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アパート建替えのための借入方法

マネー 不動産投資・物件管理 2009/05/08 14:01

50歳の独身です。両親から相続したアパートの賃貸収入で生活していますが、アパートが古くなったため建て替えをしたいと銀行に相談したところ、後継者がいないからと断られてしまいました。
所有するアパートは規模は小さいですが、ここ何十年と空き室になることもなく、立地もとても良いと思っているのですが、家賃収入の中からリフォーム分を返済していくという方法では借入ができないのでしょうか?

coconikiさん ( 東京都 / 女性 / 50歳 )

回答:3件

東京都のアパートの建て替え

2009/05/09 14:36 詳細リンク

アパートの建て替えに関して銀行はいくつか懸念があるのではないかと思います。


まず、彼らが指摘している A後継者の問題のみならず、B建築期間中のリスク、C費用対効果が良くない等が考えられます。

B 建築期間中には賃貸アパートから収入が途絶えますし、逆に返済が発生する事になるでしょう。(ご両親から引き継いだアパートと言う事で既に銀行借入等はゼロになっていると思いますが…)

税金もその期間待ってくれません。固定資産税や都市計画税は土地に関しても掛って来ます。まず、その辺りの備えは十分でしょうか?

C また、費用対効果という事で考えますと、例えば新築にして建替える事によってどの程度家賃が上昇するかという点を研究した方が良いかと思います。もし、現在の家賃が1部屋5万円でそれが新築にすることによって6.5万円になるとして、その差額は1万5000円ですが、これが6部屋でも月に直してわずか9万円の上昇にしかなりません。年間にしても高々108万円の収入増です。

例えば1500万、2000万掛けて建替えても元を取るには長い期間かかります。

建物の状態にもよりますが建替えるのではなく大規模修繕や耐震改修等をされたらいかがでしょうか?大規模修繕であれば現在の入居者からの家賃収入もその間途絶える事はありません。

大規模修繕はかなりしっかりやっても建替えよりもコストを抑えられますし、銀行(地方銀行、信用金庫、信用組合等)借り入れも容易かと思われます。

また、場合によっては地域金融機関の保証協会借入等を利用した方法もあります。現在の賃貸業を法人もしくはそれに準じて確定申告等をして事業として営んでいる場合は方法は色々あります。


不動産投資ローンに関して色々書いてますのでご参考までhttp://blog.minato-am.com/

回答専門家

向井 啓和
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(東京都 / 不動産業)
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尾野 信輔

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不動産投資アドバイザー

1 good

建替になると厳しいでしょう

2009/05/09 09:37 詳細リンク

こういう時代ですので、単純に新規融資が難しいということもあるかもしれませんが、銀行にしてみれば、一度すべての入居者を退去させて、もう一度募集をかけ、はたして入居者が戻ってくるのかという懸念が一番大きいのではないかと思います。

ですので、まずは入居者をを確保しながら、物件を新しくしていくという計画を立ててはいかがでしょうか。
具体的な方法として、まずは外部の補修・補強をして、空室になったところから随時リフォームをかけていく方法です。
その際も、そのつど融資を受けるのは時間もかかり、場合によっては融資自体が受けれなくなるかもしれませんので、前もってすべての部屋の融資を受けておく必要があります。
その間は余分な金利負担もあるかもしれませんが、税務面でのメリットが出てくる可能性もありますので、大まかな必要資金と家賃収入とのバランスを整えればそこまで大きな負担にはならないと思います。

どういう方法をとるにしても、自己資金でできない以上、金融機関を納得させないことには始まりません。
ポイントになるのは、入居(収入)を維持したままでどこまでのことができるのかということです。
そのあたりを金融機関にうまく説明できれば、金融機関も承認は出しやすいと思いますので、その為には5年〜10年スパンで考えた中・長期にわたる綿密な計画と現場に精通した業者(アパート専門の工務店や管理会社)のサポートは必須になってくると思います。


金融機関からの借り入れは・・・

2009/05/09 01:18 詳細リンク

全体のバランスと計画性の問題だと思われます。

立地も良く、計画に無理のない範囲でしたらそれに見合う融資は可能だと思います。そして、融資金額も1億円まででしたら保証人なしで、生保をつけることで代替えできます。

確かに収益物件については、特に独身の場合、金融機関は長期返済になればなるほど保証人の役割よりも相続人としての役割を重視します。

もうひとつの懸念される点は、収入面では当該アパート1棟ということで、解体から建築期間の収入のよりどころが無い、ということです。

そういう意味で、建築資金の総額自体の問題、それと自己資金割合の問題、入居者の立ち退きの問題、立ち退きから建築物完成までの期間の問題、建築物の収益計画の問題、相続人の選定(諸条件をすべてクリアーしても本当に必要なのかどうか)、等々。

全体像を整理する作業、これは専門家の方の協力を仰ぎ、が必要です。お歳からすると借入はできるだけ短期で、できるだけ少額で、完成までの自己資金は十分あると、金融機関をまずは安心させるための資料作りということ。

その書類持参のもとで再度金融機関の審査をお願いするということでないと信憑性にかけることになると思われます。

予期建築計画のパートナーが見つかりますよう。


サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

補足

予期→良き、でしたね。

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