買い替えローンに関して。

マネー住宅資金・住宅ローン 2009/05/02 00:05

はじめまして。
思い切ってご質問させていただきます。

５年前に地方都市から現在の住まいに引っ越してまいりました。当時、ローン返済中のﾏﾝｼｮﾝがあったのですが、知人からﾏﾝｼｮﾝなどの管理を手がけている会社の方を紹介され、賃貸に出して、返済に充てていったらどうかとアドバイスされ、そのようにしてきました。実際、これまで借り手も付いていたために、この方法で困ることは無かったのですが、この1年ほどこちらで戸建を購入することを検討していました。そこで初めて、住宅ローン返済中の物件は賃貸に出せないことなどを知り、これまでのことを思い青ざめ、これはどうにかして売却しすっきりとした形にしなくては、という気持ちになりました。また、そんな矢先に借主から退去の申し出があり、現在は売却するにはもってこいの状況です。
現在ﾏﾝｼｮﾝの売却をしても残債が800万程度生じる見積もりとなっており、そのような金額を用意することも出来ずに、悩んでいたところ、知り合った不動産屋の営業マンから、買い替えローンの話を訊き、そんなことが可能なのかと思いました。
私たちの希望としては、
１、オーバーローンを組んでも新しく「住む」家のために支払いをしていきたい。
２、出来れば今後の返済を考えるとそんなに高くない身の丈にあった金額の家を探したい。（ちなみに世帯収入は夫婦合算で800万ほどです。）
という2点です。
どのような方向で考えるべきか、アドバイスいただけると幸いです。

ヒヤヒヤさんさん（千葉県 / 男性 / 37歳）

回答：2件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

買い替えの際の住宅ローンについて

2009/05/02 19:27 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

買い替えローンについては、各銀行で取り扱いを行っております。

今回のように、売却による損が確実な場合は、
売却を先行(実際は、売却と購入の同日決済)して
購入物件の決済時に売却損分も含めた金額の住宅ローン実行となります。

ただし、購入する物件の担保価値が、十分にあることが前提です。
基本的には、新しく購入する物件自体の借入金額分の担保評価に
プラスして売却損分の担保評価が必要となります。
(実際には、そのような物件はほとんどありません)

今回のご質問内容だけでは判断できない部分を仮定して、
「ヒヤヒヤさん」の世帯収入から借入のシミュレーションを
してみました(前述の担保評価は考慮しておりません)。

1.世帯収入800万円を全て返済原資として認められた場合
【審査条件(仮定)】返済比率35%、借入期間35年、審査金利3.65%
⇒借入可能金額:5,528万円(小数点以下切捨て)
単純に残債800万円を差し引いた場合
⇒実質借入可能金額:5,528万円-800万円=4,728万円

2.世帯収入800万円が400万円しか返済原資として認められない場合
(例えば、ご主人の年収が400万円で、それだけでローンを組みなおす場合など)
【審査条件(仮定)】返済比率35%、借入期間35年、審査金利3.65%
⇒借入可能金額:2,764万円(小数点以下切捨て)
単純に残債800万円を差し引いた場合
⇒実質借入可能金額:2,764万円-800万円=1,964万円

担保評価が十分出る物件でかつ銀行が800万円を
全て世帯収入と見てくれれば、
4,500万円くらいの物件は購入可能です。

今回のケースでは、売却損が800万円と大きいため、
仮に、個人の支払能力としては大丈夫でも、
担保評価が足りないといわれる可能性があります。

詳細は割愛いたしますが、現実的なところとしては、
新しく購入する物件の価格として3,000万円前後の
物件が良いのではないでしょうか。

回答専門家

真山英二: （神奈川県 / 不動産コンサルタント）
: 株式会社ハッピーハウス　代表取締役

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専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

買い替えローンに関して

2009/05/03 10:10 詳細リンク

ヒヤヒヤさんさま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

住宅の買い替えで、売却損分を新規に購入する物件の住宅ローンに上乗せして借りることは可能ですが、ヒヤヒヤさんの支払い能力(返済比率)と物件の担保価値が十分にあることが前提となっております。

今回、補てんしなければならない住宅ローンの残さいが800万円と大きいのでまずは、金融機関に事前に打診されてみてください。

また、
>住宅ローン返済中の物件は賃貸に出せないこと

とありますが、そのようなことはございません。
やむを得ない理由で、一時的に退去した物件を賃貸に出すことは通常考えられることです。
きちんと、賃貸収入とかを確定申告されていれば、その分の収支を返比とは別に見てくれて、売却せずに新たに住宅ローンを借りることも可能な場合もございます。

ただし、住宅ローンという観点から、同じ金融機関で2つ目の住宅ローンを借りることはできません。
あわせてご検討されてみてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト藤森哲也