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購入予定の土地に抵当権がついています。

住宅・不動産 不動産売買 2009/04/25 17:47

こんにちは。

このたび、土地を購入し、一戸建てを建てようと思っています。
実は、来週、土地の契約を結ぶ約束になっているのですが、その土地には抵当権がついています。

仲介業者からは、
「この土地の売主は、遺産相続(相続人が何人かいるため)でもめているので、この土地を売ることにしました。
ただ、土地が広いため、4つに分筆して売ることにしたものです。」
と説明を受けていました。
ところが、登記簿を取ってみると、今年の1月に抵当権がつけられ、さらに売主が個人ではなく、不動産会社になっていました。
以前(1週間ほど前)の説明では、売主は個人名をあげられていました。

このほかにも、仲介業者(大手仲介業者)の説明には二転三転するものがあり、契約することが不安です。

そこで教えていただきたいのですが、
抵当権がついている土地を購入する際の注意点を教えていただけませんか。
重要説明書類の特記事項には、引渡しまでに抵当権をはずすとは書いてありますが、
仲介業者の話は二転三転しているため、不安でなりません。
できれば、契約前に抵当権をはずしてほしいのですが、無理なのでしょうか。
ちなみに、抵当権の額は、私たちが購入しようとしている土地の価格の3倍から4倍です。

また、仲介業者の説明では、
「遺産相続でもめたので売る」
とのことでしたが、売主は不動産会社になっていました。
なぜ、このようなことが起こっているのでしょうか。

とてもわかりにくい説明で申し訳ございませんが、ご指導・ご回答等、よろしくお願いいたします。

○縁○さん ( 愛知県 / 女性 / 28歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

抵当権の設定金額が多い物件を取引する際ののポイント

2009/04/25 19:08 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご質問で、「○縁○」さんが不安に思っていることは、
不動産取引においては一般的なことで、ポイントさえ押さえれば
過度に不安がることはありません。

今回のケースのように、個人が宅地を4分割して、
不特定多数の人に販売することは宅建業法違反となります。
それを回避するために、一度、不動産業者が一括して
購入し、それを分割して販売をかけていると思われます。

不動産業者が一括購入する際に金融機関から
借入を行い、その抵当権が設定されていると思われます。

その金額については、4区画全体を購入するための
借入金額を一括で抵当権として設定しているので
「○縁○」さんの区画のみので考えると
抵当権の金額が物件本体価格の3〜4倍に
なっていると思われます。

抵当権をはずすタイミングとしては、
残金決済時が一般的で、買主から支払われた金員をもとに
抵当権を解除します。したがって、通常は、
購入前に抵当権を解除してもらうことはありません。

以上自分の想像ですが、不動産業者に確認をしてみてください。


もし、今回の取引において、心配であれば、
下記のポイントを参考にしてください。

1.不動産契約時の手付金の金額を少額にする。
2.手付金の保全措置もしくは業者が手付金を預かるようにする。
※買主側の仲介業者が預かります。
3.所有権移転登記等を行う司法書士は自分で信頼できる人を使う。

不動産の取引は、仲介業者と二人三脚で信頼関係のもと進めていきます。
もし、どうしても不動産業者が信用できないのであれば、
不動産業者を替えるのも一つの手段なのではと思います。

ただ、今まで、その業者にいろいろとお世話になっているのであれば、
担当者を替えてもらうとか、上司の方に入ってもらうなどの方法で、
円満に進めてみてはいかがでしょうか。
おそらく担当者の説明不足、経験不足なのではないかと思われます。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

○縁○さん

真山 英二 様

再質問に対しても、大変わかりやすくご回答いただき、誠にありがとうございます。
丁寧に教えていただけたことで、理解でき、安心もできました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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質問者

○縁○さん

抵当権について

2009/04/25 21:54 固定リンク

真山 英二 様

大変わかりやすいご回答、ありがとうございます。

個人が宅地を分筆して販売することが違法ということを教えていただき、今回、なぜ売主が個人ではなく、不動産会社になっていたのか、よくわかりました。

抵当の件ですが、
この土地は4区画に分筆して販売しているのですが、まだ1区画も売れていません。
このまま行くと、私たちが一番早く契約することになるのですが、私たちの売買価格では抵当権の価格に到底及びません。
この場合、他の3区画が売れていなくても、確実に抵当権ははずしてもらえるのでしょうか。
他の区画が売れて、抵当権の価格が集まるまで抵当権をはずしてもらえないっということは起こらないのでしょうか。

お忙しいところ、申し訳ございませんが、教えていただけませんか。
よろしくお願いいたします。

○縁○さん (愛知県/28歳/女性)

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