話合いしか無いかと思うのですが
どう言ったり何を言えば、建物完成後の一括支払にしてもらえるのか?

また建物完成後の一括支払にしたいと私どもは言っておりますが

現状として賃貸マンションに住んでいるので
賃貸マンション料+土地のローン代の支払いを
すぐにでも始める事が辛いのですが、

その他にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

土地のローンと建物のローンが2つに分かれると言うことは
どのようなデメリットがあるのでしょうか?


ちなみにローンを組むとすると
土地は6月末までに銀行を決め7月から支払い開始で
建物はおそらく来年頭になると思います。

借り入れ金額が土地で1000万、建物で2000万くらいですが
どのような差が生じるのでしょうか?

教えていただけると助かります。
どうぞ宜しくお願い致します。

りえっちさん (埼玉県/31歳/女性)

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