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離婚による家売却&住宅ローン

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/05/05 21:38

お世話になります。
離婚による家売却&住宅ローンについて質問させてください。

夫:30歳 会社員 給料23万くらい
妻:30歳 会社員 給料18万くらい

去年新築マンションを共同名義&二人ずつローンを折半し購入しました
3300万ほどの借り入れで、現在もほぼ同額残っています。

離婚し家を売却したいのですが、
どういう流れになるのでしょうか?

互いはそれぞれ実家・一人暮らしをするつもりです。

売却できたとして、
仮にそれぞれに600万マイナスが残ったとして、

その600万は一括でどこかに返済する必要がありますか?
その際、担保?になるものがなければ借りられませんか?

現在は離婚するか結婚するかで二人とも揺れています
どちらにもメリットデメリットがあり、それを整理検討中です

最悪のパターンも教えていただければ幸いです。

legentさん ( 大阪府 / 女性 / 30歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

マイナス分を一括で支払う必要があります。

2009/05/05 23:05 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

離婚の場合に限らず、不動産を売却する際には、
売主は、抵当権を抹消する必要があります。
(理論的には抵当権の抹消をせずに売却も可能ですが、
現実的には抹消されていない不動産を購入する人はいません。)

抵当権を抹消するためには、抹消時点での債権額を
債権者へ支払う必要があるので、売却するためには
合計1200万円(それぞれに600万円のマイナスとのことなので)を
準備しておかなければなりません。

上記金額が準備できないのであれば、通常の売却はできません。


「最悪のパターンも教えていただければ」とのことなので、
特殊なケースとしてお話しすると、
あえて住宅ローンを支払わずに延滞を行い、金融機関から
競売にかけてもらう方法もあります。
その場合、物件の落札価格と債権額(遅延金等も発生します)の
差額が残債権として残ります。
その残債権を、債権者と話し合いの上に、分割で支払うのか、
自己破産をして、その債権もなくしてしまうのかは、
「legent」さんの選択となります。

しかし、この最悪なパターンでは、
俗にいう「ブラックリスト」にのるため、
クレジットカード等が作れなくなったり、
どこからも借入ができなくなったりして、
日常の生活に相当な不便が生じることを覚悟してください。
そして、個人信用情報として登録されるため、
おそらく10年くらいは住宅ローン等は一切組めなくなります。

一般の離婚において、この方法はとらないほうが良いと思います。

とにかく、一度、冷静になって話し合いを行ってください。
なるべく円満に解決できることを願っております。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローンの件

2009/05/07 09:47 詳細リンク

legentさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『離婚し家を売却したいのですが、どういう流れになるのでしょうか?』につきまして、住宅を処分いる方法としては任意売却と競売に分かれます。

任意売却は不動産の仲介業者などに依頼して、購入希望者をさがしてもらう方法です。
この場合、仲介業者が広く購入者希望者を募集しますので、比較的希望される価格で売却できる可能性があります。

ただし、仲介手数料が別途かかることになります。

強制売却としての競売は、住宅ローンを一定期間滞納したりすると融資先の金融機関が裁判所に住宅ローン債権を回収するために競売を依頼します。

競売の場合、購入希望者が直接買値を競ることになり、最終的に一番高い価格を付けた方が落札することになりますが、競売の場合、できるだけ安く購入したいと思っている方がほとんどとなりますので、思っていたような値段にはならない可能性が高くなります。

よって、売却を検討されるのでしたら、任意売却をおすすめいたします。


『その600万円は一括でどこかに返済する必要がありますか?』につきまして、一括で返済することができればそれに越したことはないのですが、融資先の金融機関に対して、もし、売却した後でも住宅ローンが残ってしまった場合は、返済をし続けなければならなくなります。

この場合、誰がローンの残債を返済し続けるのかが、今後のライフプランに大きく影響することになります。

よって、離婚の話し合いは当事者同士で思うような結論がだせない場合、弁護士さんなど専門家にご相談することも合わせてご検討ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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質問者

legentさん

抵当権抹消の流れ

2009/05/06 00:24 固定リンク

ご回答ありがとうございます
すみません、まったくの無知でお手数おかけします
再度質問させてください

抵当権の抹消が必要だということ理解しました
最悪のパターンは想像以上のパターンでした。実践しません・・。

で、

すみません、根本の仕組みや流れを理解してません
1.流れはこんな感じですか?

1)売却しようと決意
2)不動産屋さんなどに査定?のお願い
3)家の価値が決まる?
4)銀行に3を持っていって債権額が決まる?
5)債権額を支払い抵当権を抹消
6)売却準備
7)売却
8)売れたお金で残りのローンを返済?

こんな感じなんでしょうか?

2.いざ債権額が1200万と決まったとして
通常どのようにその高額のお金を借り入れるんでしょうか?

用意の方法のアドバイスいただければと幸甚です。

できれば親の家を担保に入れるとかはしたくないのですが・・無理な話でしょうか。

※離婚については、いまは本当にわからない状態です。
離婚した場合のシミュレートをしたかったのでご相談させていただきました。

legentさん (大阪府/30歳/女性)

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